Más de 700 viviendas VPO y un gran pulmón verde: así es el nuevo PAI de Benimaclet de Metrovacesa

VALÈNCIA. Más de 700 viviendas de protección pública, conocidas como VPO; un gran parque verde que se erige como un nuevo pulmón para la ciudad; un campo de fútbol; y tres áreas para espacios educativos-culturales. Estas son solo algunas de las dotaciones que recoge el nuevo concepto de Metrovacesa para el futuro PAI de Benimaclet. Un diseño que quiere integrar el nuevo desarrollo urbanístico con la huerta, respetando mayoritariamente las alturas de las edificaciones ya existentes en el barrio y dotando al sector de más servicios públicos. Pero que también ha tenido en cuenta el gran problema de falta de vivienda en la ciudad, proyectando un aumento del stock público.

Así, el nuevo boceto de la promotora, elaborado en colaboración con el Ayuntamiento de València, ha incluido gran parte de las sensibilidades de los vecinos y algunas de las propuestas del arquitecto José María Ezquiaga. Este experto se adjudicó un contrato público por 230.000 euros del anterior equipo de gobierno, con el PSPV al frente de Urbanismo, para dar una solución al PAI, por lo que al ser un encargo público debía tenerse en cuenta en el diseño de este 'trozo' incompleto del 'cap i casal', de 269.775 metros cuadrados de superficie. Y su diseño se ha tenido en cuenta, principalmente en aspectos como la aminoración de las alturas de los inmuebles.

En concreto, el nuevo desarrollo mantiene la edificabilidad del sector en los 161.455 metros cuadrados, pero disminuye la superficie residencial al pasar de los 139.000 metros cuadrados iniciales a 129.000, así como reduce los espacios privativos -de 49.000 a 36.000 metros cuadrados-; y aumenta las dotaciones públicas a 232.000 y la parte terciaria de 21.000 a 32.000 metros cuadrados, según el proyecto presentado por la compañía al consistorio al que ha tenido acceso este diario.

De esta forma, el planteamiento que ahora ha presentado la promotora al consistorio valenciano, y que todavía no es definitivo, presenta importantes cambios. Destacan, la rebaja de alturas de la mayoría de sus edificios y la ampliación de las zonas verdes en más de 20.000 metros cuadrados respecto al plan inicial, lo que supone un incremento superior al 40% como reclamaban parte de sus vecinos. Eso sí, se mantienen las 1.345 viviendas proyectadas sobre este enclave, que linda con la Ronde Norte de València. De ellas, el 30%, es decir, unas 400 unidades, serán VPO como fija la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup) y la Ley de Vivienda.

Pero, además, dos pastillas que la compañía ha dedicado a a uso dotacional público, el Ayuntamiento de València las ha reservado para uso residencial con el fin de aumentar la oferta de VPO. Ambos suelos suman una superficie de más de 35.000 metros cuadrados y permitirán levantar dos edificios de entre 6 y 7 alturas para cerca de otras 350 viviendas protegidas aproximadamente. Por tanto, en conjunto, el PAI contemplará más de 700 nuevas viviendas con calificación protegida en la ciudad.

Menos alturas de los edificios en la franja central del PAI

Asimismo, otra modificación sustancial es que se ha concentrado la edificación residencial más grande y el grueso del área dotacional en los extremos, por lo que los inmuebles frente a las rotondas de la Avenida de Cataluña y la Avenida de Alfahuir serán los de mayor altura. En concreto, se han proyectado cuatro promociones, dos en cada extremo, de entre 25 y 20 alturas, pero liberando toda la franja central del PAI, que contará con inmuebles de ocho pisos, frente a las torres de hasta 20 plantas previstas en un principio por Metrovacesa. También, en estos dos puntos más alejados se aglutinan las superficies de uso terciario y comercial que pretenden generar dos polos de actividad en el barrio. 

De esta forma, la mayoría de construcciones para vivienda serán más bajas y se igualan a las alturas de las construcciones ya existentes en el barrio, dando así continuidad a la trama urbana actual. Con ello se consigue también potenciar la conexión y recuperar los caminos tradicionales como el Camí de Farinós, Camí de les Fonsts y el Camí de Vera, además de despejar el paisaje del impacto visual de las edificaciones. 

A este desplazamiento a los extremos del área de los usos terciarios se suma la reubicación del futuro campo de fútbol hacia el margen más próximo a la avenida Alfahuir. Este movimiento ha permitido generar en la zona central una gran parque que actuará como un nuevo pulmón verde en el barrio. Un gran jardín que unifica todo el desarrollo urbano y que contará con una superficie cerca de 30.000 metros cuadrados. Pero no es la única área ajardinada, ya que también se ha proyectado una franja verde contigua y paralela a la Ronda Norte para potenciar la integración de los recorridos de los viandantes y ciclistas con la trama urbanística, promoviendo una transición entre la huerta y la ciudad. 

Este espacio se genera por la reducción en más de 15.000 metros cuadrados de la superficie de uso privativo como piscinas o pistas de pádel que en un inicio se habían dibujado acompañando a las promociones, de forma que al suprimirlas se ha ganado espacio. Con todo, la suma del gran parque y esta zona verde lineal que transcurre en paralelo la Ronda Norte han permitido aumentar en más de 20.000 metros cuadrados los jardines en el PAI.

Recuperación de las alquerías

El nuevo concepto también incluye la recuperación de las alquerías de Casa Tello y Casa Bolea, dos aparcamientos en altura, para ganar suelo, así como tres pastillas para dotaciones educativas o culturales; otras dos para espacios multifuncionales como un centro de día; otra para áreas comerciales; y otras dos de uso terciarios. El destino final de estas bolsas se decidirá tras las alegaciones y la fase de exposición pública. 

De esta forma, la ordenación presentada ahora por la promotora modifica el plan vigente desde 2003, de forma que incorpora las ideas de Ezquiaga y las planteadas en los distintos procesos participativos. La voluntad ha sido lograr el mayor apoyo social a un desarrollo que en los últimos años había suscitado cierto rechazo social por parte de asociaciones vecinales de la zona y generado notorias y públicas discrepancias entre Compromís y PSPV, socios en el anterior gobierno municipal. 

Un recelo que mantuvo paralizada la actuación durante años y llevó a la compañía a judicializar el bloqueo. Finalmente, los tribunales le dieron la razón y mantuvieron su condición de agente urbanizador, obligando al consistorio municipal, ya bajo el poder del PP, a tramitar su programa, pero teniendo en consideración las ideas del arquitecto contratado por el consistorio.

Con la intención de propiciar diálogo en el proceso, el concejal de Urbanismo del consistorio valenciano, Juan Giner, mantenía este lunes una reunión con diferentes asociaciones de vecinos para presentarles la nueva propuesta que Metrovacesa, que en estos momentos analiza la Conselleria de Medio Ambiente para su evaluación ambiental estratégica. Un trámite que se inició hace solo unas semanas después de que en septiembre la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento aprobara seguir con la tramitación del PAI. En ese momento se acordó dar traslado a la mercantil de los estudios y análisis que sobre el desarrollo del sector había realizado el arquitecto para que sus consideraciones fueran tenidas en cuenta en su propuesta.

"Les hemos presentado el borrador que se ha presentado en el Ayuntamiento resultado de todo el trabajo realizado hasta ahora", explicaba el edil al término del encuentro. "Durante el procedimiento de tramitación y aprobación del Programa de Actuación Integrada (PAI) se valorarán y estudiarán las propuestas y sugerencias de las diferentes asociaciones vecinales y actores implicados", subrayó Giner. 

Una vez se conozca la evaluación ambiental estratégica, el siguiente paso será atender las consideraciones de Medio Ambiente, en caso de existir, para que sean subsanadas y adaptar así el proyecto. Superada esta fase, saldrá a exposición pública para recoger y estudiar las propuestas y sugerencias de las diferentes asociaciones vecinales y actores implicados. Finalmente, y ya con la versión final, tras los posibles cambios pertinentes, el programa se elevará a pleno para su aprobación definitiva. Los plazos son inciertos, ya que dependerá de la evaluación de Medio Ambiente y cómo se vayan superando etapas. No obstante, el periplo burocrático ya se ha iniciado y con ello se da el pistoletazo de salida a un desarrollo que permitirá aumentar la oferta de vivienda en València y acolmatar un área de la ciudad.