Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El problema del acceso a la vivienda es una cuestión en el centro del debate público. Muchas son las causas que han agudizado la situación, pero si hay algo que las Administraciones y los expertos tienen claro es que uno de los principales factores es la falta de oferta de inmuebles de nueva planta en la mayoría de ciudades españolas con demanda. Y, por ello, la activación de nuevos sectores urbanísticos en los que levantar promociones se ha convertido en un eje de acción de varios gobiernos para intentar revertir el actual panorama. Y en ello trabaja el Ayuntamiento de València. No solo a través de la movilización de suelos propios con cesiones de derechos de superficie o permutas a los agentes privados, sino favoreciendo y dinamizando desarrollos pendientes como, por ejemplo, los famosos PAI de Benimaclet o el del Grao. Pero no son los únicos.
Y es que en este momento están en tramitación, en diferentes fases, hasta quince Programas de Actuación Integrada (PAI) en varios puntos de la ciudad. Actuaciones sobre más de 800.000 metros cuadrados de superficie, que permitirán la puesta a disposición del mercado cerca de 8.000 viviendas nuevas en el 'Cap i Casal', de las que unas 2.000 unidades serán de protección pública. Se trata, en su mayoría, de actuaciones promovidas por agentes privados, que aglutinan la mayor parte del suelo en sus manos para, como dice la ley valenciana, acometer su urbanización.
"El Ayuntamiento quiere incrementar el suelo finalista en la ciudad para su edificación y para la puesta en el mercado de viviendas de obra nueva", subrayó hace una semana el edil responsable del área de Urbanismo, Juan Giner, durante su participación en una jornada inmobiliaria organizada por APD y Cuatrecasas. En este sentido, hizo alusión a esos quince PAI que están en marcha en este momento en la ciudad y que generarán en un futuro un nuevo stock de viviendas de nueva planta que cifró en unas 8.000.
Para ello, destacó que el gobierno municipal de PP y Vox está fomentando mecanismos de colaboración público-privada existentes en la actividad urbanística como es la "gestión por propietarios" mediante "la gestión indirecta". Este ha sido el caso, por ejemplo, del PAI del Grao, que iba a ejecutar el consistorio de Joan Ribó, a través de la empresa pública Aumsa, pero que la corporación municipal que dirige María José Catalá finalmente decidió que fuera gestionado por los propietarios mayoritarios del suelo: la sociedad Valere Reoco SL.
Esta mercantil está formada por el grupo empresarial Atitlan y sus socios del fondo británico Hayfin Capital y ambos suman más del 51% de los terrenos, lo que les permite erigirse como agentes urbanizadores, de acuerdo con la Ley valenciana de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP). En cualquier caso, Giner no cerró la puerta a que el consistorio movilice suelo, aunque dejó claro que "solo en puntuales y determinadas actuaciones" será el consistorio el que "promoverá como urbanizador por gestión directa", apuntó durante su intervención.
Precisamente el Grao es el sector que mayor volumen de nuevas viviendas concentra, según los datos que aportó el concejal. Serán más de 2.800 nuevas unidades residenciales sobre una superficie de 316.000 metros cuadrados, de las que 427 tendrán calificación protegida. Este ámbito se ubica en los terrenos de la extinta Fórmula 1 y permitirá conectar el mar con la ciudad a través del paseo de la Alameda. Contempla, además, el soterramiento de las vías ferroviarias de Serrería, que actualmente están en superficie. El proyecto, además de la parte residencial, incluye un gran delta verde de 160.000 metros cuadrados, que se unirán a los 200.000 metros cuadrados del parque de desembocadura.
El siguiente gran ámbito de actuación es el PAI de Benimaclet, que en este momento se encuentra en medio del trámite ambiental. Un sector que linda con la Ronda Norte y cuyo programa ha elaborado Metrovacesa tras recuperar su gestión. El nuevo esquema mantiene 1.345 viviendas, de las que el 30%, es decir, unas 400 unidades, serán VPO. A ellas se sumarán otras 350 adicionales de dos pastillas de dotaciones residenciales que el Ayuntamiento de València ha reservado para ampliar la oferta de vivienda protegida en el 'Cap i Casal'. Por tanto, serán más de 700 viviendas VPO. Contará, asimismo, con un gran jardín central, de cerca de 30.000 metros cuadrados. A nivel de dotaciones, habrá educativas o culturales para escoletas y un campo de fútbol, además de zonas verdes.
Otra actuación que ha dado pasos hacia adelante estos últimos meses es el programa presentado por LandCo, filial de promoción de suelo del Banco Santander, y la valenciana Urbem en el barrio de San Marcelino. Aunque de menor tamaño que los anteriores, la urbanización de ese suelo permitirá la construcción de cerca de 750 viviendas en la ciudad. El planeamiento diseñado por ambas compañías ha superado ya el trámite ambiental y ahora deberá iniciar el periodo de alegaciones para contar con informes sectoriales hasta su aprobación definitiva.
Ubicado en el barrio de San Marcelino, concretamente en la intersección de la calle San Vicente con la avenida Doctor Tomás Sala, su superficie abarca una extensión de 87.000 metros cuadrados, de los que más de 30.000 son para uso residencial, lo que equivale a unas 750 viviendas. De ellas, el 25%, es decir, cerca de 188, serán VPO. Además, el planeamiento reserva más de 11.000 metros cuadrados para uso terciario; 8.800 metros cuadrados para equipamientos, mientras que 32.000 metros cuadrados serán zonas verdes.
Muy próximo a este enclave, se ubica otro desarrollo que el Ayuntamiento tramita y es el bautizado como 'PAI Camí Real'. Se sitúa junto al actual barrio de San Marcelino y las vías del tren de Renfe sobre una extensión de 53.000 metros cuadrados. Se prevé la construcción de 568 viviendas, de las que 168 serán VPO.
También, Giner hizo alusión a las cerca de 1.038 viviendas que el Gobierno de España ejecutará en los antiguos cuarteles de ingenieros. En concreto, 600 en el PAI de Artilleros y otras 438 unidades en el de Ingenieros. Ambos planes se ubican en la calle San Vicente. De hecho, el Sepes, entidad pública empresarial de suelo adscrita al Ministerio de Vivienda, sacó hace unos meses la licitación de las obras de urbanización de la actuación.
Paralelamente, la empresa municipal Aumsa reelabora la documentación relativa al conocido como PAI Piscinas o PAI Eugenia Viñes, en el barrio marítimo del Cabanyal-Canyamelar. Se trata de un sector sin urbanizar en segunda línea de playa, en la calle Eugenia Viñes y enfrente del edificio de los Docks y del hotel Las Arenas. Prevé la construcción de hasta 274 viviendas de renta libre. En su momento, el consistorio contempló unas piscinas olímpicas -de ahí el nombre del PAI- pero nunca se llegaron a ejecutar.
El anterior gobierno aprobó a finales del pasado mandato el nuevo Plan Especial del Cabanyal (PEC), que modificó el planeamiento urbanístico de la fachada marítima y afectó de lleno al mencionado PAI, por lo que el programa previsto para su desarrollo ha quedado desfasado. Ahora el equipo de gobierno deberá reediseñarlo, porque todavía está en una fase incipiente, pero de tramitación.
También se está pendiente de la culminación de Manilla en su zona sur, una actuación que permitirá acolmatar este barrio con 35.700 metros cuadrados de superficie 'virgen' todavía y construir cerca de 300 viviendas, 54 de ellas con calificación protegida
Ya con menor volumen de edificación residencial existen programas de urbanización en zonas como Padre Doménech para 133 inmuebles de obra nueva; Maestro Aguilar para 60 nuevas unidades; Fausto Elio para 51 y Periodista Gil Sumbiela para otras 44. También, existe una zona pendiente de culminar en Patraix en donde hay previstas 19 nuevas unidades.
Lo cierto es que cada ámbito está en una fase diferente del proceso administrativo y, algunos de ellos, quedan años hasta que se vean la luz, pero están en marcha. Una movilización que implica no solo que en unos años exista obra nueva en València, sino que se culminen y completen barrios inacabados de la Capital del Turia. Además, a estas tramitaciones se une el 'Plan + Vivienda' del consistorio valenciano, que prevé la construcción de 1.000 nuevos inmuebles a través de la colaboración público-privada mediante diferentes mecanismos: compra directa, cesión de derechos e superficie, permutas o la promoción directa.
"En definitiva, se trata de poner en actividad los diferentes suelos de la ciudad en función de su situación y aprovechar los diferentes instrumentos que la legislación urbanística pone a disposición de los ayuntamientos, de manera que entre todo el sector inmobiliario, público y privado, podamos facilitar en el menor plazo posible, el mayor número de viviendas y de metros cuadrados de suelo urbanizados para tratar de eliminar las rigideces de la oferta teniendo en cuenta que es muy probable que la demanda siga con la fortaleza actual", expresó Juan Giner durante su intervención en la jornada.
