VALÈNCIA. El mercado residencial en España está cambiando. Los nuevos hábitos de consumo sumados al trabajo en remoto y la facilidad de movilidad laboral han propiciando nuevas soluciones habitacionales como el 'flex living', el 'coliving' o el 'senior living', que irrumpen con fuerza en muchas ciudades. Alternativas para vivir en comunidad, que cada vez ganan más peso y acaparan la inversión en el segmento inmobiliario, aunque su desarrollo todavía es incipiente.
No obstante, los expertos tienen claro que estas tres fórmulas van a ir al alza en los próximos ejercicios tanto por la parte de la demanda como de la oferta, ya que permiten aliviar la tensión en el acceso a la vivienda, sacando nueva oferta al mercado. "La calidad de vida en España, su clima y la posibilidad de teletrabajar están propiciando que muchos extranjeros vengan al país. Ello sumado al cambio de paradigma en los jóvenes, que ahora valoran tener servicios, experiencias y vivir en comunidad, está motivando que estos modelos ganen adeptos", explica Rafael Paz, director de la oficina de la consultora Colliers en Valencia.
Por tanto, los tres modelos parten de la idea de vivir en espacios compartidos con zonas comunes, pero con áreas privadas en las que residir. Además, son complejos con una amplia variedad de servicios y estancias medias que van desde un mes a los once, en los casos del coliving y el flex living, y que llegan hasta los 3-4 años en el senior living. "Los precios no son tan caros como un alquiler tradicional y muchos prefieren estos espacios porque también conocen gente de perfiles similares", señala Paz.
Según datos de la consultora CBRE, en la Comunitat Valenciana solo el senior living concentró el 50% de los 195 millones que se invirtieron en el sector residencial en 2022. Además en las tres modalidades existen varios proyectos en marcha en la plaza valenciana. Sin embargo, cada una presenta unas particularidades y un ritmo diferente de crecimiento.
Sin lugar a dudas, el coliving es el formato que antes emergió en España y cuyo desarrollo está más avanzado. Su modelo se basa en la idea de generar 'comunidad'. De esta forma, esta solución se suele promover sobre suelo de uso residencial en el centro de las ciudades. Los edificios, que pueden ser de nueva planta o rehabilitados, cuentan con varias zonas comunes como gimnasio, piscina o coworking y habitaciones privadas, equipadas con cocina. Suelen ser proyectos de entre 30 y 60 unidades para generar esa unión entre los usuarios de los centros.
Sus usuarios son, principalmente, profesionales desplazados, nómadas digitales o estudiantes de másters o postgrados, que llegan nuevos a una ciudad y buscan no solo una residencia, sino conocer gente y vivir nuevas experiencias. Por eso, las estancias medias oscilan entre un mes y los once meses. "Estos espacios cumplen una doble función: ofrecen una solución habitacional y, a su vez, experiencias con actividades para la comunidad como noches gastronómicas o temáticas, networking....Suelen estar enfocados a personas que llegan nuevas a una ciudad y quieren conocer gente", puntualiza César Ruiz, director de Living en CBRE.
Además, es una solución que permite aliviar la falta de oferta en alquiler que sufren muchas ciudades sacando nuevo producto al mercado. De media, la renta mensual ronda los 900 euros en ciudades como València, ya que, además de la parte alojativa, se incluye el uso de todos sus servicios, así como suministros de agua, luz o limpieza, entre otros.
Un modelo que ha llegado con fuerza al 'cap i casal' con iniciativas que ya están operativas. Este es el caso del proyecto de Urban Campus, que inauguró este pasado mes de julio su primer coliving de obra nueva en España. Se trata de un edificio con 41 estudios y más de 200 m2 de zonas comunes en el barrio de Ayora. Cuenta con gimnasio, coworking, sala de cine, cocina comunitaria con zona de comedor y salón, lavandería y, en la azotea, barbacoa, duchas y chill out.
Otros proyectos, en cambio, están en fase más embrionaria como el de la la firma valenciana 4wanders, que promueve un coliving con 45 apartamentos y una nave anexa que destinarán a un coworking en pleno barrio de la Zaidía en la ciudad.
Por su parte, el flex living combina diferentes formatos residenciales tanto de media como larga estancia bajo el concepto de flexibilidad. A diferencia del coliving, se trata de grandes complejos de más de 200 unidades sobre suelos terciarios, por lo que no suelen estar en el centro de las ciudades. Su formato, por tanto, es más similar al de un 'apartahotel' y no tienen esa pretensión de generar comunidad ni sinergías entre sus usuarios. Asimismo, la parte privada también es de mayor tamaño, con estudios o viviendas que pueden ser de hasta dos dormitorios.
Pero, además, según apostilla Ruiz, al ir sobre suelo terciario y contar con una gran superficie un mismo espacio puede aunar diferentes formatos como, por ejemplo, destinar una parte a una residencia de estudiante y reservar otra para un coliving. De este modo, su público es más amplio y segmentado con estancias medias de hasta los once meses. "Es un solución más abierta y con mayor flexibilidad", remarca el responsable de Living en CBRE. Las rentas también oscilan entre los 800-900 euros mensuales con suministros y servicios incluidos.
El potencial de este segmento se apoya en una demanda creciente, que busca una solución habitacional que hasta los últimos años apenas existía. De acuerdo con CBRE, desde 2020 el número de camas se ha multiplicado por cuatro, pasando de 2.000 a alrededor de 8.000 en la actualidad en España. Se espera que 2023 cierre con un stock de casi 10.000 camas. De cara a 2025, la previsión es que el flex living se duplique hasta rozar las 20.000 camas y València es una plaza con muchas posibilidades. Solo en el primer semestre de 2023, el flex living acaparó 240 millones de inversión en España.
Uno de los players que ya está activo en la capital del Turia es Livensa Living, con dos espacios que suman 650 camas. Ahora su objetivo es entrar en Alicante y doblar su capacidad en la Comunitat Valenciana con 1.200 unidades en 2028. Recientemente, la firma abrió su segundo espacio flexible en el 'cap i casal' con una capacidad de 254 camas y que está destinado a jóvenes profesionales, nómadas digitales y universitarios.
No obstante, existen grandes iniciativas en marcha como la de Atitlan, que promueve dos grandes complejos bajo esta modalidad en la Avenida Tarongers, frente al Tanatorio Los Naranjos. Uno de ellos, un suelo que compraron a Corestate, tendrá una capacidad de 250 unidades y empezará su construcción en 2024. Un año más tarde, es decir, en 2025 empezará el desarrollo de otra pastilla que la firma compró en 2022, y en la que tiene una participación la constructora Becsa. Este proyecto contará con 350 plazas, además de reservar un porcentaje para VPO. Ambas operaciones rozan en conjunto una inversión de 60 millones de euros.
También la compañía vasca Kategora ha aterrizado en València con un complejo 'flex' de 316 habitaciones en el barrio de El Cabanyal y una inversión de 36 millones de euros. El inmueble quedará dividido en dos bloques: uno de cinco alturas, y otro de tres. Al primero se accederá por la calle Arquitecto Alfaro, y al segundo por Ernest Anastasio, y desde ambos se podrá salir a un jardín central que ha proyectado la promotora de Vizcaya. Su apertura, de acuerdo con los planes de la firma, está prevista para 2025.
Se trata de un producto que podría definirse como una evolución a la tradicional residencia de mayores, en el que los usuarios tienen su espacio privado y, a su vez, comparten zonas comunes, pero viven con total independencia. Son espacios destinados principalmente a mayores de 65 años que no necesitan asistencia, pero buscan comodidades. De este modo, los complejos tienen una una amplia gama de servicios de ocio, restauración y sanitarios y un área privada para vivir de forma autónoma e independiente.
Los proyectos suelen ser de gran formato, de entre 130-140 unidades, con apartamentos que pueden ser de hasta dos dormitorios. "Suelen tener un formato campus, pero con prestaciones premium como menús personalizados, asistencia médica, clases de yoga o meditación. Es un producto muy enfocado a extranjeros que vienen de retiro a España, pero no quieren vivir en grandes casas, pero sí contar con muchas comodidades. Por eso, la renta en zonas como la costa alicantina roza los 2.000 euros mensuales", detalla Ruiz. La estancia es larga y está en los tres y cuatro años.
Lo cierto es que de estas tres soluciones es la más incipiente en España, mientras que en otros países está muy implantada. No obstante, desde hace más de 20 años que existe un referente de este modelo en el país, concretamente en la Comunitat Valenciana. Se trata del complejo Forum Mare Nostrum en l'Alfàs del Pi, un residencial con 237 apartamentos en los que viven alrededor de 300 personas senior y que ahora amplía su superficie. En esta nueva fase, denominada The Comm, se construirán 262 nuevas viviendas al calor de la alta demanda.
Entre los proyectos que hay en marcha en la autonomía valenciana está el de la valenciana White Investing junto a Grupo Gimeno. Ambos han comprado tres suelos en Benidorm, Jávea y Monasterios (Valencia) para desarrollar unas 350 camas en los próximos años con el fin de atender la demanda actual. A su vez, y dado que es un segmento que está arrancando, la idea es crear una gestora conjunta para la explotación de los futuros complejos de senior living.
También, Adriano Care, gestinada por Azora, compró hace un año un senior living en Benidorm por 29 millones.
Lo cierto es que las perspectivas futuras de estas tres soluciones residenciales son prometedoras. "Las empresas están deslocalizando su fuerza laboral y parte de ella la absorbe España. Además, dado que la oferta de vivienda en el país es escasa, estas fórmulas tienen un gran potencial para sumar stock", remarca Ruiz. También, el envejecimiento de la población y la llegada de extranjeros para retirarse en España son factores que dan fuerza al senior living.
Y todo ello mueve al capital desde la perspectiva inversora. "Existen ya grandes y sólidos operadores que gestionan grandes carteras y que están entrando en estos segmentos porque generan interés al mercado", apostilla Paz. "Hay mucho 'apetito', ya se ha visto con el coliving, pero ahora tenemos muchas peticiones para analizar operaciones de flex living y senior living y cada vez veremos más", remarca el director de la oficina de Colliers en Valencia.
Y, en este contexto, la Comunitat Valenciana se erige como un polo de atracción para el desarrollo de estos proyectos. Según CBRE, ahora mismo existe un pipeline de más de 1.000 unidades de flex living para los próximos 3 años en la región. Mientras que Alicante se posiciona como un destino prime para el senior living por los más de 110.000 residentes extranjeros que viven en la provincia. Por ello, los expertos tienen claro que esto no ha hecho más que empezar. "Hasta ahora, se ha invertido principalmente en Madrid y Barcelona, pero cada vez más el inversor mira hacia València y Alicante", subraya Paz.