VALÈNCIA. El drama de la vivienda sigue sin tocar fondo. El serio estrangulamiento del mercado se agudiza en València, con una emergencia habitacional que ha dejado de ser coyuntural para ser estructural. La oferta de obra nueva ha colapsado en la ciudad porque no se construye, mientras no deja de ganar habitantes. Sin vivienda de nueva planta, inflación en los precios y un insignificante número de inmuebles de protección pública en marcha que ayuden a rebajar la presión, el resultado está siendo trágico: expulsión de vecinos de su propia ciudad y aumento del chabolismo ante la imposibilidad de conseguir un hogar, un derecho constitucional que, sin embargo, en estos tiempos se ha convertido, por desgracia, en un privilegio que solo unos pocos pueden alcanzar.

“La situación ya no es una crisis de acceso. Es una emergencia habitacional estructural, con alto riesgo de derivar en un conflicto social". Así de tajante se muestra Fernando Cos-Gayón López, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), cuyo último informe, relativo al segundo trimestre de 2025, revela que la ciudad de València ha registrado solo 95 viviendas de obra nueva disponibles para su venta, menos del 0,02% del parque residencial. Y, mientras tanto, el precio medio se sitúa ya en los 3.700 euros por metro cuadrado, máximo histórico y sin visos de que la tendencia se estabilice.

En este sentido, el informe recoge un desplome histórico de la oferta nueva residencial en la Capital del Turia con seis promociones nuevas, que solo tienen disponibles plantas bajas y áticos y que, además, aún tardarán en estar finalizadas para su entrega a los propietarios. De este modo, diez de los 19 distritos de la ciudad ya no disponen de producto, por lo que el 50% de la ciudad está sin oferta nueva. Esos 95 inmuebles de stock disponible suponen un  88% menos que lo que había en 2019, cuando la oferta en la ciudad llegaba a las 784 unidades.

De hecho, la tendencia estos años ha ido a la baja con 675 viviendas en stock en 2020; 432 en 2021; 251 unidades en 2022; 275 en 2023 y 141 a cierre de 2024. Ya este 2025, en los primeros meses del año descendió aún más la oferta disponible hasta las 127 viviendas y se cierra el segundo trimestre con menos de un centenar. "En una capital con más de 800.000 habitantes y 415.000 viviendas construidas, esta cifra de obra nueva no es baja: es estadísticamente irrelevante, urbanísticamente alarmante y socialmente inaceptable. Lo verdaderamente grave no es que no podamos medir el mercado con rigor; es que ya no hay mercado que medir porque la oferta ha colapsado", advierte Cos Gayón.

Esta imposibilidad de construir vivienda nueva no solo se debe a problemas habituales como la escasez de suelo viable o la lentitud administrativa, sino a variables más inmediatas como el encarecimiento de la construcción y la falta de profesionales para sostener el ritmo mínimo de producción. El coste de ejecución material ha crecido más de un 30% desde 2020, con especial impacto en materiales básicos como el hormigón, acero, madera o aluminio. Además, en determinadas fases de obra (estructura, revestimientos, climatización), los picos de incremento superan el 50% acumulado en cinco años.

En cualquier caso, el mayor cuello de botella está en la falta de mano de obra cualificada: la edad media en la construcción supera los 50 años, y la Formación Profesional no está absorbiendo la demanda. Las promociones se paralizan, se encarecen o directamente se cancelan. “Todo esto en un entorno donde se reclama más vivienda accesible. Pero la vivienda no se fabrica con decretos: se construye con materiales, personas y márgenes sostenibles", insiste Cos-Gayón. De ahí que el sector se esté industrializando y transformando como vía para reducir costes, acortar plazos y disminuir dependencia de mano de obra tradicional. Pero, para ello, pide ayuda y un impulso de la Administración.

Solo 15 viviendas VPO y aumento del chabolismo  

Pero, además, el informe de la Cátedra incluye otro dato demoledor: solo 15 viviendas de protección pública se encontraban en venta activa en toda la ciudad en el pasado trimestre. Eso supone el 0,0036% del parque total de la ciudad. Una cifra que muestra el "desmantelamiento funcional" de la política pública de acceso a la vivienda. Cierto es que existen promotoras que ahora mismo están intentado cambiar este panorama sacando nuevos proyectos al mercado bajo este régimen. También desde el sector público existen promociones en marcha y planes para sacar producto VPO al mercado. Sin embargo, la urgencia es inmediata y la producción de vivienda tarda años entre la concepción del proyecto, la obtención de los permisos y los plazos constructivos, por lo que todavía quedan años para que pueda materializarse ese nuevo parque.

"La vivienda de protección pública ha dejado de existir como opción estratégica para los hogares con ingresos medios y bajos. Y mientras tanto, en suelos ya planeados como Benimaclet, se cuestiona incluso la edificabilidad consensuada, ignorando que rebajarla es condenar a la juventud a seguir expulsada de la ciudad", lamentan los expertos de la Cátedra. Además, exigen al Consell que revise y actualice el precio del módulo de la VPO, tal y como contempla el nuevo decreto que regula la vivienda protegida en la Comunitat. "Su publicación inmediata es imprescindible para permitir a los promotores construir vivienda asequible en condiciones viables. Ese es hoy el único camino realista para frenar los asentamientos, contener los precios y reequilibrar el mercado", defiende el director de la Cátedra.

Y es que las consecuencias más graves de esta crisis habitacional no son económicas, sino sociales. Si hace unas semanas, la Catedra ya advertía de un aumento del chabolismo, ahora ese escenario es ya una realidad. "València presenta cerca de 40 asentamientos informales identificados por las entidades sociales", alerta el informe. Se trata de familias que viven en chabolas, caravanas o infraviviendas, con más de 200 menores sin condiciones básicas porque no pueden acceder a una vivienda. Una tragedia que merece una respuesta por parte de las Administraciones que llevan años de inacción y esquivando el problema.

Por otro lado, el precio medio de obra nueva en València alcanzó de media los 3.764 euros por metro cuadrado, un 10% más que hace un año y una subida del 8% respecto al trimestre anterior. Sin embargo, algunos barrios superan con creces estos valores, como Poblats Marítims, que toma el relevo de Ciutat Vella y se posiciona como el distrito más caro de València en obra nueva con medias de 5.298 euros por metro cuadrado.

Este cambio se debe a que es una de las zonas con más vivienda en marcha, mientras que zonas tradicionalmente más premium están sin promociones en marcha, por lo que no hay datos para poder comparar. En cualquier caso, este enclave marítimo de la ciudad se ha situado como uno de los focos más atractivos para la inversión inmobiliaria en el 'Cap i Casal'. También, están por encima del precio medio de la ciudad, Camins al Grau, con el metro cuadrado situado en los 5.151 euros o Extramurs, 4.988 euros por metro cuadrado.

"La drástica desaparición del producto es un reflejo claro de que el mercado de obra nueva en la ciudad está literalmente colapsado. No por falta de demanda, sino porque ya no hay condiciones para producir: suelo, viabilidad, personal, ni trámites compatibles con tiempos razonables. Cuando no se puede construir, el precio no se modera: se dispara. El mercado no corrige, enloquece", señala el informe.

Situación en el área metropolitana

En cambio, existe dinamismo en el área metropolitana, dado que gran parte de la oferta de vivienda de nueva planta se ha desplazado a municipios cercanos a la ciudad. Así, crece la actividad tanto en l'Horta Nord, especialmente en municipios como Paterna y Torrent, como en l'Horta Oest, con Godella y Burjassot a la cabeza; así como en la Sud, especialmente en Albal, Alcasser y Picassent. Tanto es así que los precios han subido en las tres zonas. 

En concreto, en un año han aumentado los valores de forma significativa en l'Horta Oest un 38% hasta los 2.900 euro el metro cuadrado, mientras que la subida ha sido del 28% en l'Horta Sud, hasta alcanzar los 2.387 euros por metro cuadrado. Con menor intensidad pero rozando casi los valores de València está l'Horta Nord, que registra un precio medio de 3.155 euros, un 14% más que en el segundo trimestre de 2024.

"No se ha reaccionado. No se ha planificado. Y, lo más grave: España ni siquiera ha definido aún una tipología de vivienda social real, básica, viable y construible, como sí existe en otros países que también enfrentan fuertes flujos migratorios hacia las ciudades, especialmente en Hispanoamérica. Sin esa base, la exclusión seguirá creciendo", concluye Cos-Gayón.