Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La Asociación de Empresas Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval) reelegía hace unas semanas a Nora García Donet como su presidenta y renovaba a su junta directiva para los próximos años. Un nombramiento para afianzar el trabajo y afrontar nuevos retos ante la actual coyuntura económica.
Asicval, que cuenta en la actualidad con 343 asociados, afronta así una etapa de continuidad con varios frentes: incorporar a sus agentes al Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Generalitat; ampliar y difundir el servicio de inmuebles certificados, un sello de calidad con el que quieren ofrecer mayores garantías al consumidor; y mejorar el acceso a la vivienda en colaboración con las administraciones públicas.
"Tenemos muchos proyectos por delante", asegura García, quien afirma que en estos momentos han detectado una ralentización en las operaciones de compraventa de inmuebles, algo que, sin embargo, no "preocupa", porque creen que es "una vuelta a la normalidad" tras la avalancha de 2021 por la demanda embalsada en pandemia.
No obstante, en lo que sí incide es en la necesidad de dotar al propietario de inmuebles en alquiler de "mayor seguridad y garantías" para aumentar la oferta en un mercado cada vez más tensionado. "Ninguna decreto ni ninguna modificación de ley ha ido a favorecer al propietario para darle mayor seguridad jurídica y que saque vivienda al mercado del alquiler", lamenta. Valencia Plaza habla con ella para analizar la situación del sector.
-Acaba de revalidar la presidencia de Asicval, ¿qué balance hace de estos años y cuál es la nueva hoja de ruta?
-Tenemos muchos proyectos por delante, pero el principal objetivo es consolidar la certificación de inmuebles, que es un proyecto que hemos puesto en marcha y que consiste en una bolsa de activos en la que colaboramos los miembros de Asicval en la venta de viviendas. Ahora, lo que queremos hacer es certificar el inmueble estudiando las cargas o limitaciones urbanísticas que pueda tener para así conocer las circunstancias de la propiedad a la hora de hacer la venta. También, tenemos en marcha la inscripción en el registro de agentes inmobiliarios de la Generalitat Valenciana. Estamos a la espera de que ya se puedan registrar de manera colectiva todos los asociados, de los que ya tenemos toda la información, para inscribirnos.
-Habla del registro de los agentes inmobiliarios. ¿Desde la asociación eran favorables a esta regulación?
-Es una satisfacción que se haya puesto en marcha porque era algo que veníamos demandando desde hacía muchísimos años prácticamente la totalidad del sector.
-Se lo preguntaba porque algún colectivo lo ha tachado de "discriminatorio" por la diferenciación que hace entre los agentes de la propiedad inmobiliaria, API, y el resto de profesionales. ¿Lo ve así?
-Nosotros entendemos que a esta profesión puede dedicarse cualquiera. No se trata de ponerles puertas y que solo se puedan dedicar unos cuantos, pero lo que sí que hay que hacer es que el que se dedique tenga una formación y unas responsabilidades. Hay algún colectivo que habla de que es discriminatorio porque hace diferencia entre el API y el que no lo es, pero entendemos que eso no es un problema. En Asicval hay asociados que son API y otros que no, pero nos hemos preocupado de que los que no lo son se formaran en el sector. La formación es lo importante.
"El registro de agentes inmobiliarios dará más seguridad al consumidor"
-Uno de los objetivos de esta normativa es evitar el intrusismo. ¿Se conseguirá con este registro? ¿Era un verdadero problema en el sector?
-No se va a poder evitar a los delincuentes porque se seguirán haciendo pasar por inmobiliarias, pero tendremos más armas para denunciar y saber si esa persona o empresa es realmente un profesional con malas prácticas o un delincuente. Sin embargo, sí evitará que cualquiera sin un mínimo de formación se pueda dedicar a esto. A nosotros nos llegan muchos casos de gente que ha confiado en una persona pensando que era una inmobiliaria y les ha estafado 20.000 euros o 10.000 euros. Eso no lo podremos evitar porque son delincuentes, pero sí que habrá más seguridad para el consumidor porque podrá entrar en la web de la Generalitat y consultar si esa persona está registrada. Si no está ya tiene que desconfiar. Entendemos que esto evitará ciertas situaciones.
-Otra iniciativa de la Generalitat Valenciana es la creación de una red de agentes colaboradores para sacar al mercado las viviendas vacías de los grandes tenedores. ¿Cómo valora esta propuesta? ¿Desde Asicval van a animar a sus asociados a sumarse?
-Es una muy buena idea de la Conselleria de Vivienda. Algunos agentes inmobiliarios nos hemos unido a ese proyecto y hemos estado indicando mejoras a la Administración para la práctica del día a día. Ahora estamos a la espera de que nos comuniquen la base de datos de las viviendas. Los agentes ya se pueden dar de alta, pero no se pueden visitar las viviendas porque aún no hemos pasado nosotros la fase de verlas para poder ofrecerlas.
-La subida de tipos de interés, el alza del Euribor, la inflación….. ¿Cómo está afectando la actual coyuntura económica al mercado inmobiliario?
-Se dan dos paradojas. Una es la subida de tipos de interés y la otra la falta de stock. En una situación de subida de tipos, inflación disparada y tensión geopolítica como la actual, lo normal sería que los precios bajaran mucho porque descendería la demanda, pero ahora mismo estamos en una situación completamente diferente a la de 2008. En ese momento había multitud de viviendas que salían al mercado porque la gente no las podía pagar, pero ese escenario hoy no está porque la gente que ha comprado estos años lo ha hecho al contado o con un ratio de endeudamiento muy bajo. Además, muchas de esas hipotecas han sido a tipo fijo.
El perfil del cliente-comprador ha cambiado porque los bancos tenían la lección aprendida. Por tanto, el problema que tenemos es que los precios no van a bajar a la mitad porque no hay vivienda. Hay una falta de oferta importante. Solo en la ciudad de València estamos en un inventario del 50% de viviendas de antes del covid y no ha habido reposición porque se han parado proyectos de obra nueva por el alza de los costes de la construcción. Por tanto, no prevemos que haya una caída de los precios del 50% como pasó en la anterior crisis.
-¿Cuánto estiman que pueden entonces bajar los precios?
-Decir que van a caer un 20% o un 30% es poner cifras por ponerlas porque nadie sabe qué va a pasar. Y los mensajes pesimistas tampoco son buenos para la economía. La realidad es la que es y aquellas viviendas cuyos precios habían salido al mercado sin un estudio detrás que los avalase, bajarán porque estaban fuera de mercado. Lo que habrá será un aterrizaje en el número de compraventas y en los precios. Por tanto, si en 2021 se transaccionaron cerca de 700.000 unidades en España, cuando lo normal eran unas 500.000 compraventas, quizás volvamos a ese escenario, pero también dependerá de las zonas.
"Detectamos un descenso en las ventas de vivienda, pero no es algo que nos preocupe en exceso"
-¿Cómo se encuentra en estos momentos el sector de la intermediación inmobiliaria?
-De momento, lo que venimos observando desde la primavera pasada es una bajada en la entrada de contactos interesándose por una propiedad en venta o alquiler. Esto se va a traducir en menos visitas y, por tanto, menos ventas, pero no es algo que nos preocupe en exceso. Es una vuelta a la normalidad. Cuando estábamos en el confinamiento todos los expertos vaticinaban caídas del 40-50% y nosotros llegamos a decir, un 10%. Sin embargo, todo el mundo se equivocó porque cuando levantamos la persiana empezamos a recibir una demanda inusual y excesiva. Todo aquel que ha podido ha cambiado de casa o incluso de población. Por tanto, 2021 ha sido un año récord en cifras de compraventas e hipotecas porque se sumó la demanda embalsada más los que han querido comprar, pero no era lo que se preveía.
-¿Y qué va a pasar ahora?
-Que vamos a volver a la actividad normal. Si empezara a bajar en exceso la actividad debería preocuparnos, pero que hoy por hoy haya un baje no es preocupante.
-¿Y la bajada de la actividad puede generar cierres de compañías inmobiliarias?
-Cuando una actividad se relaja siempre hay alguna pérdida, pero también cerraron agencias en pleno 'boom' por otras circunstancias. Estaríamos preocupados si empezarán a caer día a día, pero que cierren agencias siempre pasa en épocas malas y también en buenas. Creo que todo profesional que se preocupe por dar un servicio excelente tendrá cabida.
-En pandemia, mucha demanda se desvió a zonas del área metropolitana de la ciudad en busca de jardines, unifamiliares y más exterior. ¿Ha vuelto de nuevo ese cliente a la ciudad, y en concreto a València?
-En València, las operaciones nunca llegaron a caer. Quizás ha cambiado el perfil del demandante porque muchos que vivían en la capital se han ido fuera, pero han llegado muchos extranjeros que en pandemia no podían comprar por las restricciones de movilidad. Estamos vendiendo a alemanes, rusos, ingleses, franceses, argentinos o mexicanos. València es una ciudad muy atractiva porque estamos en un enclave muy privilegiado y tenemos mar porque, aunque Barcelona también lo tiene, cuenta con otros problemas y más inseguridad y eso al comprador internacional le llega. València tiene buen clima, es una ciudad moderna, fácil para vivir y con precios más económicos que Madrid y Barcelona y, por tanto, le sacan una buena rentabilidad y es apetecible para los extranjeros que quieren invertir.
-¿Es entonces ahora un buen momento para comprar o invertir?
-Depende. ¿Necesitas una casa ahora? ¿La puedes comprar? Pues entonces es tu momento.
-Uno de los principales problemas del mercado de la vivienda es el acceso a la compra de muchos colectivos, principalmente los jóvenes. Una de las propuestas de Asicval es que la Administración asuma la financiación del 20% de la conocida como entrada para destensionar el mercado. ¿Se lo han propuesto a la Generalitat? ¿Y de ser así qué feedback han recibido?
-Fue una propuesta que expusimos en Les Corts, en el marco de la Mesa de Reconstrucción por el covid, pero a algún grupo que forma parte del gobierno valenciano no le gustó porque decía que era volver a fomentar la compra y los años del 'boom' inmobiliario. No tiene nada que ver. Si a un joven valenciano le preguntas si prefiere ser propietario o alquilar, la mayoría te dirá que comprar. Ese momento era el ideal para poner en marcha medidas como esta porque los tipos de interés estaban en negativo y los precios contenidos.
El problema ahora es que los jóvenes se incorporan más tarde al trabajo porque tienen que estudiar más, cursan másters, trabajan de becarios y no cobran casi y cuando se ponen a trabajar hasta que consiguen ahorrar... El esfuerzo económico que significa comprar una casa es bárbaro para la gente joven porque con sus propios recursos no lo puede asumir. Por tanto, proponíamos que la Conselleria avalase ese 20% firmando convenios con entidades porque, de esta forma, damos acceso a la vivienda, quitamos de la bolsa de demandantes de alquiler esa presión y al joven le damos tranquilidad para desarrollar su proyecto de vida. Era matar dos pájaros de un tiro, pero no puedo ser.
-¿Qué otras medidas son necesarias para garantizar el acceso a la vivienda?
-La Administración tiene que comprender que es una maquinaria muy lenta con las licencias. También, es necesario cambiar el uso de los edificios o de los locales comerciales porque hay muchos bajos cerrados que van a estar condenados a seguir así porque las calles no son comerciales. No se trata de hacer infravivienda, pero hay bajos comerciales que se pueden adaptar o incluso animar a despachos o centros médicos a que se bajen porque dejan libres viviendas, tienen mayor visibilidad a pie de calle y reaniman los barrios con actividad.
-Por otro lado, el mercado del alquiler sigue tensionado. ¿Qué esta pasando para que los precios sigan al alza?
-La tensión se debe a varios motivos. Por un lado, la entrada en el mercado de los apartamentos turísticos porque todo aquel inmueble que se ha comprado como inversión no se destina a vivienda habitual. Además, ha aumentado la demanda porque la gente no tiene capacidad de comprar, los tipos suben y hay mayor demanda también de gente que viene de fuera a vivir a València para trabajar. Y todo ello con poca oferta, lo que genera que los precios suban.
-¿Cuánto ha caído la oferta de inmuebles para alquiler en València?
-Más de un 60% seguro. Por tanto, si no hay más vivienda, los precios no van a bajar. Lo que necesitamos es que entre más stock en el mercado para que eso se vaya suavizando.
-¿Medidas como 'topar' al 2% la subida de los alquileres ha influido en la oferta?
-Es evidente que hay un problema con los precios del alquiler, que es un drama. En muchos casos es una barbaridad lo que se está pidiendo por algunas viviendas porque no están al alcance de la mayoría. Ha cambiado el perfil del inquilino y mucha gente joven se ve abocada a compartir piso, incluso familias. Históricamente, los propietarios particulares desde que entraba el inquilino y hasta que se iba no actualizaban la renta. Otra cosa son las empresas o inversores patrimonialistas que se dedican a alquileres y esos sí que muchas veces lo hacán. Lo que ha provocado ese tope del 2% es que algunas viviendas se hayan retirado del mercado del alquiler y sus dueños hayan decidido vender por inseguridad. También, algunos se han animado a subir ese 2% cuando de no haber existido el tope no lo hubieran subido nunca.
Evidentemente hay que hacer algo con los alquileres, pero nosotros abogamos más por la bonificación al propietario y la seguridad jurídica y no la limitación de precios, que puede producir el efecto contrario al que pretendíamos y es que esa vivienda se retire del mercado.
-Todavía no se ha aprobado la nueva Ley de Vivienda, que pretende controlar los precios del alquiler. ¿es una buena medida? ¿Ayudará a contenerlos o, por el contrario, minimizará la oferta?
-El gobierno todas las medidas que pone encima de la mesa son para beneficiar o proteger al inquilino, que es la parte débil del negocio inmobiliario. No obstante, no se dan cuenta que poniendo tantas medias a favor del inquilino están desprotegiendo al propietario, que es el dueño de la vivienda y el que al final decide sacarla o no al mercado. Ningún decreto ni ninguna modificación de ley ha ido a favorecer al propietario para darle mayor seguridad jurídica.
Con los desahucios, por ejemplo, nosotros somos conscientes de que no se puede dejar a una familia en la calle, pero ese no es el problema del propietario del piso, sino que ahí debe llegar la Administración que es la que debe hacerse cargo de la familia con una solución habitacional. Además del miedo de que les dejen de pagar, también está el temor de los dueños a que les destrocen la casa. Aunque no es lo habitual, cuando pasa y al final es tu casa y te puede costar 20.000 euros arreglarla... Ahí debería haber penas ejemplarizantes y debería estar penado con cárcel.
-¿Qué se puede hacer para aumentar la oferta del alquiler?
-Ofrecer seguridad jurídica al propietario. Con esto, muchas viviendas que ahora mismo están cerradas por miedo saldrían. Se tendrían que sentar todos los partidos, independientemente del signo político, porque esto es un problema de todos y que tenemos que resolver entre todos.
-¿Qué le espera al mercado inmobiliario este 2023?
-Una cosa es lo que le espera y otra la que queremos. Yo espero que haya un ajuste, pero no pronosticamos una crisis como tal. Los profesionales de Asicval notamos que hay una relajación, pero es una vuelta a la normalidad. Estos desbarajustes de precios no son buenos para nadie. También, quiero poner en valor la intermediación inmobiliaria porque salvamos de muchos disgustos y de problemas.
