Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. El desarrollo de vivienda de protección pública-más conocida como VPO- sigue atascado en València. En estos momentos, existen cientos de suelos, tanto públicos como privados, que están parados y en los que podrían levantarse más de 2.300 inmuebles. Y todo ello en un contexto de emergencia habitacional con alzas de precios, alta demanda y falta de producto. Sin embargo, su desarrollo no acaba de despegar. ¿Los motivos? "La falta una política pública clara que facilite el acceso a la compra de una vivienda y el desarrollo de estos suelos, así como la desactualización del precio del módulo de la VPO".
Así lo asegura Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), cuyo último informe apunta que en la ciudad se podrían construir 2.312 viviendas de VPO en suelos actualmente bloqueados. Nueva oferta que, además, podría destensionar los precios de la obra nueva en la plaza valenciana, en alza desde hace años. De hecho, en 2022 el valor de la vivienda nueva en el 'cap i casal' aumentó un 26% hasta casi rozar los 3.000 euros por metro cuadrado y las previsiones de cara a 2023 auguran que seguirán creciendo hasta un 3%, según el último informe de la Cátedra.
Una de las principales causas del bloqueo de la VPO es la desactualización de los precios de los módulos-la última revisión fue hace más de una década-, mientras los costes de obra, el suelo y las cargas impositivas han ido al alza, lo que ha llevado a los promotores a desistir y dejar de lado este tipo de desarrollos. Y la Administración con recursos propios tampoco tiene capacidad de cubrir el déficit actual.
Ante esta situación, lo cierto es que la Conselleria de Vivienda se marcó el pasado año el objetivo de sacar un nuevo decreto que unificara las diferentes normativas existentes -la de 2009, 2013 y 2007- con el fin de simplificar y dotar de mayor claridad y seguridad jurídica la legislación, además de reactivar este tipo de proyectos haciéndolos viables y rentables para los agentes privados. Un texto que, a priori, iba a salir adelante en verano, pero que finalmente se ha demorado más de lo previsto y, por el momento, no hay una fecha clara para su aprobación.
Pero también, la falta de suelo en la ciudad y el alza de los costes de construcción han frenado la promoción de VPO. No obstante, la mayor parte de las bolsas de suelo protegido son de la Administración, tanto autonómica como local, y solo una pequeña parte pertenece a los agentes privados, según el estudio. Y este bloqueo está provocando que suelos que podrían ayudar a corregir los desequilibrios en el mercado con nuevo producto asequible estén, sin embargo, en 'stand by'.
De acuerdo con el informe de la Cátedra, existe en València 260.157 metros cuadrados de superficie edificable residencial de suelo protegido en el que se podrían construir 2.312 viviendas. El mayor número de solares se ubican en el distrito de Pobles del Sud, en donde se podrían desarrollar 1.1103 inmuebles, y en Quatre Carreres, con 618, según los datos del informe.
Asimismo, en l'Olivereta y Poblats Marítims tendrían cabida 126 y 151 inmuebles, respectivamente, mientras que en Benicalp hay disponibles parcelas para 92 viviendas; en l'Eixample para 91; en Ciutat Vella para 65 y en Extramurs, para 23 inmuebles. El menor volumen de suelo lo aglutinan Pobles de l'Oest, Campanar y Pobles del Nord, en donde se podrían levantar 8 y 17 viviendas, respectivamente.
"Si es alarmante la falta de oferta en vivienda de obra nueva, de vivienda protegida es casi inexistente, cuando es claramente una de las soluciones que contendrían la escalada de precios. Un aumento de oferta de la vivienda, en un escenario de salarios bajos como el actual, en que muchas familias podrían cumplir precisamente las condiciones para acceder a las ayudas de vivienda protegida, provocarían la necesaria corrección del precio medio de una vivienda en la ciudad de Valencia", resalta el informe.
Pero, además, el estudio realiza una proyección con varios escenarios, según se construyeran en mayor o menor medida en los solares disponibles de la ciudad, que refleja que solo con la mitad de viviendas VPO que se podrían desarrollar, el precio medio de la ciudad disminuiría más de un 30% el actual.
Para ello, toma como referencia el precio máximo de venta actual para la vivienda protegida en la ciudad de Valencia, situado en 1.819 euros por metro cuadrado útil, y se plantea otro escenario con un precio en el que el módulo de la VPO estuviera ajustado a los actuales costes de construcción, que sería de 2.000 euros por metro cuadrado útil. A estos precios se han contemplado tres hipótesis, que estuvieran construidas un 30%, 50% y 100% de dichas viviendas en esos solares disponibles, y cómo esa nueva oferta impactaría en el precio medio de la vivienda en la ciudad.
Con todo ello, el informe concluye que el precio se reduciría en un 30% de media si hubiera una oferta de vivienda protegida, pública o privada, que permitiría dar una respuesta a la situación actual, además de permitir al sector "seguir siendo generador de empleo".
Según explica Cos-Gayón, es necesario movilizar ese suelo público para poner más oferta en el mercado, pero también incentivar la compra, sobre todo, de los más jóvenes. Para ello, considera que se debe solventar la brecha de ese 20-30% de la entrada de un piso a través de avales o ayudas. "En casos especiales o de personas con rentas bajas se podría facilitar una cantidad a fondo perdido, mientras que a nivel general la Administración debería ofrecer un aval a través del ICO o el IVF para poder solucionar el problema del acceso a la vivienda", defiende.
Y es que, a su juicio, la emergencia habitacional actual hace necesario buscar soluciones para evitar que "una parte de la población quede excluida de la compra de una vivienda". "Un buen plan público y serio sería el desarrollo de estos suelos de VPO o bien por parte Administración o a través de concesiones con los agentes privados, pero hay que hacerlo ya y de manera ágil y no únicamente centrarse en políticas para 'topar' los precios que solo reducen oferta en el mercado", subraya.
