VALÈNCIA. Desde que la Dana del 29 de octubre de 2024 arrasó buena parte de la provincia de Valencia, los profesionales del urbanismo se han reunido en numerosos foros para abordar una misma cuestión: cómo reconstruir el territorio sin repetir los errores del pasado. El diagnóstico es compartido en todo el sector. La reconstrucción no puede limitarse a reponer lo que fue dañado, sino que debe servir para replantear modelos urbanísticos y adaptar las ciudades a un contexto de mayor riesgo climático.
Bajo esa premisa parte la jornada "Urbanismo de reconstrucción", organizada este viernes por Leckman Urbanistas en el Hub Empresa de Banco Sabadell. El encuentro, dirigido a profesionales del urbanismo, responsables políticos y empresas promotoras y constructoras, sirvió también para presentar el libro "Manual de Urbanismo de reconstrucción y urbanismo preventivo", de Vicente García Nebot, socio fundador de Leckman. El documento pretende trasladar la experiencia posterior a la riada a una metodología que permita pasar de una reconstrucción "reactiva" —basada en reparar daños— a otra planificada, ejecutable y verificable.
En ese contexto, el debate puso el foco en una de las preocupaciones que atormenta a miles de familias: la vivienda, cuyo déficit ya existía antes de la Dana y que la catástrofe ha intensificado. La economista urbanista y socia fundadora de Leckman, Blanca Marín, centró su intervención en el impacto que la riada ha tenido sobre el parque residencial de la 'zona cero'. Según explicó Marín, el fenómeno afectó a 90 municipios y a unas 145.000 viviendas. De ellas, solo once localidades concentran el 71,96% del parque residencial en el área afectada. Además, el Consorcio de Compensación de Seguros ha recibido unas 82.000 solicitudes de indemnización y ha abonado más de 1.095 millones de euros a viviendas individuales y comunidades de propietarios.
- Casas afectadas por la Dana en el barranco del Poyo en Picanya. - Foto: KIKE TABERNER
Un impacto que ha trascendido también al mercado inmobiliario. La caída de la oferta disponible y la necesidad de realojar a las familias afectadas provocaron un incremento del 18% en los precios de la vivienda en la 'zona cero', según los últimos datos de la Asociación de Inmboliarias de la Comunitat Valenciana (ASICVAL). "Nos encontramos con una tormenta perfecta", señaló Marín, al describir un escenario en el que aumenta la demanda mientras la oferta se reduce. A esa tensión se suman otros factores. Entre ellos, las restricciones normativas derivadas de los Mapas de Riesgo de Inundación o el Decreto-ley 2/2025 de reconstrucción urbanística, que, aunque permite acelerar modificaciones en el planeamiento de los municipios y habilitar suelo público para vivienda, también condiciona nuevos desarrollos en zonas con riesgo de inundación.
De hecho, uno de los aspectos sobre los que más incidió Marín fue la vulnerabilidad de la llamada "cota cero", es decir, las plantas bajas de viviendas y edificios que quedaron expuestas durante la riada. "Esta situación", expuso la urbanista, "se traduce en nuevas ordenanzas municipales que limitan este tipo de configuraciones urbanísticas". En ese sentido, Marín se refiere a cómo el agua afectó tanto a viviendas unifamiliares como a edificios plurifamiliares y otras infraestructuras. Un problema que, a su juicio, debe abordarse desde varias estrategias simultáneas. Una de ellas es la relocalización de viviendas situadas en zonas de alto riesgo de inundación.
Como ejemplo, Marín citó el proyecto que se está tramitando en Picanya para reorganizar el frente residencial de la calle Almassereta, una de las zonas más castigadas por la riada. El planteamiento consiste en retirar las viviendas ubicadas junto al barranco del Poyo y transformar ese espacio en un parque inundable capaz de absorber futuras avenidas de agua. En paralelo, se prevé crear nuevos solares edificables en áreas más seguras para facilitar el realojo de las familias. Al mismo tiempo, recordó la urbanista, este tipo de actuaciones se enmarca en una estrategia más amplia de adaptación al territorio, que incluye proyectos como la red de parques metropolitanos inundables que la Generalitat proyecta para el área metropolitana de València con el objetivo de laminar las avenidas de agua y reducir la exposición al riesgo.
Movilizar vivienda vacía y suelo público
Más allá de las actuaciones urbanísticas, Marín defendió que la solución al déficit de vivienda pasa por activar herramientas que ya existen. Entre ellas, la urbanista destacó la movilización del parque de viviendas vacías, que en muchos municipios se sitúa entre el 15% y el 20% del total. En su opinión, las administraciones "deben incentivar a los propietarios para que incorporen esos inmuebles al mercado", a través de programas de alquiler asequible y mecanismos de alquiler seguro. Otra posible línea de actuación remite al aprovechamiento del suelo público disponible. Muchos consistorios disponen de solares procedentes de la gestión urbanística que, según Marín, pueden permanecer "ociosos" en un contexto de tensión residencial.
En esos espacios se podrían impulsar promociones de vivienda protegida o activar fórmulas como la ejecución sustitutoria para que terceros desarrollen los proyectos. Asimismo, Marín mencionó las viviendas dotacionales, que pueden construirse en suelos destinados a equipamientos públicos y destinarse a alquiler asequible para colectivos específicos, como jóvenes o mayores de 65 años. Sin embargo, la urbanista advirtió de que la capacidad de actuación de las administraciones locales es limitada. "Los ayuntamientos están colapsados", afirmó Marín, ya que con los mismos equipos técnicos deben gestionar un volumen extraordinario de proyectos vinculados a la reconstrucción.
- Imagen de archivo de un edificio en construcción. - Foto: EDUARDO MANZANA
Por ello, la urbanista defendió la necesidad de impulsar modelos de colaboración público-privada que permitan ampliar el parque de vivienda combinando suelo y financiación pública con inversión privada, así como la participación de cooperativas o fundaciones que garanticen la función social del alquiler. Como referencia, Marín citó el modelo de Países Bajos, donde más del 30% del parque residencial es vivienda social—frente al 1,6% en España— y donde la legislación ha permitido reutilizar espacios en desuso, como zonas portuarias o almacenes industriales, para destinarlos al alquiler social temporal. A su juicio, la reconstrucción tras la Dana debe aprovecharse para abordar este problema estructural de vivienda. "No podemos reconstruir con los mismos criterios", concluyó Marín.
Urbanismo preventivo y construcción industrializada
En la jornada también participó el alcalde de Picanya, Josep Almenar, quien reivindicó el papel del urbanismo preventivo como herramienta de protección frente a fenómenos extremos. Almenar recordó que su municipio lleva más de cuatro décadas apostando por un modelo urbano con abundante arbolado, calles amplias y una elevada presencia de zonas verdes. Durante la riada, explicó el primer edil, las raíces de los árboles ayudaron a sostener parte de las zonas próximas al barranco del Poyo y evitaron daños mayores en determinadas áreas.
Para Almenar, la reconstrucción debe situar la seguridad de las personas en el centro de la planificación urbana y adaptarse a una nueva realidad marcada por el cambio climático. En ese sentido, el alcalde de Picanya insistió en que la coordinación entre administraciones —local, autonómica y estatal— será clave para abordar actuaciones que van más allá del ámbito municipal, como la gestión de las cuencas hidrográficas. Asimismo, Almenar defendió que la solución al problema residencial no pasa solo por construir más viviendas, sino por rehabilitar el parque existente y reforzar el modelo de "ciudades verdes".
El debate sobre la vivienda continuó de la mano del presidente de la Fundación Laboral de la Construcción de la Comunitat Valenciana, Francisco Zamora, quien explicó que la construcción industrializada permite levantar viviendas en plazos mucho más reducidos y puede contribuir a responder a la demanda generada tras la Dana. Zamora recordó que las empresas constructoras participaron desde el primer momento en las labores de emergencia, sobre todo, en el apuntalamiento de viviendas dañadas en municipios como Paiporta. Sin embargo, señaló que el sector "arrastra problemas estructurales", como la elevada carga fiscal sobre la vivienda o las dificultades para integrar proyectos y ejecución de obra en un mismo contrato debido a la legislación vigente.
Zamora también reclamó un sistema de financiación "más justo" para la Comunitat Valenciana, ya que eso permitiría impulsar la industrialización del sector y criticó que iniciativas como el PERTE de vivienda industrializada, aprobado por el Gobierno de España en mayo del año pasado y dotado con 1.300 millones de euros, hayan avanzado con lentitud en su implementación. En la misma línea, el experto en comercialización de vivienda modular e industrializada, Rubén Pons, defendió que la industrialización "no es una tecnología del futuro, sino del presente", que puede acelerar la construcción y mejorar la eficiencia del sector.
Según explicó Pons, la Comunitat Valenciana cuenta con una base industrial capaz de desarrollar este tipo de soluciones, gracias a sectores como el del mueble o la madera. No obstante, el experto subrayó que el verdadero cambio requiere modificar el enfoque desde el inicio del proyecto, diseñando edificios pensados desde el primer momento para ser producidos de forma industrial.
La digitalización del territorio
La jornada concluyó con una mesa dedicada a la digitalización del urbanismo, donde el socio de Visual Urb, Pablo Cereijo, defendió que la transformación digital puede ser clave para desbloquear la producción de vivienda. Cereijo explicó que su empresa ha digitalizado más de 250 ciudades en la última década y sostuvo que convertir el planeamiento urbano en bases de datos estructuradas permite conocer con precisión la capacidad real de desarrollo de un municipio: cuántas parcelas están disponibles, qué tipo de vivienda se puede construir o qué restricciones ambientales existen.
A su juicio, uno de los mayores obstáculos para la vivienda en España es el tiempo de tramitación de los proyectos, que en algunos casos puede prolongarse entre diez y veinte años. Este retraso administrativo, afirmó, actúa como un "impuesto invisible" que encarece la vivienda. La digitalización, defendió, permitiría reducir esos plazos y facilitar la toma de decisiones basadas en datos, algo especialmente relevante en territorios afectados por fenómenos como la Dana.
