VALÈNCIA. Que el mercado inmobiliario de la Comunitat Valenciana lleva tiempo captando el interés de promotores y fondos para impulsar diferentes segmentos como residencial, residencias de estudiantes, naves logísticas y oficinas no es algo reciente. Sin embargo, la compleja situación que atraviesa especialmente la vivienda está dando lugar a un nuevo fenómeno: la aparición de fondos especializados en vivienda protegida pública (VPP). Y, además, estos actores están poniendo el foco en Valencia provincia, tal y como explica Fernando López, director comercial de Aliseda, a ValenciaPlaza aprovechando su visita a la capital del Turia para celebrar la jornada 'Aliseda: un nuevo punto de inflexión'.

"Nos está llegando muchísimo interés en vivienda protegida. De hecho, empiezan a verse promotoras y fondos especializados en este producto", señala López, que apunta a la búsqueda de suelo por parte de estos inversores que han visto oportunidad de negocio en las viviendas de protección pública que, además, se han convertido en una de las prioridades del actual Consell, que pretende impulsar 10.000 unidades esta legislatura. De hecho, las promociones bajo esta tipología se dispararon el pasado año 2025 en la Comunitat al registrar el doble de peticiones de calificación provisional de viviendas protegidas tras alcanzar las 1.837, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Según López, este apetito inversor es significativo pese al precio del módulo actual de 2.400 euros el metro cuadrado. "Creo que este precio debería subir un poco porque los precios de construcción están subiendo y los márgenes son escasos, pero aún así surgen fondos muy especializados en vivienda protegida", agrega el director comercial de Aliseda, que destaca la importancia de que las constructoras no se desvíen ni un céntimo en cada metro cuadrado.

"Donde yo creo que está en general el futuro de la promoción inmobiliaria es en la vivienda asequible", subraya López, en alusión a la necesidad de activos que pueda asumir una mayor parte de la población ante la escalada de precios actual tanto de segunda mano como obra nueva. "El año pasado el precio subía un 20% en la ciudad de Valencia y es complicado que siga subiendo a esos dígitos a pesar de la demanda. Pero para hacer vivienda asequible hay que desarrollar más suelo", agrega el experto. Además, hace hincapié en la necesidad de desarrollar suelos más allá del área metropolitana: "hay mucha posibilidad en el eje hacia el interior, hacia Utiel, pasando por Cheste y estos municipios. Y por supuesto el eje norte y sur de Valencia".

Pero, ¿cómo conseguir el equilibrio entre la rentabilidad de los promotores y un precio asequible en la vivienda? Según López, ya hay fórmulas en otros países que funcionan e, incluso, en otras autonomías. "Un caso es el de Cataluña, que ha desarrollado una ley por la cual el sector privado puede poner solares a disposición del sector público. Se construye con créditos blandos y se quedan con la gestión del edificio y con el retorno en VPO durante varios años", explica López, que también pone de referencia a Reino Unido. "Allí la colaboración público-privada está mucho más arraigada que en España", sostiene.

"El sector público yo creo que tiene que dedicarse a regular; a desarrollar el suelo y a quitar trabas. Tiene que ser capaz de sacar la famosa ley de suelo que llevamos tiempo ya deseando todos", reivindica el experto de Aliseda. Para ello, López propone la convocatoria de una mesa por parte de la Administración donde se sienten todos los actores del sector.

Tipos de VPP

Es necesario distinguir entre vivienda pública de promoción pública y la que desarrolla un operador privado, ya sea sobre suelo público o privado. En todos los casos, el acceso está restringido y limitado por unos requisitos, principalmente económicos, por lo que no todos los ciudadanos pueden optar a este tipo de viviendas. Lo que sí varía, en función del modelo, es su gestión y la forma de acceder.

En este sentido, las promociones que más se han y se están desarrollando en la autonomía valenciana son las que promueven operadores privados. De hecho, en los últimos 10 años, el sector público tan solo ha ejecutado 26 viviendas protegidas en la autonomía valenciana frente a las más de 3.400 unidades VPO del sector privado. La parálisis llegó a tales niveles en la pasada década que de 2014 a 2021 la parte pública no promovió ninguna vivienda protegida en la región valenciana, según datos del Ministerio de Vivienda.

Se trata de proyectos que la empresa puede levantar sobre suelo público, mediante fórmulas como la permuta o el derecho de superficie, o sobre un solar de titularidad privada. En ambos casos, el proceso de adjudicación es el mismo: el promotor desarrolla y comercializa los inmuebles, pero la Administración supervisa y controla, ya que todos los proyectos deben obtener la correspondiente calificación oficial que les otorga su condición de vivienda protegida. 

Proyectos singulares de Aliseda

Aliseda cuenta en la Comunitat Valenciana con una cartera de 153 suelos con capacidad para desarrollar 14.808 viviendas y un valor estimado de 296 millones de euros. Solo en la provincia de Valencia, gestiona 50 suelos —33 de ellos finalistas— con potencial para 3.015 viviendas y un valor próximo a los 38 millones de euros. La compañía pone el foco en suelo y activos terciarios en un mercado impulsado por la fuerte demanda y el creciente interés inversor, tanto nacional como internacional.

Hace dos años desinvertió en un parque comercial en El Osito, con más de 20.000 m² construidos. "Como asset managers, llevamos a cabo un sólido proceso de reposicionamiento, cambio de operadores y mejora de las rentas", indica López a este periódico. Entre algunos de sus proyectos actuales, cuentan con un suelo en fase avanzada de gestión urbanística en La Albufereta (Alicante), con capacidad para el desarrollo de 589 viviendas. Asimismo, gestionan un suelo terciario de 30.000 m2 en L’Eliana (muy próximo a la ciudad de Valencia), y un suelo terciario/logístico de 360.000 m2 en Onda.

Además, gestionan dos suelos residenciales: uno para el desarrollo de 180 viviendas en el centro de Castellón y otro para 170 viviendas en el Puerto de Sagunto, además de una finca rústica de aproximadamente 1.100 hectáreas en la zona de Benidorm. "Mantenemos una gestión activa de posiciones relevantes de suelo residencial en ubicaciones clave como Gandía, Tavernes de la Valldigna, San Juan, Burriana, Orihuela, Oropesa del Mar, Alicante, San Vicente del Raspeig, Sagunto, Cárcer y Paterna, entre otras", añade López. Adicionalmente, trabajan en la gestión de diversos activos con potencial de reconversión a residencias de estudiantes y proyectos de flex living en Valencia y su área metropolitana.

Consolidación como Asset Manager

Más allá del suelo residencial, Aliseda avanza en su posicionamiento como asset manager de referencia en el mercado español, con un foco creciente en CRE que engloba activos terciarios como oficinas, logística, retail y hoteles. En los últimos diez meses, ha identificado más de 2.400 millones de euros en oportunidades off market procedentes de más de 170 clientes, con especial atención a este tipo de activos, así como a suelo y residencial.

Tal y como indica la firma, Valencia se ha consolidado como uno de los principales hubs inmobiliarios del sur de Europa. Factores como sus precios competitivos, la seguridad jurídica, la localización estratégica y la disponibilidad de talento están impulsando la llegada de inversión nacional e internacional, con especial dinamismo en los segmentos industrial-logístico, flex living y hotelero.

"En este contexto, Aliseda desempeña un papel clave en la identificación y estructuración de oportunidades adaptadas a las necesidades de los inversores, algo crucial en un mercado en el que la demanda de activos a medida y de inversión personalizada continúa al alza", indican desde la compañía. Su propuesta de valor se basa en el reposicionamiento de activos, una visión integral —que abarca aspectos urbanísticos, fiscales y legales— y una amplia experiencia en gestión patrimonial.

La compañía también destaca el papel de EFFIC, su filial especializada en eficiencia energética, como palanca para impulsar la rehabilitación del parque inmobiliario. A través de la gestión de Certificados de Ahorro Energético (CAE), EFFIC contribuye a mejorar la financiación de proyectos, acelerar la descarbonización y adaptar los activos a las exigencias regulatorias actuales.