Del 'retail' a la compra de edificios para alquiler: los inversores recuperan la vivienda como valor refugio

VALÈNCIA. En tiempos complicados, muchos prefieren no arriesgar y apostar por valores seguros. Y esto es precisamente lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario. La pandemia provocada por el coronavirus ha abierto un horizonte de incertidumbres y de ralentización de la economía y, en medio de esta coyuntura, los inversores prefieren dar pasos firmes y con garantías y volver a poner en su punto de mira la vivienda como un activo refugio en el que concentrar su 'apetito'. Eso sí, lejos de la tradicional compra de vivienda, en su foco está la adquisición de edificios completos y bien ubicados para destinarlos al alquiler tanto para media como larga estancia.

Y es que este tipo de activos ofrecen, por un lado, importantes rentabilidades, no están tan condicionados a las fluctuaciones de la coyuntura económica y, por otro, evitan los largos procesos de tramitación de una licencia de obra y actividad, ya que la mayoría de inmuebles se encuentran en buen estado. Estos factores han sido claves a la hora de que family offices y fondos nacionales e internaciones hayan desviado su atención de otros activos en segmentos como el retail para refocalizarse en la vivienda, pero centrándose en la adquisición de inmuebles enteros.

"Hasta hace un año, el interés se centraba en el local comercial ubicado en el hight street de la ciudad porque cuanto más prime, mejor eran las rentas. Sin embargo, ahora el producto que se busca es otro: son los edificios con vistas al alquiler, generalmente de larga estancia, aunque también de media para estudiantes o personas que viajan por negocios", explica Yolanda Lozano, directora general de Olivares Consultores. Y es que, según puntualiza, con la pandemia las rentas en el retail se han ajustado de media en la ciudad cerca de un 20%. Además, el consumo se ha ralentizado y ello ha provocado que la inversión en este tipo de producto ya no resulte tan atractiva. 

En cambio, en los últimos años el mercado del alquiler está al alza impulsado por las barreras que ciertos colectivos, especialmente los jóvenes, encuentran cuando deciden comprar una casa. Esta dificultad económica les obliga a vivir de alquiler. Una tendencia que irá a más en el actual escenario de pandemia. Además, este mercado se ha posicionado como uno de los sectores más resilientes a la crisis sanitaria. Lo cierto es que frente a otros países del entorno europeo como Alemania, donde el 50% de su población vive de alquiler, en España la cifra de personas que viven de alquiler no supera el 30% de la media europea y se sitúa en el 22%, con una creciente demanda insatisfecha. 

En este sentido, inversores y grandes compañías dedicadas a la promoción inmobiliaria lo tienen claro: queda mercado por copar. No es casual, por tanto, que ahora la mayoría del sector esté apostando fuertemente por proyectos relacionados con el alquiler más tradicional que turístico.

"Las rentabilidades de este tipo de activos se sitúan en el 6%, pero pueden llegar hasta el 8% frente al 4-6% de los locales comerciales en el centro de València. Además, ofrecen mayores recorridos en plusvalías que hace que sean más atractivos. Y todo ello con más seguridad en cuanto a la rentas", puntualiza Lozano. En el cap i casal, generalmente el inversor pone el foco en inmuebles con más de cinco viviendas en ubicaciones estratégicas como son la zona de Ciutat Vella o barrios de moda entre estudiantes y extranjeros como Russafa o El Cabanyal.

Así, por ejemplo, el family office Grupo Valgime compraba el antiguo convento de las Siervas de María, ubicado en la calle San Dionisio, en pleno barrio del Carmen. Un espacio, que lleva en pie desde 1979, y que cuenta con 32 habitaciones que el grupo de inversión destinará a alquiler de media estancia. Entre los espacios singulares con los que cuenta el edificio se encuentra una capilla o una amplia terraza que permiten aportar servicios como el co-living, modelo de convivencia que busca compartir zonas comunes entre los inquilinos.

No es el único caso en la ciudad. Otro inversor valenciano adquiría un edificio con 18 viviendas, ubicado en la Plaza Conde del Real, 1, en Ciutat Vella. Su destino final será el alquiler, una vez vayan venciendo los contratos de sus actuales inquilinos. También, en función del estado de los pisos, se hará una pequeña reforma para revalorizarlos. La operación, intermediada por Olivares Consultores, permitirá al nuevo propietario obtener unas rentas que podrán ir a más en función de la evolución del mercado.

El built to rent, otra fórmula que coge protagonismo

También las grandes promotoras ven un importante nicho para entrar en el alquiler residencial en la fórmula del build to rent, esto es, construir para alquilar, en lugar de poner a la venta. En este contexto, según Emilio Portes, Director del negocio de Q&RM de la consultora JLL, "será uno de los negocios necesarios para cubrir la demanda de alojamiento residencial que veremos en estos años".

De hecho, esta pasada semana se conocía que la comañía Neinor Homes, adquiría el 75% de la compañía Renta Garantizada, con más de 2.500 viviendas bajo gestión. Con esta adquisición estratégica, la promotora integra una compañía operativa a su plataforma de alquiler, que actualmente cuenta con 1.200 unidades en desarrollo. Un caso concreto en la ciudad es el complejo que ha promovido el family office Otegui y Telleria en València y que está destinado exclusivamente al alquiler. Un edificio residencial de 24 pisos en la calle de la Madrina 1, Junto al Mercado Central de València, orientado al alquiler tradicional y de temporada, para periodos inferiores a los 10 meses.

"El build to rent es un mercado incipiente, pero sano, en el que nos encontramos con distintos perfiles inversores que se adaptan al grado de madurez de los submercados. En los próximos años veremos proyectos de este tipo en la gran mayoría de las ciudades españolas. La demanda es una realidad y la oportunidad es buena", explica Portes. Así, promotores, fondos de inversión y socimis buscarán en este segmento nuevas oportunidades y València estará entre sus objetivos.