La construcción de vivienda se enfría en Valencia

VALÈNCIA. La actividad promotora se enfría en València y su área metropolitana. La falta de suelo que llevan meses advirtiendo desde el sector, el alza de precios y la subida de los costes de la construcción sumado a una ralentización de la demanda de obra nueva está provocando una desaceleración en el lanzamiento de promociones de obra nueva. Tanto es así, que el número de proyectos disponibles en el mercado va a la baja y el mercado ya está sufriendo las consecuencias: un constante incremento de precios que llegan a ser de un 50% más en solo tres años.

Así consta en el último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) correspondiente al primer trimestre de 2023, que refleja que la falta de nuevo producto está provocando importantes incrementos en los precios y ha arrastrado la demanda hacia el alquiler.

"Podemos confirmar que los precios de la vivienda de obra nueva en València y área metropolitana siguen tensionados, arrastrando con ello a la segunda mano y al alquiler, ya de por sí condicionados por su reducidísima oferta ante la presión de una enorme demanda", afirma Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra. "La exigua oferta de vivienda nueva hace realmente complejo el análisis estadístico. La entrada de una nueva promoción supone una distorsión de tal magnitud que obliga a reajustar los parámetros. De seguir así, anticipamos un escenario en el que no será posible establecer precios medios por barrio, pues no serán representativos", explica.

El descenso de la oferta de vivienda de nueva construcción es evidente en los últimos meses en la ciudad. La mayoría de grúas que sobrevuelan el cielo del 'cap i casal' corresponden a proyectos ya iniciados hace años. Los datos de la Cátedra así lo evidencian. En el primer trimestre de este 2023 había disponibles 293 unidades frente a las 301 que se registraron en los últimos tres meses de 2022, un año marcado por la menor salida de producto por el alza de costes de la construcción.

Sin embargo, si se compara con 2019, solo hace cuatro años, la caída es aún mayor. Por aquel entonces había unas 700 viviendas de obra nueva en el mercado, cifra que se redujo ya en 2020 hasta las 600 y que ha ido a la baja en los últimos años. En 2021 ya eran unas 400 unidades a la venta y ahora mismo son 293. De mantenerse esta situación, los promotores ya avisan de que en unos años no habrá obra nueva en València.

De hecho, desde el sector ya avisaban hace un año de que la actividad se estaba ralentizando porque no tienen margen de actuación por la falta de suelo. En este sentido, ya en 2022 avisaban de que solo quedaban solares por desarrollar para "dos o tres años", lo que supondría unas 7.000-9.000 viviendas en València dado que la actual demanda absorbe 3.000 unidades al año. "Tenemos un grave y severo problema de falta de suelo", avisan desde hace meses. El propio presidente de la asociación de promotores a nivel nacional, Juan Antonio Gómez-Pintado, aseguraba, en una entrevista con este diario, que aunque la falta de solares afecta a la mayoría de ciudades españolas, la capital del Turia tiene una "parálisis importante".

Desciende el número de promociones

De acuerdo con los datos del informe de la Cátedra, el número de promociones a la venta en el primer trimestre de 2023 ha disminuido un 4% respecto a hace tres meses y ello pese a que se registraron nueve proyectos nuevos que han salido a la venta a través de las distintas plataformas. Pero la absorción de la demanda por la necesidad de vivienda hace que la oferta disponible se agote porque no es suficiente para atenderla. 

En cambio, en el área metropolitana la situación es algo distinta. En l'Horta Nord, el número de proyectos aumenta un 24% con 63 viviendas disponibles, mientras que lo hace un 10% en l'Horta Oest (127 unidades) y Sud, que registra 49 unidades. No obstante en comparación con el primer trimestre de 2022 se aprecia una disminución del 8%, y el 7% en l' Horta Nord y Oest, respectivamente, y un incremento del 38% en la Horta Sud.

Y esta situación tiene su reflejo en el precio, que ya se sitúa en los 2.986 euros por metro cuadrado. Así, en el primer trimestre del 2023 ha subido más de un 50% respecto al mismo trimestre de hace únicamente tres años. También, si se compara con el mismo periodo del año pasado sube un 17%, mientras que se modera el incremento frente a los últimos tres meses del pasado año con una subida de solo el 1%, pero que confirma la tendencia alcista.

En el área metropolitana, el precio medio de la vivienda con respecto al informe del primer trimestre de 2022 también aumenta. Así, en L’Horta Nord ha subido un 27%, en L’Horta Oest un 11% y en L’Horta Sud ha aumentado hasta un 20%. Y las previsiones de cara a los próximos meses para la vivienda de obra nueva tanto en la ciudad con en sus municipios colindantes auguran incrementos de entre el 2,4 y el 2,8% hasta principios de 2024..

"La Administración debe actuar"

Ante esta situación, Cos-Gayón se muestra tajante. "Hay que actuar, y hacerlo ya porque estamos a tiempo de remediar esta emergencia habitacional. De manera coordinada, las diferentes Administraciones han de acometer políticas que hagan posible un parque de viviendas sostenible", subraya. 

Desde la Cátedra reiteran que la actuación pasa por una colaboración público-privada real, y apuntan que existen multitud de casos de éxito en países del entorno geográfico y cultural que lo avalan. Además, remarcan que se debe abordar la actualización de procesos administrativos "que aprovechen la tecnología para reducir los tiempos de gestión de licencias de todo tipo". 

Y ello sin olvidar, uno de los temas más importantes, "la ayuda a la financiación para el primer acceso a la vivienda. Se apuesta por proponer una línea de avales respaldadas por la Administración que permita la entrada -ese 20 a 30% que no se financia con préstamo hipotecario-", señalan desde la Cátedra. También, los expertos insisten en la necesidad de poner en marcha un plan de vivienda protegida (VP) integral, con visión a medio y largo plazo. 

De hecho, en un reciente informe de la Cátedra sobre VPO se apunta que solo en la ciudad de València existen cientos de suelos, tanto públicos como privados, que están parados y en los que podrían levantarse más de 2.300 inmuebles. Y una de las conclusiones obtenidas fue que la construcción de este tipo de vivienda reduciría el precio medio en Valencia más del 30%.