Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. "La falta de suelo afecta a toda España, pero València tiene una problemática importante". Así de tajante se muestra el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, quien considera "preocupante" la "parálisis" que hay para desbloquear los desarrollos que tiene pendientes la ciudad. Una situación que el sector valenciano lleva meses criticando porque advierte de que solo queda suelo para dos o tres años. De hecho, sus primeros efectos ya son latentes: falta de oferta y subida de precios.
No obstante, y, pese a los tiempos de incertidumbre actuales, a nivel general Gómez-Pintado afirma que el sector goza de salud porque las empresas están "saneadas", el alza de costes de la construcción se está estabilizando y la ventas van a buen ritmo. Tampoco cree que la subida de tipos de interés vaya a suponer una ralentización de la demanda. Es más, considera que "afectará, pero en un sentido positivo".
Un escenario que abre desafíos y oportunidades para el Real Estate, que se abordarán en el próximo Congreso Nacional de Vivienda, que se celebrará en València los días 21 y 22. Dos jornadas en las que se definirán cuáles son los obstáculos de la sociedad para poder satisfacer el derecho constitucional del acceso a la vivienda. Unos retos que vendrán marcados por la industrialización de la vivienda y los fondos europeos.
-¿Cómo está sorteando la promoción estos momentos de incertidumbre?
-El sector inmobiliario en estos momentos está bien y sus fundamentales después de la pandemia, como hemos venido diciendo, estaban bien porque no era nuestra crisis. Hemos concatenado la pandemia con la crisis de los materiales y lo que más nos está afectando es la inflación de costes de materiales, aunque es cierto que ya se están atemperando y estamos viendo que van bajando.
Nos encontramos ahora en una situación coyuntural en la que las empresas están saneadas porque han hecho un magnífico trabajo en el apalancamiento financiero. Por tanto, se afronta este cambio que nos está viniendo de inflación y subida de tipos de interés de una manera muy razonable.
-¿La subida de tipos afectará a la buena marcha del sector? Algunos creen que no tendrá impacto en la demanda. ¿Está de acuerdo?
-Nos va a afectar, pero en un sentido positivo y me explico. Se prevé una inflación de aproximadamente entre el 7 y el 8% para finalizar el año. Si uno se pone en la piel de una familia que tiene que comprar una vivienda, lo que sabe es que si no toma la decisión de compra en estos momentos cuando llegue su dinero a final de año ha perdido entre un 7-8% de capacidad adquisitiva. Además, según un estudio que hemos realizado, por cada punto de subida de tipos de interés esa familia va a perder una capacidad de acceso de un 12% del precio de la vivienda. Por eso, hay una gran afluencia de compradores en las promociones en este momento. Por tanto, si no toma ahora esa decisión probablemente su capacidad de compra se verá mermada en un 22%.
Además, la subida de tipos de interés es mínima. Juntando la confluencia de ese aumento con la inflación es un momento ideal para que el que tiene que tomar la decisión de compra la tome ahora. Conclusión: para nosotros es un buen momento.
-¿Cómo están sorteando esas subida de precios en los materiales las empresas? Muchos proyectos se tuvieron que posponer por los incrementos de costes.
-Esas subidas de los costes de la construcción fueron cerca del 18% y han ido contra nuestro margen. Nos encontramos que en 2020 una promotora podía tener de margen un 17% y ahora se ha reducido al 11%. Pero en la situación actual se van a dar dos situaciones. Por una lado, el alza de precios, que van entre un 6 y un 8%, aunque en València es del 10%, y, por otro, la estabilización de los costes de la construcción. Si esto es así lo que va a ocurrir es que el promotor va a recuperar el margen que ha perdido en esta crisis de materiales.
-¿Eso supondrá que se retomen proyectos que se habían quedado en stand by?
-Hay muchas empresas cuyos ejecutivos tomaron la decisión de no lanzar y esperar ante la falta de mano de obra y la subida de precios. ¿Qué va a ocurrir ahora? Que si los precios se atemperan se va tomar la decisión de continuar. Ya lo estamos viendo. Hay tres materiales que son básicos: el aluminio, el acero y el cemento, en los que ya vemos caídas de precios, que, aunque leves, rompen la línea ascendente que tenían. Por tanto, compañías que en su momento manifestaron dudas ya están tomando la decisión de retomar otra vez.
-Muchas compañías están recurriendo al crowdfunding como financiación alternativa para sacar adelante los proyectos. ¿Es un recurso puntual o será una tónica general en el sector?
-Creo que son casos muy puntuales porque la propia jurisprudencia nuestra no es muy favorable. Las primeras plataformas de crowdfunding, la CNMV las miraba con cierto recelo. Como elemento de inversión en países anglosajones funciona muy bien, pero en España no está desarrollada la normativa para hacerlo correctamente. Creo que ahora lo que tienen que hacer estas plataformas es un trabajo para ir aumentando su capacidad de penetración en el sector. Además, es una alternativa todavía muy cara en España y las entidades financieras si tienes una situación saneada te van a financiar a un coste menor. Pero no está mal para proyectos especiales o que necesitan la entrada de capital en un momento rápido y pueden soportan el 6-7% de coste.
-Una de las principales quejas de los promotores valencianos es la falta de suelo. Lo cierto es que es un problema generalizado en la mayoría de ciudades españolas, pero, ¿es València una de las ciudades con una mayor problemática?
-Es un problema que afecta a todos, pero València sí que se encuentra con una problemática de suelo de importante. Cuando uno escucha que solo hay suelo para dos años y ve que el suelo de sustitución realmente tiene una parálisis en su ejecución es para preocuparse. Y más cuando el mensaje político es el de 'nosotros somos los garantes de la sociedad y venimos a solventar el problema de la vivienda', pero cuando se actúa es al contrario. Me ha llamado muchísimo la atención que haya una Ley contra el acoso inmobiliario -en referencia a la normativa que prepara la Conselleria de Vivivenda -. Me preocupa que una ley en su título hable de eso.
Un gobierno que promete 100.000 viviendas en colaboración público-privada desde hace años y todavía no ha lanzado ninguna, que promete solventar el problema de las licencias y pone más trabas o que se compromete a facilitar el acceso y vemos que se encarece el precio de la vivienda a unos ritmos por encima de la media nacional por la falta de suelo es para preocuparse. Lo que tendrán que hacer es una reflexión, autocrítica y ver qué están haciendo mal.
-Ha hablado de una de las leyes que prepara la Conselleria de Vivienda para regular la actividad de los grandes tenedores de vivienda, pero no es la única norma de este departamento porque también están el decreto de tanteo y retracto o la norma para movilizar inmuebles vacíos, entre otros. ¿Cómo valora estas normativas?
-Valencia está siendo prolija en la redacción de leyes. No hay tanta regulación en otras comunidades autónomas. El hecho de que se persiga el derecho de uso de la propiedad privada respecto a qué hacer con tu vivienda y obligar a cesiones forzosas es un error que seguramente el Tribunal Constitucional tumbaría.
-¿Complica esta regulación invertir en la Comunitat?
-Al final lo que buscas es invertir en desarrollos en una sociedad activa a nivel económico y donde se estén generando oportunidades. Lo que pasa es que si luego nos fijamos en el desarrollo de esa legislación y cuál es su resultado real muchas veces son más 'leyes-anuncio'. Aprobar normas de estas características cuando te queda un plazo tan corto de legislatura, y puedes no repetir y que no salga la misma composición del gobierno que probablemente la modificará... Son más 'leyes-anuncio' de cara a la galería y sus votantes.
-¿Considera que se debería homogeneizar la normativa en materia de vivienda y hacer un pacto nacional?
-La amalgama que tenemos obliga a una promotora con presencia a nivel nacional a tener conocimiento de 17 leyes autonómicas y sus modificaciones. Y el problema de la vivienda y la identificación de los problemas es común en toda España. Por tanto, tendría que haber una ley paraguas común que sirviese como guía, aunque luego tengas distribuidas las competencias, pero que hubiera unos mínimos comunes que diesen cobertura y seguridad jurídica a las leyes que luego se desarrollasen en las diferentes autonomías.
-Por otro lado, la industrialización se ha convertido en una tendencia que coge fuerza en la construcción. ¿El sector está preparado? Algunas compañías comentan que todavía no les resulta rentable…
-Hay un problema conceptual. Lo que les pasa a pequeñas y medianas promotoras es que desarrollan un proyecto y, a partir de ahí, lo intentan industrializar. Y los desarrollos que están ya ejecutados no son fáciles industrializarlos. El proceso debe empezar en el proyecto. Si desarrollas una promoción pensada para industrializar sí que tienes igualdad de precio. Ahora bien, si lo que tienes es un proyecto que has ejecutado con arquitectos que no estaban pensando en la industrialización y quieres hacerlo resulta muy caro. El secreto está en la repetición de que todos los módulos sean iguales.
Pero, además, muchas veces se hacen mal las cuentas. Si comparamos proyectos probablemente sea más caro el industrializado, pero si ves los plazos de ejecución, ahorros de coste de capital, tipos de interés y valoras los costes de oportunidad entonces salen las cuentas. Es una alternativa que ha venido para quedarse.
-En los últimos meses ha habido movimientos de fusiones y adquisiciones en el sector. ¿Contempla nuevas integraciones de compañías?
-Seguro que sí, no me cabe ninguna duda. Los fondos siguen muy activos e identificando que nuestro país tiene un problema de tamaño en las empresas promotoras y lo que muchos buscan es concentración. Por tanto, probablemente sí que haya operaciones. ¿Cuándo? Eso ya veremos.
