Los proyectos urbanísticos que cambiarán el 'skyline' de València

VALÈNCIA. València avanza en la tramitación de muchos de los proyectos urbanísticos que tenía pendientes e inicia la puesta en marcha de nuevos. Unos movimientos que no solo supondrán culminar partes inacabadas de la ciudad, sino generar nuevas áreas urbanas con dotaciones públicas y parques verdes, pero, sobre todo, el lanzamiento de nueva vivienda al mercado. Promociones más que necesarias en este momento, en el que la alta demanda está tensionando una oferta que lleva años a la baja, impidiendo el acceso de muchos valencianos a una casa. En cualquier caso, el desarrollo de muchas de estas actuaciones no será inmediata, es más, la mayoría precisa aún de unos años para su culminación, pero implica el primer paso para activar la maquinaria.

Así, sectores como el polémico PAI de Benimaclet, la zona del antiguo circuito de Fórmula 1 o áreas más pequeñas como la culminación de San Marcelino o la antigua Sociópolis en el barrio de La Torre son solo algunos de los ámbitos que están en marcha y que permitirán vertebrar aún más el 'Cap i Casal'. Proyectos que, eso sí, cada uno se encuentra en una fase diferente, pero que evidencian que la ciudad encara un cambio en su morfología que le arrastra hacia un nuevo futuro.

El último sector en el que se ha producido un importante hito ha sido el PAI del Grao, el plan urbanístico en los terrenos de la extinta Fórmula 1. Un ámbito cuya urbanización iba a acometer la empresa pública Aumsa, con el anterior gobierno municipal de Compromís y PSPV, pero que ha cambiado de manos por decisión del nuevo equipo de gobierno del PP y Vox, por lo que su gestión ha pasado a los propietarios del suelo: la sociedad Valere Reoco SL. Esta mercantil está formada por el grupo empresarial Atitlan junto a sus socios del fondo británico Hayfin Capital. Juntos suman más del 51% de los terrenos, lo que les permite erigirse como agentes urbanizadores, de acuerdo con la Ley valenciana de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP). 

Ahora, la sociedad tiene tres meses para remitir la documentación al consistorio y convertirse de facto en el gestor de este ámbito. A partir de entonces, deberá diseñar un nuevo planeamiento en base al Plan General de Ordenación Urbana de València (PGOU) y empezar con el trámite administrativo para desarrollar esta antigua zona industrial de 380.000 metros cuadrados, que conectará el mar con la ciudad a través del paseo de la Alameda y que contempla, por tanto, el soterramiento de las vías ferroviarias de Serrería, que actualmente están en superficie.

Por su edificabilidad, la previsión es construir 2.550 viviendas, de las cuales 450 serán de protección pública. Además, se ejecutará un gran delta verde de 160.000 metros cuadrados, que se unirán a los 200.000 metros cuadrados del parque de desembocadura, cuyo proyecto está en trámite para culminar el gran pulmón verde de Valencia, que es el jardín del Turia, y que llegará con estas ampliaciones a una longitud superior a los 12 km. 

PAI de Benimaclet

Otra gran actuación que está en marcha es el PAI de Benimaclet, que linda con la Ronda Norte. Un sector, no exento de cierta polémica por el rechazo de parte de los vecinos a su urbanización. No obstante, se ha cambiado el programa previsto por parte de Metrovacesa y el proyecto está bastante encarrilado a nivel administrativo. Un avance fruto de la decisión judicial de que la promotora continuará adelante con su tramitación, aunque desde el consistorio se le pidieron cambios para aunar el máximo consenso posible.

En este momento, el proyecto está en la Conselleria de Medio Ambiente para su evaluación ambiental, después de que a finales del pasado año la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento diera luz verde al inicio del proceso. Todavía queda un largo camino hasta su aprobación final, que como pronto verá la luz en año y medio, pero su reactivación es ya una realidad. Eso sí, durante este proceso, el 'dibujo' podría sufrir modificaciones.

En cualquier caso, el nuevo esquema de Metrovacesa mantiene 1.345 viviendas, de las que el 30%, es decir, unas 400 unidades, serán VPO. A ellas se sumarán otras 350 adicionales de dos pastillas de dotaciones residenciales que el Ayuntamiento de València ha reservado para ampliar la oferta de vivienda protegida en el 'cap i casal'. Por tanto, serán más de 700 viviendas VPO.

Otra novedad es el gran jardín central que unifica todo el desarrollo urbano y que contará con una superficie de cerca de 30.000 metros cuadrados. A nivel de dotaciones, habrá educativas o culturales para escoletas y un campo de fútbol, además de zonas verdes.

PAI de San Marcelino

Otra actuación que ha dado pasos hacia adelante estos últimos meses es el programa presentado por LandCo, filial de promoción de suelo de banco Santander, y la valenciana Urbem en el barrio de San Marcelino. Aunque de menor tamaño que los anteriores, la urbanización de ese suelo permitirá la construcción de cerca de 750 viviendas en la ciudad. El planeamiento diseñado por ambas compañías ha empezado su trámite ambiental, tras conseguir hace unas semanas la luz verde del gobierno municipal.

En concreto, este ámbito urbanístico se ubica en el barrio de San Marcelino, concretamente en la intersección de la calle San Vicente con la avenida Doctor Tomás Sala. Linda, por tanto, con el acceso ferroviario a la Estación del Norte y se encuentra a unos metros del nuevo hospital La Fe. Se trata de una de los pocas unidades de ejecución pendientes en la ciudad y que, además, forma parte del 'megaproyecto' del Parque Central.

Su superficie abarca una extensión de 87.000 metros cuadrados, de los que más de 30.000 son para uso residencial, lo que equivale a unas 750 viviendas. De ellas, el 25%, es decir, cerca de 188, serán VPO. Además, el planeamiento reserva más de 11.000 metros cuadrados para uso terciario; 8.800 metros cuadrados para equipamientos, mientras que 32.000 metros cuadrados serán zonas verdes.

Reactivación de una nueva Sociópolis

En este caso, no se trata del desarrollo de nuevo suelo en la ciudad, sino más bien de la finalización de un proyecto paralizado desde hace casi dos décadas. Se trata de Sociópolis, la urbanización impulsada en 2005 por el entonces conseller de Obras Públicas, Rafael Blasco, condenado por el 'caso Cooperación'. El objetivo era levantar más de 2.000 nuevas viviendas y generar una nueva zona residencial en el barrio de La Torre con una superficie de más de 200.000 metros cuadrados. Se acometió casi todo el proyecto a nivel urbanístico con la definición de los suelos y el 'dibujo' de las pastillas, la mayoría residenciales y con calificación VPO.

Sin embargo, la irrupción de la crisis inmobiliaria lo frenó y, de hecho, dejó alguna construcción inconclusa. Tanto es así que de los 22 solares del planeamiento, únicamente se construyeron bloques de viviendas en cinco de ellos. Muchas de estas parcelas acabaron en manos de entidades financieras y fondos e, incluso, de la Administración Valenciana, tanto local como autonómica. Ahora, tres promotoras se han aliado y han comprado terrenos para sacar nueva vivienda al mercado y culminar esta área inacabada de València. 

Se trata del Grupo Ática, Prygesa y Albaluz, que han adquirido superficies a la Sareb para levantar conjuntamente cerca de 400 nuevas viviendas en la plaza valenciana en un momento en el que la oferta de obra nueva es casi residual. Un movimiento que ha despertado interés en el mercado y, según ha podido saber este diario, propietario de suelo negocian con otras compañías operaciones de compraventa de superficies para acabar de acolmatar esta zona.

El desarrollo de El Perellonet

También en la pedanía de El Perellonet se tramita un nuevo sector que, aunque de menor calado tanto por extensión como de nuevas construcciones, revela la reactivación urbanística que espera emprender el actual Ayuntamiento para la zona, cuyo planeamiento lleva pendiente de desarrollar más de 35 años. En este caso, se trata de un PAI que comprende una superficie de 32.600 metros cuadrados, de los que un 45% es suelo consolidado.

Según el planeamiento inicial propuesto por el impulsor del PAI, uno de los dueños de suelo en el sector, se crean dos parcelas de uso terciario con casi 6.600 metros cuadrados de superficie en total: una de 2.300 y otra con casi 4.300. Espacio que podría dedicarse al uso de supermercado -se motivó el cambio de planeamiento por la falta de servicios de abastecimiento diario-, si bien el promotor ha dejado claro que hay otros usos posibles como el hotelero. Además, contempla un aparcamiento de más de 600 metros cuadrados.

Se reactivan las unidades de Ciutat Vella

Más allá de los grandes planes en desarrollo, el centro histórico también vive su particular reactivación mediante las diferentes unidades de ejecución para acabar con diferentes solares y puntos de degradación. El Plan Especial de Ciutat Vella (PEP) aprobado por el Ayuntamiento en 2020 ha permitido poner en marcha la mayoría de estas unidades, cada una en diferentes puntos de la tramitación administrativa.

Por ejemplo, la conocida como UE-4, que pretende reconvertir el antiguo Palacio dels Eixarchs y los solares cercanos en un complejo hotelero de lujo y restaurante. Han pasado más de 18 años para que entraran las primeras máquinas y las obras prevén durar dos años. O la UE-22, la mayor bolsa de suelo del centro con más de 7.200 metros cuadrados residenciales (172 viviendas) en el extremo norte del distrito, situada en la orilla del antiguo cauce del Turia, en la avenida de Guillem de Castro. 

Concursos de suelo

Por otro lado, y aunque no es un desarrollo urbanístico como tal, también existe un ambicioso plan por parte del Ayuntamiento de València que tendrá un importante impacto en el residencial de la ciudad. Se trata del concurso de suelo público a promotores a través de la cesión del derecho de superficie y permutas por obras. La idea es movilizar suelo público bloqueado. En este momento, se está ultimando el pliego de condiciones para sacar a licitación las superficies.

Por el momento, el consistorio ya ha seleccionado los primeros ocho solares que se quieren poner a disposición del sector privado y que permitirán la construcción de las primeras 500 unidades. Además, se negocia permutas a cambio de vivienda VPO terminada. 

Unas actuaciones e iniciativas públicas que vaticinan un cambio en la morfología de la ciudad y asientan los cimientos para el nuevo futuro urbanístico y residencial en València.