Los grandes planes urbanísticos de la ciudad de València no acaban de despegar

VALÈNCIA. Los grandes planes urbanísticos del Ayuntamiento de València no han acabado todavía de despegar. Eran una de las principales ambiciones del nuevo gobierno, que los desarrolló con el objetivo de transformar el urbanismo de la ciudad y racionalizar los usos del suelo en todos aquellos barrios que pedían una ordenación urgente. Sin embargo, seis años después de su primera entrada en el consistorio, allá por el año 2015, tan solo uno de ellos ha sido aprobado: el Plan Especial de Ciutat Vella (PEP). Y este todavía no ha visto el final de su historia, teniendo en cuenta que ha sido recurrido por los propietarios de pisos turísticos. 

La alta complejidad técnica que presentan estos planes se une también a las discrepancias que puedan surgir entre todos los agentes implicados. Un difícil equilibrio que en muchas ocasiones tiene que aunar los intereses de vecinos, comercios, establecimientos hoteleros, promotores urbanísticos y usos públicos. Con ello, es posible que a veces cueste avanzar en la materia, especialmente en aquellos casos en los que juegan un papel importante cuestiones que no tienen tanto que ver con el urbanismo sino con la gestión de herencias del pasado. Tal y como es el caso, por ejemplo, del PAI del Grao, que todavía está en barbecho a la espera de saber quién pagará las cargas urbanísticas del antiguo circuito de Fórmula 1. 

También en una situación complicada se encuentra el PAI de Benimaclet, judicializado después de que la promotora Metrovacesa llevase a los tribunales la decisión del consistorio de tumbar el proyecto. Y es que, la concejalía de Urbanismo que dirige Sandra Gómez optó por desechar la propuesta que la empresa había presentado para la urbanización del sector más cercano a la Ronda Nord, al considerar que había "margen de mejora". Así, reclamó la potestad para que fuera el Ayuntamiento quien a partir de ahora se encargara del diseño, con la intención de someterlo a participación pública y así eliminar de una vez por todas las discrepancias entre la promotora, los vecinos, e incluso con sus socios de Compromís. 

Más avanzado se encuentra, por su parte, el anticipado Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar (PEC), que ya ha llegado a los últimos pasos de su tramitación al haber sido presentado a la Conselleria de Cultura, donde lleva siendo revisado alrededor de siete meses. Así, después de que el organismo autonómico dé el visto bueno, el documento volverá al Ayuntamiento para sus últimas revisiones, y luego otra vez a la Generalitat antes de su aprobación final. Un plan complejo de regeneración para el barrio que viene a sustituir las pretensiones del último gobierno del Partido Popular de alargar la Avenida Blasco Ibáñez hasta el mar. 

Ciutat Vella, aprobado pero recurrido

El Plan Especial de Protección de Ciutat Vella entró en vigor en marzo de 2020, aunque fue recurrido por los propietarios de pisos turísticos apenas unos meses después, en julio. Y es que, uno de sus principales objetivos era regular la existencia de este tipo de negocios junto con la actividad de los hoteles, para compatibilizar la intensa actividad turística del barrio con otros usos como por ejemplo el comercial o el residencial.

El PEP diferencia, por un lado, entre el uso hotelero -hoteles, hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera- y el uso de vivienda turística -una vivienda completa que se destina a fines turísticos-. Y además, clarifica la distinción entre una vivienda turística 'profesional' -situada en un bloque completo con este tipo de pisos- y la 'temporal' -la vivienda habitual de un propietario que, hasta 60 días al año, decide alquilar con fines turísticos y que precisará del permiso de la Comunidad de Propietarios-.

Así, el área de mayor influencia es la de predominancia residencial, que impregna una buena parte del centro. Concretamente, los barrios de El Carme, La Seu, La Xerea y El Mercat. Aquí quedarán generalmente prohibidos todos los usos hoteleros y también de vivienda turística permanente. Aunque sí permitirá que, en un futuro, se puedan implantar nuevas viviendas turísticas temporales.

El barrio de Sant Francesc, el más comercial, es el que menos limitaciones presenta en este sentido. Aquí, una buena parte sí que permitirá la implantación tanto de hoteles como de viviendas turísticas permanentes, aunque bajo la condición de que se encuentren a un mínimo de 150 metros de distancia. Sin embargo, en la zona también se han delimitado algunas áreas muy concretas donde solo se permitirá la actividad de los hoteles, que no la de pisos turísticos, siempre y cuando no superen la mitad de la superficie construida dentro de la parcela, y se ubiquen por encima de otros usos terciarios como por ejemplo las oficinas. 

Por su parte, el plan también regula el uso de los edificios patrimoniales o históricos. Concretamente, permite que a cambio de la rehabilitación y mantenimiento de los inmuebles se puedan ubicar actividades terciarias. Esto es, oficinas, comercios u hoteles pero, de nuevo, nunca pisos turísticos. Y aquí es precisamente donde entran las quejas de la  Asociación de Viviendas de Alquiler para Estancias Cortas (AVAEC), al considerar que las medidas no son solo particularmente restrictivas sino que también agravantes con respecto a los hoteles. 

El PAI del Grao, a la sombra de la Fórmula 1

El PAI del Grao es ahora mismo uno de los más estancados en la ciudad de València, puesto que todavía está a la espera de saber quién paga las costas de adaptar el viejo circuito de Fórmula 1 al uso urbano. Precisamente, la anterior semana fue noticia porque la conselleria de Vivienda, que dirige Héctor Illueca, reclamó que se declarara nula la fórmula mediante la cual se había acordado amortizar el dinero. Y no solo eso, sino que también redobló la presión sobre el Ayuntamiento para que pagara la deuda de 38 millones que todavía tiene pendiente. 

Y es que, en los tiempos de la Fórmula 1 el Ayuntamiento de València dirigido por Rita Barberá firmó con la Generalitat Valenciana de Francisco Camps un convenio mediante el cual la conselleria adelantaría los gastos de urbanización para poder construir el circuito con la condición de que luego el consistorio lo devolvería. Esta devolución se haría, a su vez, con el pago por parte de los propietarios de las parcelas de las cargas urbanísticas. 

Pero la realidad no es tan sencilla. Los propietarios se niegan a costear la inversión porque consideran que una buena parte de las costas no les pueden ser repercutidas. Así, el área de Sandra Gómez ha iniciado negociaciones con ellos para ver qué porcentaje de la deuda puede asumir cada parte. Todo ello mientras la conselleria de Vivienda insiste en que el acuerdo no tiene validez por muchos motivos. El primero y principal de ellos, que los dueños privados ni siquiera fueron notificados del acuerdo, por lo que difícilmente se les podría reclamar ninguna responsabilidad.

La cuestión es que, por el momento, no se ha procedido a la adecuación de la antigua pista por la que en otros tiempos circularon los bólidos a máxima velocidad. Y, por ello, tampoco se ha iniciado el proceso de urbanización que en última instancia habría dotado de un nuevo barrio a la ciudad. Mientras tanto, el asfalto sigue ocupado por sintecho y materialmente abandonado. 

El PAI de Benimaclet, en la casilla de salida

La decisión de la concejalía de Urbanismo de tumbar la anterior propuesta de Metrovacesa para el PAI de Benimaclet ha devuelto el proyecto a la casilla de salida: habrá que estudiarlo completamente de nuevo y, previsiblemente, presentar una nueva propuesta que se adapte mejor a las exigencias del entorno. Y es que, el proyecto ha suscitado el choque entre todas las partes implicadas: desde los vecinos de la zona hasta la empresa, pasando también por las dos patas que ahora mismo conforman el gobierno del consistorio, PSPV y Compromís.

A este respecto, muchas han sido las quejas de la ciudadanía que pedían más huerta y uso público en los terrenos donde se pensaba construir hasta 1.300 viviendas. Reivindicaciones que finalmente recogió al área de Sandra Gómez, al desechar el anterior proyecto y proponer que a partir de ahora sea el consistorio quien tenga las competencias para diseñar el nuevo modelo para el barrio. Un diseño que se someterá de nuevo a participación pública, a pesar de que la promotora recuerda que su propuesta ya pasó por un proceso similar y que se consultó con los vecinos cómo querían que fuera la urbanización de la zona. 

Pero, aparentemente, eso no ha sido suficiente para el Ayuntamiento, que ahora busca un consenso más extendido a la luz de las insistentes protestas vecinales. Así, iniciará un nuevo proceso de consulta con el objetivo recoger todas las propuestas y luego nombrará un equipo técnico multidisciplinar que se encargará de poner sobre el plano todas las reivindicaciones que surjan del debate. Empezando, por ejemplo, por ampliar el suelo dedicado a los usos terciarios de valor añadido. Y es que, el proyecto de la promotora tan solo reservaba un 13% del terreno para este supuesto, mientras que Urbanismo exige un mínimo del 20%. 

Compromís, por su parte, se muestra mucho más ambicioso y plantea ir más allá: propone desclasificar todos los suelos de huerta ya cultivada, lo que en última instancia restaría hasta 95.000 metros cuadrados a los 270.000 que contempla el PAI. Así, la reducción del terreno también conllevaría irremediablemente una merma en la cantidad de viviendas a construir, que pasaría de las 1.300 proyectadas a unas 720. Además, en su propuesta también renunciaban a algunas dotaciones como por ejemplo las pistas deportivas para sustituirlas por zonas ajardinadas que permitieran una transición "más amable" hacia la zona de huerta.

Un extremo que la concejalía de Urbanismo en manos del PSPV no contempla. Y es que, por el momento, creen que lo mejor sería mantener abierto el proceso de participación vecinal para que sean ellos quienes decidan qué dotaciones y fisionomía quieren para el barrio. Por su parte, Metrovacesa presentó un recurso contencioso ante los tribunales para pedir que el proyecto siguiera adelante tal y como estaba previsto, puesto que fue aprobado por el pleno del Ayuntamiento en el año 2018. Aun así, con todo, ven razonable la propuesta del Partido Socialista y se muestran "abiertos al diálogo". Aunque sin retirar el proceso judicial. 

El Cabanyal, acariciando la aprobación

Derogar las aspiraciones del último gobierno del Partido Popular para demoler una buena parte del Cabanyal y ampliar la Avenida Blasco Ibáñez hasta el mar fue una de las primeras preocupaciones del nuevo gobierno de coalición en el Ayuntamiento de València, que en el año 2015 estaba compuesto por el PSPV, Compromís y Podem. Sin embargo, derogar un plan ya aprobado no fue sencillo, y avanzar en la redacción y aprobación de uno nuevo, menos. Es por ello que, a día de hoy, el barrio no cuenta todavía con un proyecto. Pero ya está un poco más cerca.

Actualmente, el PEC se encuentra en la Conselleria de Cultura, y luego tendrá que volver al Ayuntamiento para algunas consideraciones finales. Después, será remitido nuevamente a la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat Valenciana, donde deberá conseguir la luz verde definitiva. Un proceso que según apuntan fuentes municipales se podría alargar hasta finales de 2021 o ya para el año 2022.

La concejalía de Urbanismo, entonces dirigida por Vicent Sarrià, presentó en el año 2017 una nueva versión del plan de regeneración del Cabanyal, que fue finalmente aprobado en 2018 por el gobierno de Joan Ribó para iniciar todo su proceso administrativo. Pero su tramitación no ha sido sencilla: a lo largo de su recorrido ha pasado por dos procesos de alegaciones, a lo que también se han sumado algunas modificaciones para satisfacer las reivindicaciones de todas las partes implicadas. 

Así, con todo, algunas se atendieron y otras no. Por ejemplo, el área de Urbanismo mantiene el edificio de 15 plantas que se dedicará a uso hotelero a la entrada del barrio. Algo que no acabó de gustar a los vecinos, quienes consideraban que el inmueble rompería con la estética de casas bajas que presenta el enclave. Tampoco atendió el consistorio las quejas del sector cuando prohibió la actividad hotelera en primera línea de playa.

Por lo que respecta a los pisos turísticos, la concejalía de Urbanismo ha ido modificando la regulación in crescendo. Y es que, en un principio consideró que determinadas zonas sí que podrían soportar hasta un 40% de este tipo de actividad por manzana. Pero las quejas de los vecinos llevaron, finalmente, a rebajar considerablemente la barrera hasta el 10% para todo el barrio.

En cuanto a los Bloques Portuarios, la decisión del Ayuntamiento pasa por derribarlos y trasladar a los propietarios a otros inmuebles. Sobre el solar se levantará un nuevo edificio que será de propiedad municipal y se dedicará al alquiler social, aunque este será más amable con el entorno y se integrará mejor en la estética general del Cabanyal. Concretamente, tendrá cuatro edificaciones de menor altura y contará incluso con huertos urbanos. Asimismo, el PEC contempla hasta cinco aparcamientos para compensar las peatonalizaciones previstas.