Vista aérea del campo de Mestalla. Imagen: GOOGLEVALÈNCIA. El proceso liderado por Deloitte por el que el Valencia CF ha puesto a la venta las parcelas de Mestalla avanza a paso firme. La próxima fecha marcada en rojo en el calendario -salvo que la consultora modifique de nuevo los plazos- es el próximo 18 de diciembre, día en el que los aspirantes que hayan presentado ofertas no vinculantes deberán convertirlas en vinculantes o desistir de la puja. Este paso será clave, puesto que los interesados, por primera vez, comprometerán su millonaria inversión.
Con este hito en el horizonte los diferentes equipos exprimen las posibilidades del suelo para lograr una puja rentable para sus intereses pero a la vez para los del Valencia. En este sentido, fuentes conocedoras del proceso subrayan que algunas de las ofertas presentadas, con el objetivo de sacar el máximo rendimiento de las futuras viviendas que se construyan en el lugar, contemplan el desarrollo de un proyecto emblemático en los solares, una urbanización genuina en València que permita vender las viviendas a precios excepcionales.
¿Y qué es un precio excepcional para València? Las mismas fuentes concretan que entre las pujas se encuentran propuestas para el desarrollo del suelo alrededor de un 25% por encima de la media de la ciudad, hasta alcanzar una cifra de 4.000 euros el metro cuadrado. Se trataría de viviendas amplias, destinadas al mercado de reposición, que, en consecuencia, ascenderían a precios por unidad de alrededor de 500.000 metros cuadrados -para una superficie estimada de 125 metros cuadrados-.
Al respecto cabe preguntarse si existe en la ciudad mercado suficiente para absorber un volumen importante de residencias de lujo o si será necesario combinar en el lugar distintas tipologías de vivienda. València, pese a ser una gran capital que ha contado tradicionalmente con un precio inferior a la media, cuenta con un mercado de lujo en el que el producto rebasa incluso los mencionados precios. La duda es si el desarrollo de Mestalla podría llegar a provocar un exceso de oferta en este segmento, al contar el lugar con capacidad para el desarrollo de cientos de viviendas.
Los motivos por los que los aspirantes necesitan generar viviendas de alto valor añadido son varios. En primer lugar, el coste de la operación. Como viene informando Valencia Plaza, el club no ha puesto precio a sus terrenos, pero del análisis que realiza el dosier de Deloitte se desprende una valoración de los activos de alrededor de 120 millones de euros. Y todo -y este es el segundo hándicap- por unos terrenos que el nuevo dueño no va a poder disfrutar hasta pasados varios años, cuando el Valencia concluya las obras en Cortes Valencianas y el comprador pueda demoler el estadio y empezar a levantar el nuevo complejo. Se trata de una inversión a medio o largo plazo que, en consecuencia, ha de ser jugosa en términos económicos para compensar la espera.
Por otra parte, las características de las parcelas agravan la complajidad de la operación. Se trata de un aprovechamiento de alrededor de 100.000 metros cuadrados de techo, de los cuales -a la espera de concretar el reparto con el Ayuntamiento de València, que también cuenta con suelo en dicho ámbito- aproximadamente el 60% lo conforman los codiciados metros cuadrados que serán destinados a viviendas. El 40% restante -un volumen muy importante- deberán destinarse a superficie comercial, de oficinas o habitaciones de hotel, un producto cuyo metro cuadrado tiene un precio sensiblemente inferior al residencial, que habrá que exprimir al máximo.
Otra de las cuestiones que agitan estos días el proceso son las negociaciones entre aspirantes para conformar pujas más potentes, en concreto la adhesión de firmas que finalmente no presentaron su oferta no vinculante a los equipos que sí lo hicieron. Al respecto, según ha podido saber este diario, cabe subrayar que hubo al menos dos importantes fondos de inversión -de capital británico y americano, respectivamente- que declinaron concurrir en solitario pero cuya incorporación a otras pujas no se descarta.
El sigilo con el que Deloitte gestiona este proceso privado hace difícil contrastar si siguen adelante todos los equipos sobre los que ha informado este periódico -los del grupo inversor valenciano Atitlan, el fondo Cerberus, la promotora Aedas o la constructora valenciana Bertolín-, si bien está confirmado el desistimiento de los integrados por Neinor y Ática -al menos el de sus equipos iniciales-.
Las diferentes fuentes consultadas al respecto, con independencia de que pudieran existir además otros aspirantes no mencionados hasta la fecha, sitúan entre los favoritos a los equipos de Cerberus (por la liquidez con la que ha acreditado contar el fondo en numerosas operaciones en España) y al de Atitlan (en particular por la exitosa operación materializada en verano de 2017 para la adquisición de 100.000 metros cuadrados en el PAI del Grao con el respaldo financiero del fondo británico Hayfin Capital y en compañía de la familia Martinavarro y el empresario Francisco Martínez).
La ideación de Mario Valle y Antonio Verdú, como ejemplo de ideación arquitectónica, abre la fantasía urbana de imaginar Mestalla com un fenómeno que sobrepasa su propio uso: un viejo estadio como identidad colectiva de una ciudad
