VALÈNCIA. La escasez de suelo finalista es uno de los principales argumentos que se esgrimen para explicar la actual crisis de vivienda en España. Promotores, técnicos y administraciones coinciden en señalar este déficit como uno de los grandes cuellos de botella que limitan la producción de nueva vivienda, especialmente en las grandes ciudades. Pero la coyuntura actual del mercado ha alterado los equilibrios. La falta de oferta, una demanda capaz de absorber precios cada vez más elevados y la entrada de nuevo capital inversor abre oportunidades que hasta hace pocos años eran inviables.

Sin embargo, basta con pasear por determinadas zonas de la ciudad para encontrarse con solares baldíos y parados desde hace años, lo que conduce a una pregunta lógica: ¿por qué no se movilizan si se necesitan más viviendas? La respuesta no es sencilla, ya que la casuística es muy diversa y, sobre todo, no todos estos terrenos tienen uso residencial ni están destinados a acoger nuevas promociones. Y, en el caso de que así sea, deben tener carácter finalista, es decir, reunir todas las condiciones urbanísticas necesarias para poder ser edificados.

Cuando este requisito también se cumple, entra en juego otra variable clave: la viabilidad económica del desarrollo. El encarecimiento tanto del suelo como de los costes de construcción, impulsados por la inflación de los materiales, obliga a que los precios de venta necesarios para cubrir la inversión sean elevados. Este factor ha sido determinante en muchos casos para que los propietarios mantuvieran parcelas sin ejecutar durante años en distintos puntos de la ciudad.

El cambio de ciclo: precios altos y nuevo capital

Pero ese escenario ha empezado a cambiar. Mientras que hace una década la urbanización de estos terrenos implicaba precios inasumibles para la mayoría de compradores, la actual escasez de oferta y la llegada de grandes capitales e inversores extranjeros con mayor poder adquisitivo están propiciando la activación de estos suelos. Solo en los últimos meses, en el 'Cap i Casal' se han activado diferentes pastillas que llevan más de dos décadas estériles. Este es el caso de un histórico solar en la calle Ruzafa 11, en la Seu-Xerea o en diferentes puntos del barrio de Russafa. 

Además, los datos confirman este cambio en el mercado de suelo. La presión de la demanda y la necesidad de impulsar nueva vivienda han disparado las compras de suelo urbano en la Comunitat Valenciana en 2025, con 2.249 transacciones contabilizadas hasta el tercer trimestre del año. A falta de sumar los últimos tres meses, el volumen ya es el más elevado desde el estallido de la crisis inmobiliaria. Un repunte que no se limita al ámbito residencial, sino que alcanza también a suelos con usos industriales, hoteleros o terciarios, evidenciando el renovado protagonismo del mercado valenciano y confirmando un cambio de ciclo tras años de recuperación gradual.

Este 'apetito' y movilización de suelo se explica por la necesidad de sacar nuevo producto al mercado ante el déficit de stock de nueva planta en la ciudad. "El problema es que, a medida que suben el suelo y los costes de construcción, llega un punto en el que o se desarrolla o el suelo queda fuera del mercado, porque ya no hay margen. Ahora, con un mercado que funciona bien desde el punto de vista comercial, muchos propietarios y promotores se atreven a activar suelos que antes no eran viables", explican desde la Asociación de Promotores de Valencia (Aprova).

En este sentido, explican que la escalada de precios ha sido determinante para sacar al mercado parcelas que llevaban años paradas. "Lo que antes no era desarrollable porque los números no salían, ahora sí lo es, precisamente porque hay comparadores que sí pueden absorber ese producto. Antes no nos atrevíamos por precio, pero lo cierto es que todo lo que sale se vende. Hay demanda dispuesta a pagar estos precios, y eso hace que el mercado absorba prácticamente cualquier tipo de producto", señalan.

Por tanto, la clave ha sido la demanda. "Estamos vendiendo y, en muchos casos, incluso sorprendidos por la rapidez de las operaciones", reconocen desde la asociación de promotores de Valencia.

Avanzan proyectos en solares baldíos durante décadas

Y este desbloqueo es el que se ha visto en parcelas como la que hace unos meses adquirió la promotora sevillana Grupo Abu en pleno centro del 'Cap i Casal'. Se trata de un solar, durante años sin ejecutar, en la calle Ruzafa 11 y en el que ejecutará un residencial de cuatro plantas, aunque aún no ha confirmado el número de unidades. Pero no es el único ejemplo. Hace unas semanas, el consitorio desbloqueó, a petición de la propiedad, una parcela de 2.772 metros cuadrados de superficies en la Xerea, entre las calles Conde Montornés y Nuestra Señora de las Nieves, para la construcción de 76 viviendas nuevas, un jardín de 342 metros cuadrados y un equipamiento público para ese barrio de 267 metros cuadrados.

Otro de estos ejemplos se encuentra en Campanar donde el pasado mes de diciembre la Comisión de Urbanismo autorizó el Programa de Actuación Integrada (PAI) Padre Doménech donde se prevé la construcción de 113 viviendas en un suelo de unos 12.000m2 pendiente de desarrollo desde hace décadas en un entorno plenamente consolidado como Campanar. Más allá del núcleo urbano de la capital, también se ha activado recientemente otro PAI para 125 viviendas en un solar bloqueado durante décadas en la pedanía de Carpesa.

Pero, además, en los últimos meses el barrio de Russafa ha experimentado una creciente dinamización constructora con la puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales en las pocas parcelas que aún quedaban por desarrollar. Especialmente llamativo es el caso de la calle Gribraltar, con varias promociones o bien a punto de culminarse o que van a arrancar, y en la que hasta hace unos años solo había unas pocas edificaciones levantadas, con el edificio de CSIF como protagonista. 

Al respecto, Pedro Félix Vicente, director de Valoraciones en Valencia y Baleares de CBRE, explica que la mayoria de solares parados en la ciudad permanecián sin actividad por las expectativas de precio elevadas por parte de los propietarios debido a su ubicación, el incremento generalizado de los costes de construcción, la reducida dimensión de algunas parcelas que dificultaba su viabilidad, y un alto potencial arqueológico, entre otros factores.

Sin embargo, actualmente, detectan un cambio significativo en este escenario. "Por un lado, el incremento sostenido en los precios de la vivienda ha hecho que los análisis de viabilidad sobre estos suelos resulten más atractivos. Por otro, el Ayuntamiento ha manifestado un interés especial en paliar la emergencia habitacional que atraviesa la ciudad de Valencia, favoreciendo en la medida de lo posible aquellas iniciativas que contribuyan a ampliar el parque de vivienda y regenerar el casco histórico", sostiene.

De ahí que cuando hay una oportunidad de mercado, se ataca. Y más teniendo en cuenta que el suelo listo para edificar no solo en València, sino en toda la Comunitat escasea. Según el 'Informe Suelos 2026' de Atlas Real Estate Analytics, la Comunitat Valenciana dispone de capacidad urbanística para desarrollar hasta 815.000 nuevas viviendas. Sin embargo, apenas un 1% de ese suelo es finalista y reúne las condiciones para iniciar obras, mientras que el 32% se encuentra en fase de urbanización y el grueso, un 67%, sigue sin urbanizar, con plazos de desarrollo que superan habitualmente las dos décadas. Un escenario que limita de forma estructural la capacidad de promover nueva vivienda en la región y evidencia uno de los principales cuellos de botella del mercado inmobiliario valenciano.

Soluciones a largo plazo

Según los datos de la consultora, la autonomía cuenta con 289.503.071 metros cuadrados de suelo residencial, de los que 1.767.524 m2 son finalistas, 85.457.615 m2 están en urbanización y los 202.277.932 metros cuadrados restantes se ubican en terrenos no urbanizados, por lo que su capacidad efectiva para convertirse en vivienda está lejos de ser a corto plazo. En total, el potencial en viviendas es de 815.000 nuevas unidades, aunque solo 4.957 unidades se podrían desarrollar de forma inmediata, mientras que 262.408 inmuebles se encuentran en parcelas paradas y sin ejecutar. 

Por tanto, la activación de solares que llevaban décadas parados en València reflejan las necesidades del mercado en un contexto marcado por la escasez de oferta, la presión de la demanda y la viabilidad económica derivada del alza de precios. Sin embargo, este repunte no resuelve de manera estructural la emergencia habitacional. Para ello sería necesaria una mayor producción de vivienda que permitiera aliviar la presión sobre los precios, ya que la activación de estos suelos solo alcanza, por ahora, a una parte de la demanda.