VALÈNCIA. La división de Real Estate de BNP Paribas cumple 25 años en Valencia. Una trayectoria que ha llevado a la firma a participar en grandes operaciones inmobiliarias de la región y la ciudad, siendo un actor importante en la evolución de su mercado. "Valencia está en el foco de atención de todos los inversores", subraya Francisco López, director de BNP Paribas Real Estate en Valencia. Segmentos como el logístico están movilizando gran parte del capital, pero también otros sectores como el living, entendido como cualquier tipo de activo residencial y en el que entran nuevas fórmulas como el coliving o el senior living.
De hecho, si este año los inversores se han movido con bastante dinamismo por la plaza valenciana, sus previsiones para el próximo año, con la bajada y moderación de los tipos de interés, son muy halagüeñas. "En 2025 habrá un punto de inflexión en el build to rent -construir para alquilar- y otros productos living. Veremos varias operaciones", subraya López.
No solo el mercado inmobiliario está saneado y profesionalizado, destaca, sino que asegura que la percepción de la inversión es que ahora existe un clima "muy positivo" en la región desde que se produjo el cambio de gobierno autonómico de Carlos Mazón. "Ha ayudado", comenta.
-Tras 25 años en el mercado inmobiliario valenciano, ¿cómo ha evolucionado el sector a lo largo de estos años?¿Cuáles son los principales cambios que detecta?
-Básicamente diría dos grandes cambios. Desde el punto de vista del sector inmobiliario destacaría la profesionalización porque, inicialmente, todos los actores tenían un carácter muy local y ahora cada vez más vienen del ámbito nacional e, incluso, internacional. Ligado con esto, estaría la institucionalización. Para mí, este es el gran cambio en la Comunidad Valenciana. Hasta hace cinco-diez años había pocos actores que quisieran invertir en Valencia, la mayor parte se centraban en Madrid o Barcelona, pero ahora mismo Valencia está en el foco de atención de todos los inversores.
-¿Qué busca ese inversor y cuál es el principal atractivo de la plaza valenciana?
-Creo que es un mercado que hoy en día ofrece mayores oportunidades que otros más maduros como Madrid y Barcelona. A nivel logístico, hay mucho por desarrollar con una demanda insatisfecha, mientras que en el living, València es uno de los polos de atracción. La ciudad ha sido nombrada como una de las mejores ciudades para vivir varias veces, salimos en todos los ránkings y muchos expatriados tienen interés por venir. Incluso, muchas empresas internacionales que cuando buscan sus sedes en el sur de Europa miran a València entre las opciones que buscan. Creo que al final es una combinación: es un mercado con oportunidades, una ciudad fantástica para vivir, por lo que reúne muchas características que hacen que desde el punto de vista inmobiliario tenga todo el sentido del mundo.
-En muchas casos se ha hablado de los problemas de suelo en residencial o de falta de stock en el mercado de oficinas. ¿A qué oportunidades se refiere?
-En lo que es la ciudad hay escasez, pero hay algunos ámbitos que han estado atascados durante varios años y a día de hoy tienen visos de que van a salir. Ahí tenemos una potencial bolsa de vivienda importante. Dicho esto, creo que el mercado de Valencia no se ciñe solo a la ciudad, sino a la provincia, pero también vemos interés en Castellón y Alicante, en segmentos como el hotelero, en el que detectamos interés de operadores internacionales por el Mediterráneo y la Comunidad Valenciana.
"EN 2025 VEREMOS UN PUNTO DE INFLEXIÓN EN EL BUILD TO RENT CON VARIAS OPERACIONES"
-¿Qué segmentos se están comportando mejor?
-Dentro de los segmentos más activos el primero es logística, en el que Valencia está pegando muy muy fuerte. Ya no solo por parte de inversores institucionales, con un producto estabilizado, sino de un promotor internacional, que compra suelo, no solo finalista, sino muchas veces en gestión para poder desarrollar. Madrid es un mercado que puede tener un exceso de oferta y, en cambio, Cataluña pasa justo lo contrario: hay una escaez de oferta porque no se puede desarrollar suelo. Por tanto, Valencia es el foco donde vemos mayor actividad.
El segundo sería el living. Es verdad que el build to rent ha estado bastante tranquilo en los últimos 12-18 meses por los tipos de interés y la financiación, pero ahora detectamos que, a medida que los tipos de interés vayan bajando, los inversores están rehaciendo sus análisis y cada vez estamos más cerca de poder cerrar operaciones. Estoy convencido en que en 2025 vamos a ver un punto de inflexión en el mercado del build to rent y Valencia es uno de los mercados principales.
También, está el segmento hotelero porque el mediterráneo español pega con mucha fuerza. En cambio, la asignatura pendiente en València es el mercado de oficinas porque tenemos un parque relativamente obsoleto y con unas rentas prime demasiado bajas. Estamos convencidos de que la renta puede subir y superar la barrera 20 euros con facilidad si se invierte en los activos.
-¿Cómo se puede transformar y adecuar el mercado de oficinas?
-Por un lado, sería con edificaciones nuevas, pero en suelos que están en ubicaciones relativamente más alejadas del centro. Tenemos identificados varios solares de 20.000-30.000 metros cuadrados de techo, que serían edificios muy grandes, pero la tendencia general en el mercado de oficinas es ir hacia la centralidad. Es decir, lo que funciona a día de hoy es el edificio en el centro, bien ubicado, con servicios y con máximos estándares de calidad y, por tanto, la asignatura pendiente es la rehabilitación de los edificios existentes.
-En este segmento también ha habido un 'boom' de espacios flexibles y coworking. De hecho, València ya está en el 'top 3' en España. ¿Van a seguir siendo tendencia?
-El coworking ofrece algo que quieren las empresas y es la flexibilidad. Todavía hay mucha empresa que después de la Covid no tiene claro cuántos metros necesita y tiene todavía que solucionar cuántos días van los trabajadores a la oficina. En cualquier caso, el coworking si está ubicado en el centro de la ciudad tiene unos niveles de ocupación altísimos. De hecho, en los últimos 12 meses las principales firmas están reactivando las búsquedas y esto es porque están prácticamente llenos.
-¿Cuál es el volumen de inversión transaccionado hasta ahora?
-Valencia se ha consolidado como uno de los principales mercados y más atractivos para la inversión en España, en inmobiliario. Más de 1.100 millones entre 2023 y lo que llevamos del 2024. El volumen de inversión en los últimos años ha indicado una tendencia creciente, a pesar de la subida de tipos de interés registrada entre los años 2022 y 2023. En España, la inversión se ajustó un 40%, por el fuerte repunte de los tipos de interés en 2023, mientras que en la Comunidad Valenciana se incrementó un 3,6% en 2023.
Actualmente, destaca el elevado dinamismo observado en el sector de la logística, donde se prevé que la contratación se aproxime a los 400.000 metros cuadrados. Se observa un elevado dinamismo por parte de usuarios de edificios de oficinas, con cifras de absorción que superarán los buenos registros del 2023. Por su parte, el sector del living es, sin duda, uno de los mercados más atractivos, tanto para inversores que buscan hoteles, edificios residenciales en alquiler y residencias de estudiantes, principalmente. El 65% de la inversión registrada en 2024 se ha canalizado en este sector.
-Ha comentado que 2025 será un "punto de inflexión" para el build to rent, pero ¿también para otros sectores?¿La bajada de tipos va a despertar más 'apetito' inversor?
-El apetito inversor va muy ligado a los tipos de interés y, a medida que se vayan moderando, literalmente movilizarán a toda esa masa de inversores, especialmente a los que son más core y conservadores. Por tanto, de cara a 2025 vamos a notar un punto de inflexión especialmente en el mercado del living y el build to rent, que posicionarán a València en el 'top 3' de ciudades dentro del ámbito español.
-¿Entonces en el resto de segmentos inmobiliarios se ha tocado techo y no existe margen de mejora?
-Lo que está claro es que para el inversor, el tipo de interés va a determinar que pueda hacer más inversiones. Logístico y living son los principales segmentos en la Comunidad Valenciana, pero también vamos a ver inversiones en retail, oficinas y data centers, aunque en este nicho la autonomía no está tanto en el radar como otras comunidades. En cualquier caso, los tipos de interés van a movilizar al mercado de capital.
-¿Cuál es el perfil de los inversores que mayoritariamente están invirtiendo en la plaza valenciana?
-Hacemos sobre todo inversor institucional con operaciones de perfil medio-grande. Dentro del mercado local de Valencia te diría que son family office. Pero también vemos capital extranjero con ganas de invertir en Valencia porque compran naves logísticas, hoteles y edificios residenciales a actores más locales.
-¿Habrá mejora en la rentabilidad de los proyectos?
-Creo que el movimiento va a venir más por parte del comprador que por la del vendedor. El hecho de que una rentabilidad sea baja no quiere decir que sea mala, sino que muchas veces va ligada al riesgo. Si somos capaces de hacer operaciones en Valencia a unas rentabilidades bajas quiere decir que la percepción del mercado de capital es que Valencia es una plaza segura. Normalmente, el vendedor en estos últimos años está en una posición más sana y no tiene la necesidad de vender de otras crisis. Por tanto, vamos a ver vendedores con posiciones parecidas en 2025, pero sí veremos un cambio en el comprador, ya que si antes llegaba a una oferta de X ahora será 'X más' porque al tener financiación más barata va a poder subir su precio.
-En el mercado nacional, ¿qué posición ocupa la Comunitat en cuando a niveles de inversión?
-Creo que ahora mismo la Comunidad Valenciana está en un 'top 4', solo después de Madrid, Cataluña y el mercado de Andalucía, que está creciendo mucho en hoteles y living.
-En los últimos años se han aprobado varias normativas tanto a nivel nacional como autonómico como la Ley de Vivienda o ahora el nuevo decreto valenciano de viviendas turísticas. ¿Cómo han afectado al mercado de la inversión?
-El tema de la regulación no ha sido ni bueno ni malo. Lo primero es entenderla y después trasladarla al excel para ver si hay limitaciones y qué comunidades las aplican. Una vez tienes clara la normativa, lo que va a determinar dónde se invierte es la rentabilidad del proyecto. Es verdad que a día de hoy las comunidades en las que no hay tantas limitaciones, la rentabilidad potencial del proyecto es mayor y al final el mercado de capital lo que busca es que sea más sencillo. Por tanto, en aquellas que las limitaciones son más ligeras hay más movimientos.
-Y, en este sentido, ¿la Comunitat Valenciana está entre los territorios más sencillos o de los complicados?
-Probablemente la más restrictiva es Cataluña y la Comunidad Valenciana estaría a medio camino. No es la más liberal, que es Madrid, en donde hay un clima de facilitar absolutamente todo, pero el clima que percibimos ahora en la Comunidad Valenciana a raíz del cambio de gobierno ha sido muy positivo porque se han desatascado bastantes temas. Esa es la percepción por parte del inversor y eso ha ayudado.
-¿Cuáles son las principales tendencias que prevé para el sector inmobiliario en 2025 en el mercado valenciano?
-Un segmento que tienen todos los visos de que va a pegar muy fuerte es el senior living. Al final, hablamos de una comunidad con un clima fabuloso, bien comunicada por todos los medios y uno de los destinos favoritos para vivir por parte de la gente mayor. Ya no solo nacional, sino internacional porque competimos con el sur de España y la zona de Málaga. En toda la zona de Alicante vemos mucho 'apetito' y con muchas transacciones y se están cocinando bastantes cosas. Por ahora, el hándicap que tiene el senior living es que todavía no está claro el modelo. Hay bastantes operadores, pero España en general no tiene demasiada experiencia y falta profesionalización. Por ejemplo, Florida (EEUU) es un mercado más maduro y hay mucha oferta. Por tanto, España aspira a ser la Florida del sur de Europa y, en este caso, Andalucía y la Comunidad Valenciana son las dos que pegan más fuerte en este segmento.
Por otro lado, si todo va a como esperamos, 2024 será un año récord y como consultora batiremos nuestro récord de facturación en Valencia. La previsión para 2025 es que vamos a mejorar porque sigue habiendo muchísimo 'apetito' y el living y el segmento logístico tirarán de la inversión.
-¿Cuáles son los planes de BNP Paribas Real Estate en Valencia para los próximos años?
-Para nosotros, la Comunidad Valenciana es una de las principales plazas en las que operamos. Llevamos 25 años y eso no lo puede decir todo el mundo. Es una plaza donde hemos hecho más operaciones y la vocación es de crecimiento. Por tanto, para este 2025 vamos a reforzar el equipo tanto en inversión como en leasing. La vocación es de crecimiento.
