El PSPV presiona a Dalmau para "mejorar" el decreto del derecho de tanteo en la vivienda

VALÈNCIA. Hace tres semanas el pleno del Consell dio luz verde a un decreto ley que ampliaba los derechos de tanteo y retracto de la Administración valenciana. Una norma elaborada por la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática que dirige Rubén Martínez Dalmau que abre la puerta a que la Generalitat pueda intervenir en la venta de edificios, así como en la cesión de estos inmuebles así adquiridos a los ayuntamientos para que vayan ampliando su parque público o, en caso de no contar con ellos, crearlos desde cero. 

El texto incorpora importantes novedades como avanzó hace unas semanas Valencia Plaza. Entre ellas destaca la potestad que tendrá la Generalitat de quedarse viviendas en proceso de subasta por impago de hipoteca, las transmitidas por dación en pago o edificios enteros que se vayan a vender o se hayan vendido entre operadores privados. Pero también la colaboración con las administraciones locales para que puedan ejercer alguno de estos derechos -concretamente, en el caso de transmisión de vivienda protegida-, o beneficiarse cuando lo ejerza la Generalitat Valenciana.

El decreto ley fue remitido a Les Corts para su tramitación y, ahora, está previsto que el próximo 15 de julio se someta a votación en un pleno del Parlamento valenciano para su convalidación. Un proceso que el PSPV quiere aprovechar para que la normativa sea tramitada como proyecto de ley y no como decreto ley convalidable, que no admite cambios. 

¿Los motivos? Modificar algunas partes del redactado de la norma que, a juicio de los socialistas, son mejorables, o sortear las dudas legales que ha suscitado su tramitación mediante procedimiento de urgencia. Una cuestión que consideran que los tribunales, ante un posible recurso, podría considerar no justificada. Precisamente, los servicios jurídicos de la  Federación de Promotores Inmobiliarios de la Comunidad Valenciana (Feprova) estudia esta posibilidad tanto por la forma de tramitar la norma como por el "intervencionismo" que ven en el libre mercado.

En concreto, los socialistas estiman que partes como el artículo 10 del decreto -el que permite a la Generalitat intervenir en grandes compras para adquirir edificios enteros- es ambiguo porque no define qué son los fondos buitre ni los "grandes tenedores". Un vacío por el que creen que la normativa podría acabar anulada por el Tribunal Constitucional. 

Con este escenario, en el PSPV mantienen conversaciones desde hace un par de semanas con su socio en el Gobierno valenciano, Unides Podem, para tratar de convencerle. Al tramitarse como proyecto de ley, consideran que se salvarían todos los reparos que pudiera tener, ya que el texto sí admitiría entonces cambios o mejoras a través de enmiendas de los grupos parlamentarios. Sin embargo, en el partido morado y en particular en la Conselleria de Vivienda que dirige Martínez Dalmau no terminan de verlo del todo claro: temen que se produzca una rebaja sustancial del texto resultante.  

Por el momento y mientras las negociaciones continúan, los socialistas ya han tanteado a Ciudadanos para saber si el partido que dirige Toni Cantó apoyaría que el decreto ley del derecho de tanteo fuera tramitado como proyecto de ley. Un formato que los naranjas sí estarían dispuestos a apoyar y que, por tanto, derivaría en que la norma reuniera más consenso del que tiene actualmente. De lo contrario, este grupo no apoyaría el decreto ley.

Dudas de los promotores

Precisamente, la forma de tramitar la norma había levantado ampollas en el seno del sector inmobiliario. Desde la Feprova reprochaban a Martínez Dalmau la aprobación de una regulación de este calibre mediante un decreto ley, un formato que la Constitución Española recoge para todas aquellas actuaciones urgentes que un Gobierno debe realizar y que permite sortear los trámites que debe superar un proyecto de ley como, por ejemplo, su debate en Les Corts, presentación de enmiendas por parte de los grupos parlamentarios o los informes del Comité Económico y Social (CES) o del Consell Jurídic Consultiu (CJC). 

"No creemos que sea una cuestión de tanta urgencia como para aprobarse con esta falta de transparencia y sin que nadie se entere", lamentaban los promotores, que señalaban que la norma debería haber seguido el trámite parlamentario habitual para haber podido hecho aportaciones y ser debatida en la cámara autonómica. Una fórmula que, según criticaron, no permitió enriquecer el texto con sus consideraciones ni las del resto del arco de Les Corts. Tampoco el espíritu del texto les convencía al ver "intervencionismo en el libro mercado".

Frenar la venta de edificios

Y es que la norma de Vivienda, entre sus novedades, abre la puerta a que la Generalitat pueda intervenir en la venta de edificios. Se trata de uno de los puntos más conflictivos y que más críticas ha levantado entre los partidos de la oposición y los propios agentes inmobiliarios. En concreto, el todavía decreto ley permite que la Administración valenciana pueda ejercer el tanteo y retracto en "las transmisiones de edificios con un mínimo de cinco viviendas, que constituya su destino principal, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80% de dicho edificio", así como "en operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos". En ambos casos, podrá hacerlo tanto si es una venta directa como si se hace mediante la venta de acciones o participaciones en mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.

Lo cierto es que el derecho de tanteo y retracto ya estaba regulado desde 2004 para las viviendas de protección pública, cualquiera que fuera su método de transmisión, pero lo que persigue el Consell es ampliar los supuestos para contar con más vivienda pública. De esta forma, se incluyen nuevos casos en los que la administración podrá ejercer estos dos derechos de adquisición preferente como son las viviendas transmitidas en ejecución hipotecaria o venta extrajudicial en sede notarial y para las transmitidas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria, cuyos adquirientes son principalmente las entidades financieras.

Eso sí, únicamente lo hará en zonas donde haya un déficit de vivienda y sean Áreas de Necesidad de la Vivienda. Para reconocer estas zonas, creará en seis meses un catálogo que determine esos puntos, pero mientras se apruebe se considerará 'zona de necesidad' los municipios beneficiarios de la línea del Fondo de Cooperación Municipal para la lucha contra el despoblamiento y los incluidos en el Informe de Necesidad de Vivienda de la Comunitat Valenciana 2020 realizado por el Observatorio del Hábitat y la Segregación Urbana. 

También incorpora como novedad la posibilidad de ceder estos derechos a los ayuntamientos para que vayan ampliando su parque público o, en caso de no contar con ellos, crearlos desde cero. Para ello, prevé dos fórmulas: o bien la cesión de los derechos de tanteo y retracto a los ayuntamientos cuando se trate de transmisión de vivienda protegida o, en el resto de los casos, su ejercicio por parte de la Conselleria de Vivienda en favor del municipio. En ambos casos será de forma opcional a través de un convenio y los podrá solicitar cada consistorio. 

Otra novedad que incluye es la posibilidad de comprar inmuebles para entidades sin ánimo de lucro que realicen funciones de inserción de colectivos en situación de  vulnerabilidad, pero también hacerlo a favor de personas que hubieren consolidado un derecho subjetivo a la vivienda y de las personas inscritas en el Registro de demandantes de vivienda de protección pública.