VALÈNCIA. Entre edificios, avenidas y barrios en plena transformación, València todavía guarda miles de huecos en su mapa urbano. Se trata de solares sin urbanizar, terrenos que han quedado suspendidos en el tiempo y esconden historias detrás. Un puzle que poco a poco se va completando y que forma parte del propio crecimiento de la ciudad. Muchos siguen pendientes por cuestiones familiares, decisión de sus propietarios o simplemente por causas económicas. Sea como fuere, lo cierto es que el 'Cap i Casal' todavía tiene cerca de 5.000 parcelas pendientes de encajar, principalmente en Poblats Marítims y Quatre Carreres, los distritos con mayor número de parcelas vacías. Entre ambos suman 1.522 solares, prácticamente uno de cada tres de todos los que quedan, y cerca de dos millones de metros cuadrados, alrededor del 38% de toda la superficie de solares contabilizada en València.
Ahora bien, se trata de una parte relativamente pequeña del suelo urbano, especialmente si se tiene en cuenta el crecimiento que ha experimentado València en los últimos años. Tanto es así que estas parcelas representan alrededor del 12% del conjunto total de suelos urbanos del 'Cap i Casal', según el Anuario Estadístico del Ayuntamiento de València de 2025, que no especifica su destino, por lo que pueden ser de diferentes usos. De hecho, la estadística es de naturaleza catastral, por lo que la existencia de un solar no equivale automáticamente a suelo disponible para construir vivienda, ya que detrás de cada parcela puede haber situaciones urbanísticas diferentes.
En concreto, de acuerdo con los datos del anuario, València cuenta con un total de 40.699 parcelas urbanas, que ocupan una superficie total de 29,7 millones de metros cuadrados. De ellas, 35.786 unidades, con una superficie conjunta de 24,3 millones de metros cuadrados, ya están edificadas, lo que supone el 81,8% del suelo urbano de la ciudad. Las 4.918 restantes permanecen vacías y pendientes de desarrollar y suman 5,2 millones de metros cuadrados, el 17,5% de la superficie urbana de la ciudad.
En cualquier caso, basta con dar un paseo por València para comprobar la reactivación de varios suelos que llevaban décadas parados en diferentes puntos de su geografía. Los motivos de su movilización son varios, pero uno de ellos es la fuerte presión residencial y la llegada de grandes capitales e inversores extranjeros con mayor poder adquisitivo. Cierto es que a la vista de los datos, todavía quedan espacios inacabados, pero también lo es que algunos de esos huecos empiezan a dejar de serlo.
Estos 'vacíos' se extienden a lo largo de todos sus distritos, aunque su distribución dibuja una realidad desigual entre barrios consolidados y zonas en plena transformación. Así, el número de solares disponibles varía de forma significativa según la zona, existiendo grandes contrastes entre los distritos más céntricos, donde apenas queda espacio, y las zonas más periféricas o en expansión, que acumulan grandes reservas de suelo. Eso sí, Poblats Marítims y Quatre Carreres son las dos áreas que concentran un mayor número de solares sin urbanizar, dos enclaves que, además, han experimentado o tienen previstas importantes transformaciones urbanísticas en marcha como el PAI del Grao.
Concretamente, el corazón de la ciudad de Ciutat Vella dispone de 280 parcelas que suman en total 43.238 m², un volumen no demasiado grande, ya que la mayoría tiene un tamaño medio de 154 metros cuadrados. Esto se evidencia si se compara con otros puntos del centro como L’Eixample en donde quedan 56 solares, pero son algo más grandes, de más de 1.700 metros cuadrados, por lo que en total este enclave cuenta con 97.862 m² sin edificar. Asimismo, Extramurs apenas alcanza las 64 parcelas con poco más de 51.000 metros cuadrados libres. El caso más llamativo es el de Pla del Real, con solo 28 solares y una superficie de 19.984 m², la más baja de toda la ciudad.
Esta radiografía evidencia el elevado grado de consolidación de buena parte de los distritos centrales y de los ensanches históricos, donde queda menos suelo libre y, especialmente en el casco antiguo, está mucho más fragmentado. La reserva de grandes superficies se desplaza, por el contrario, hacia los bordes y las principales áreas de crecimiento de la ciudad.
El suelo libre aumenta al alejarse del centro
Así, en un segundo cinturón, en distritos como Algirós, Campanar o l'Olivereta la radiografía va cambiado con una concentración mayor de solares y, además, de mayor dimensión que en el centro. Así, por ejemplo, la zona universitaria tiene 48 pastillas, pero de un tamaño ya considerable: 2.700 m2 de media, lo que hace que en conjunto en esta zona existan 129.000 m2 disponibles, mientras que en l'Olivereta hay 78 unidades con 106.500 m2 porque son algo más pequeños, con superficie medias de 1.366 m2. Por su parte, Campanar dispone de 114 terrenos de gran tamaño, 2.300 m2 de media, lo que hace que existan en este dristrito 262.186 m2 sin edificar.
El panorama cambia radicalmente en distritos en expansión. Tanto es así que Quatre Carreres, con 769 parcelas, no solo es el enclave valenciano con más suelos, sino también el que los tiene de mayor formato, 1.700 m2 de media, alcanzando los más de 1,35 millones de m² disponibles. De hecho, actualmente este distrito centra la mayor actividad constructora en la ciudad, tanto residencial como de servicios. Su transformación ya es visible sobre el terreno con proyectos como la expansión de Turianova o el sector de Malilla Sur, con cerca de un centenar de nuevas viviendas.
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- Foto: KIKE TABERNER
De igual modo, Poblats Marítims, con 753 solares y rozando los 600.000 m² vírgenes, es otro punto con mayor potencial de transformación urbanística. En este sentido, está en tramitación uno de los desarrollos urbanísticos más importantes de València como es el PAI del Grao, un ámbito que comprende unos 380.000 metros cuadrados en los antiguos terrenos del circuito de Fórmula 1 y contempla una inversión superior a los 150 millones de euros, cerca de 3.200 viviendas además de unos 160.000 metros cuadrados de zonas verdes.
Además, en el barrio del Cabanyal ha copado en los últimos tiempos gran parte de la inversión inmobiliaria en el 'Cap i Casal, principalmente con proyectos relacionados con las nuevas soluciones habitacionales que surgen en el mercado como son los espacios de coliving o flex living.
También, destacan Jesús, con 256 parcelas y 332.377 m²; Patraix, 243 parcelas y 318.000 m2 disponibles; y Rascanya, con 197 solares baldíos y 174.000 m2 disponibles con suelos de un tamaño medio de 888 m2. Precisamente en el distrito de Jesús se encuentra otro de los grandes espacios llamados a cambiar el mapa de València: el sector de Parque Central. Se trata de la mayor bolsa de suelo residencial del sur de la Capital del Turia, con unas 5.000 viviendas proyectadas sobre unos terrenos que se irán liberando progresivamente y cuyo desarrollo está directamente condicionado por la evolución de las complejas obras del Canal de Acceso.
A ellas se añaden actuaciones como el PAI de Ingenieros o de Artilleros con otras 1.000 viviendas públicas, configurando el sur como uno de los principales ejes de expansión residencial de València para los próximos años.
Por su parte, en las pedanías también quedan grandes bolsas a la espera de ejecución. En este sentido, Pobles del Sud es el que más solares concentra, con 656, que suponen más de 613.000 m², mientras que Pobles de l’Oest dispone de 516 solares y casi 194.000 m²; y, finalmente Pobles del Nord cuenta con 232 unidades en 266.279 m2. En conjunto, los tres distritos de pedanías concentran 1.404 solares, el 28,5% de todos los contabilizados en València, y superan ligeramente el millón de metros cuadrados de superficie sin edificar.
