La falta de suelo reduce un tercio la oferta de obra nueva en València

VALÈNCIA. La escasez de suelo es uno de los principales problemas que se encuentran los promotores en València a la hora de iniciar un proyecto. Aunque esta situación no únicamente se circunscribe a la capital del Turia, sino que afecta a varias ciudades españalos, lo cierto es que la falta de solares por urbanizar está ralentizando la obra nueva en el cap i casal, pese a la demanda existente. Tanto es así que en lo que llevamos de 2021 las promociones de viviendas nuevas se han reducido un tercio respecto al año pasado y muchos de los nuevos proyectos se han desplazado a zonas del área metropolitana.

Así lo recoge un informe elaborado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV) sobre la situación del mercado inmobiliario valenciano en el tercer trimestre de 2021, que fue presentado este jueves en la V Jornada del Debate Sectorial Inmobiliario, acto previo a la celebración de la Feria Inmobiliaria Urbe. Un documento que alerta de una importante reducción de la oferta de obra nueva en València, lo que ha provocado un aumento en el precio del 21%. 

"Tenemos un problema serio por la falta de bolsas de suelo en València. En un año, se ha reducido la oferta de obra nueva un 32%, una situación que no se había visto hasta ahora en tan poco tiempo", asegura Fernando Cos-Gayón, director del Observatorio de la Vivienda de la UPV, quien incide en que la bajada de proyectos no se puede achacar a una menor demanda, que sigue muy activa en obra nueva, sino a que no quedan parcelas en la ciudad. 

Se trata de un problema que los promotores llevan tiempo advirtiendo. De hecho, un síntoma de la dificultad que tienen para desarrollar nuevas promociones en la ciudad fue la reñida subasta de uno de los solares de la quebrada Reyal Urbis en Moreras, que suscitó un importante interés entre las compañías ante la pocas oportunidades de encontrar suelos con carácter finalistas en València. 

"Llevamos tiempo anticipando que no hay planeamientos nuevos aprobados y que nos quedamos sin bolsas de suelo para promociones de más de 15-20 viviendas en un momento de recuperación", señala Cos-Gayón. De hecho, recuerda que la mayoría de promociones que hay ahora en marcha son anteriores y se limitan a cuatro zonas en la ciudad: Malilla, Patraix, Quatre Carreres y Moreras, donde quedaron terrenos urbanizables parados tras la crisis de 2008.

Pero, además, el estancamiento de la obra nueva en la ciudad también ha quedado evidenciado estos meses con las peticiones de licencias de obra. En concreto, hasta junio de este año el Ayuntamiento de València había recibido peticiones para 843 nuevas viviendas, una cifra solo un 3% superior a la del mismo periodo de 2020, ejercicio marcado por el confinamiento y el parón de la economía por la pandemia. Por tanto, sin crisis sanitaria, en los últimos años por esas fechas se habrían solicitado licencias de obra para más de 1.600 viviendas, el doble de las que se han solicitado en los primeros seis meses de este 2021. 

De hecho, esta situación ha provocado, a su vez, un desplazamiento de la oferta hacia el área metropolitana. Así, muchas compañías han salido de la ciudad y se han lanzado a promover en nuevas plazas emergentes en el cinturón de València. Así pues urbanizaciones como Torre en Conill o La Cañada han cogido tirón en los últimos meses. Un dinamismo que, además, se ha visto reforzado por el auge de la demanda de nuevos productos como las viviendas unifamiliares y adosados.

Reconversión de proyectos al Build to Rent

Pero, además, el informe también apunta a la reconversión al alquiler de proyectos pensados en un principio para ser destinados a la venta. Una 'migración' que ha agudizado la falta de oferta y, por ende, ha acabado por tensionar el precio de la obra nueva de manera generalizada en la ciudad. "Los promotores han tenido que tomar decisiones ante la coyuntura actual y han pasado proyectos al alquiler por las incertidumbres sobre la situación económica derivada de la pandemia restando producto de venta al mercado", explica el director de la Cátedra. Y los precios se han ajustado al alza.

Tanto es así que, según el informe, el precio de una vivienda en la ciudad de Valencia se acerca al de una vivienda unifamiliar en el área metropolitana, lo que hace atractiva esta opción. "La demanda se ha dado cuenta del incremento de los precios y se ha decantado por un adosado en zonas como Bétera o Moncada, cercanas a València y con buenas conexiones, y que, además, tienen contacto con la naturaleza, más espacios y zonas exteriores", puntualiza. 

Con todo, las perspectivas a corto plazo en la ciudad de Valencia que prevé el informe de los expertos no son nada halagüeñas. En este sentido, apunta a un "tensionamiento elevado sobre el suelo disponible para promociones de más de 30 viviendas, lo que está produciendo un colmatamiento de pequeños solares entre medianeras, con edificios de menos viviendas y operadores de menor tamaño". "Las empresas promotoras con más capacidad se están implantando fuera de la ciudad como única opción para mantener sus planes estratégicos, pues la demanda se muestra receptiva en determinadas ciudades del área metropolitana", apuntan.

Por todo ello, los promotores reclaman la colaboración público-privada, pero de forma "real y efectiva", para desbloquear planeamientos y actuaciones bloqueadas como el PAI de Banimaclet. También, la liberación de suelo público en condiciones viables para la promoción de vivienda protegida para venta o para alquiler. "El problema es que muchas veces lanzan proyectos pero a las empresas no les salen los números y si queremos aumentar la oferta para que no suban las precios y atender a la demanda los operadores privados y las Administraciones deben colaborar", reivindica Cos-Gayón. Eso sí, sin intervenir el mercado. "Solo conocemos algunas medidas de la futura ley, pero esas regulaciones no funcionan y solo provocan la huida de la inversión como hemos visto en ciudades como Barcelona. Lo que necesitamos es mayor oferta en el mercado", concluye.