El puzzle urbanístico del PAI de Benimaclet

VALÈNCIA. El PAI de Benimaclet ha vuelto a saltar al debate público estos días después de que el Ayuntamiento de València compartiera con los vecinos del barrio  el nuevo dibujo de Metrovacesa para este sector de la ciudad. No obstante, todavía se trata de un proyecto preliminar, ya que le queda un largo camino administrativo, con trámite de alegaciones e informes, para que salga adelante y sea la configuración definitiva. Sin embargo, su tramitación ya está en marcha y, con partidarios y detractores, lo cierto es que la nueva configuración de la compañía presenta importantes novedades respecto al planteamiento inicial: más zonas verdes, menos alturas de los edificios centrales, aunque eso sí mantiene las 1.345 viviendas proyectadas.

Unos cambios en su propuesta inicial, vigente desde 2003, que buscan sumar el mayor apoyo posible vecinal y que, además, incluyen ideas del arquitecto José María Ezquiaga, contratado por el anterior gobierno municipal, formado por PSPV y Compromís, para idear un nuevo desarrollo, tras decidir tumbar el PAI de Metrovacesa y asumir directamente su diseño. La empresa recurrió y los tribunales le dieron la razón, obligando al consistorio, ya en manos de PP y VOX, a tramitar su propuesta. Pero, al haber adjudicado al experto un contrato público, por importe de 230.000 euros, sus sugerencias debían recogerse.

Y en ello ha estado trabajando desde septiembre Metrovacesa: cuando la sentencia fue firme y recuperó el PAI de Benimaclet. Pero no solo se ha buscado integrar a Ezquiaga en el nuevo boceto, sino también las ideas planteadas en distintos procesos participativos desarrollados en el barrió, así como otros documentos urbanísticos o planes de acción territorial. De esta forma, el nuevo esquema proyecta, como novedades, más de 700 viviendas VPO, un gran pulmón verde y acota el grueso de la edificabilidad en los extremos del sector. 

La promotora, propietaria del 40% del suelo, mantiene la edificabilidad en este área, que linda con la Ronda Norte, en los 161.455 metros cuadrados, pero disminuye la superficie residencial al pasar de los 139.000 metros cuadrados iniciales a 129.000, así como reduce los espacios privativos -de 49.000 a 36.000 metros cuadrados. También, ahora aumenta la parte terciaria, que pasa de 21.000 a 32.000 metros cuadrados, según el proyecto presentado. Se trata de cuestiones que planteaba el arquitecto contratado por el Ayuntamiento y que la compañía ha recogido.

Además, el experto planteaba reducir las alturas de los edificios a un máximo de 8 plantas y eliminar las torres de 30 alturas iniciales, ya que, a su juicio, este diseño 'ejercía' de barrera con la huerta contigua al barrio. Y ese ha sido otro cambio sustancial que se ha incorporado al agrupar los edificios más altos en los extremos y el resto de inmuebles serán de 8 plantas, como planteaba. De esta forma, solo habrá cuatro promociones de entre 20 y 25 plantas y estarán frente a las rotondas de la Avenida de Cataluña y la Avenida de Alfahuir.

En cambio, el resto de edificaciones de la franja central tendrá 8 pisos, despejando así las vistas y minimizando el impacto visual de las edificaciones. Con esto también se consigue igualar las alturas de la construcciones ya existentes en el barrio y continuar con la trama urbana actual. 

Asimismo, en los laterales del sector se ha concentrado la edificabilidad terciaria, es decir, suelos cuyo uso es para prestación de actividades y generar negocios en la zona. También, se ha 'pintado' en el margen izquierdo la gran pastilla de superficie comercial y dos parkings en altura a los que se suma un tercero en la parte más cercana a la Avenida Alfahuir.

VPO y dotaciones públicas

En total, habrá 1.345 viviendas, mismo volumen que en el anterior planteamiento, algo que siempre ha defendido la compañía dado que la promoción es su principal negocio. De ese total, el 30% es decir, unas 400 unidades, serán VPO, y a ellas se sumarán, como se aprecia en la imagen, otras 350 adicionales de dos pastillas de dotaciones residenciales que el Ayuntamiento de València ha reservado para ampliar la oferta de vivienda protegida en el 'cap i casal'. Se trata de dos superficies de más de 35.000 metros cuadrados, que permitirán levantar dos edificios de entre 6 y 7 alturas. Por tanto, en conjunto, el PAI contemplará más de 700 nuevas viviendas con calificación protegida en la ciudad.

A nivel de dotaciones, hay dos pastillas para dotaciones educativas o culturales para, por ejemplo, escoletas; otras dos para espacios multifuncionales como podría ser un centro de día o un mercado municipal; y un campo de fútbol, ya previsto, pero que también se ha reubicado para acercarlo a las zonas públicas y ampliar las zonas verdes en el sector. Aunque el uso de estos solares está fijado a nivel urbanístico, su destino final se decidirá tras el trámite de las alegaciones y la fase de exposición pública.  

Otra novedad es el gran jardín cerntral que unifica todo el desarrollo urbano y que contará con una superficie de cerca de 30.000 metros cuadrados. Pero no es la única área ajardinada en la zona, ya que también se ha proyectado una franja verde contigua y paralela a la Ronda Norte para potenciar la integración de los recorridos de los viandantes y ciclistas con la trama urbanística, promoviendo una transición entre la huerta y la ciudad. Esto último también ha sido una propuesta de Ezquiaga que se ha integrado en el nuevo proyecto.

Este gran espacio se ha generado por la reducción en más de 15.000 metros cuadrados de la superficie de uso privativo como piscinas o pistas de pádel que en un inicio se habían dibujado acompañando a las promociones, de forma que al suprimirlas se ha ganado espacio. Con todo, la suma del gran parque y esta zona verde lineal que transcurre en paralelo la Ronda Norte han permitido aumentar en más de 20.000 metros cuadrados los jardines en el PAI. También, el proyecto propone la recuperación de las alquerías de Casa Tello y Casa Bolea.

Proceso administrativo

Con todo, esto solo es la propuesta de la compañía, que ahora está en fase de tramitación. En este momento, el proyecto está en la Conselleria de Medio Ambiente para su evaluación ambiental, después de que a finales del pasado año la Comisión de Urbanismo del Ayuntqmiento diera luz verde al inicio del proceso, con los votos de PP, PSPV y VOX y la abstención de Compromís. Por tanto, todavía se está en una fase incipiente del proceso burocrático y administrativo hasta su aprobación final. 

El siguiente paso será atender las consideraciones de Medio Ambiente, en caso de existir, para que sean subsanadas por Metrovacesa y adaptar así el proyecto. Entonces se emitirá un informe ambiental para la redacción de una nueva versión, que saldrá a exposición pública para recoger las alegaciones de las diferentes asociaciones vecinales y actores implicados, como las administraciones públicas. En esta fase, Movilidad, Urbanismo y otros departamentos afectados por el desarrollo deberán hacer sus preceptivos informes.

Después de esta etapa de alegaciones e informes, la promotora deberá redactar su propuesta final, tras los posibles cambios pertinentes. Este programa se elevará al Pleno del Ayuntamiento de València para su aprobación definitiva. Los plazos son inciertos, ya que dependerá de la evaluación de Medio Ambiente y cómo se vayan superando etapas. No obstante, el periplo burocrático será largo y, como mínimo, el PAI de Benimaclet definitivo no verá la luz antes de un año y medio.