Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El déficit entre oferta y demanda en el mercado del alquiler ha propiciado que muchas compañías e inversores institucionales sitúen este segmento en su punto de mira. Despertaba así un gran 'apetito' por los proyectos de obra nueva destinados al arrendamiento, una fórmula que se conoce como build to rent, es decir, construir para alquilar. Y, aunque la coyuntura actual pone en peligro su desarrollo, el volumen transaccionado en España sigue alto con cifras que superan los 3.000 millones de euros en 2022. Y entre las plazas con mayor actividad está València que se ha posicionado como la cuarta ciudad en España con mayor volumen invertido en este tipo de producto.
En concreto, la inversión en proyectos para viviendas de nueva planta destinadas al alquiler alcanzó los 850 millones de euros durante el primer trimestre de 2023, un 2% más que en el mismo periodo de 2022, lo que supone llegar a máximos históricos, según datos de la consultora Savills. El pasado año el volumen transaccionado superó los 3.000 millones de euros en España, de los que cerca del 75% lo acapararon Madrid y Barcelona.
En este sentido, la capital concentró algo más del 45% de la inversión de 2022, mientras que la ciudad condal creció considerablemente acercándose al 30%, muy condicionada por la compra por parte del fondo de inversión alemán Patrizia del portfolio de BeCorp por 600 millones de euros, explican desde Savills. Sin embargo, Málaga y València ganaron cuota de mercado y protagonismo con un crecimiento del 2% respecto al 2021, superando el 7% cada una en el total de la inversión en España. La capital del Turia logró copar el 7,14%, lo que supone 214 millones de euros de la inversión total del conjunto del país. Completa este 'top 5' Sevilla con el 3,35%.
Algunos proyectos en marcha en el 'cap i casal' son el que promueve Kronos en el Grao, en la continuación a la Avenida de Francia. Se trata de un proyecto de 331 viviendas de la mano de Nuveen Real Estate bajo la marca Stay, que ambas han creado para la gestión de activos en alquiler. Su entrega está prevista para este 2023. También está el de la alemana Primevest, que compraba a la valenciana Grupo Bertolín una promoción llave en mano de 90 viviendas destinadas al alquiler en la zona de La Marina de València. Se trata del primer proyecto de build to rent promovido por una empresa valenciana.
Y es que, según explican desde Savills, la escasa oferta de inmuebles en alquiler es uno de los motivos que explican los altos índices de inversión en este tipo de proyectos, sobre todo de promociones ya en marcha. Así, más del 85% de la inversión registrada en el primer trimestre de 2023 se ha destinado a la compra de iniciativas en desarrollo. Las fórmulas más habituales han sido los acuerdos con promotores locales o la compra de suelo para el posterior desarrollo del proyecto.
Un dinamismo que se impone a la coyuntura actual. Y es que la financiación para proyectos build to rent sigue abierta, tanto por la banca nacional, como por la internacional, aunque en condiciones menos favorables que hace 12 meses. Sin embargo, la consultora destaca que "siguen existiendo expectativas positivas en el mercado, a pesar de la subida de los tipos de interés, el incremento de los costes de financiación y construcción, y la situación de incertidumbre". No obstante, avisa de que la actividad inversora puede ralentizarse a lo largo de este año, aunque, por el momento, no se atisba ese freno a la vista de los datos del primer trimestre.
De hecho, pese a que las rentas de alquiler bajaron en pandemia llevan meses al alza. Tanto es así que en ciudades como Barcelona y València se han registrado importantes crecimientos que son superiores al 10% interanual, señala Savills. Otro motivo que explicaría el auge de este segmento.
Pero, además, el fuerte desequilibrio entre demanda y oferta sigue siendo un factor clave para hacer crecer el stock de vivienda en alquiler de manera urgente. "Los inversores son conscientes de esta situación a la vez que necesitan hacer crecer rápido sus portfolios para generar economías de escala y mejorar la rentabilidad neta de la inversión", afirman desde la consultora. Sin embargo, la falta de suelo que sufren la mayoría de ciudades de España, y València con bastante gravedad, puede suponer un obstáculo a largo plazo, exponen.
Asimismo, la dificultad para acceder al mercado de venta residencial y la subida de tipos de interés empujarán más demanda hacia el mercado de alquiler. "Bajo este supuesto, es de esperar que se produzca una presión en los precios, ya que la oferta sigue siendo escasa hoy en día", señala la compañía. Así, se detecta una corrección en yields en los últimos seis o nueve meses con crecimientos entre 75 y 100 puntos básicos. En zonas prime se ha expandido hasta niveles del 3,75% - 4% neto, mientras que en los mercados secundarios, alcanza valores del 5% neto.
