VALÈNCIA. Los cambios de hábitos de los consumidores y la necesidad de los operadores de hacer frente a las nuevas demandas han provocado un importante tirón del mercado logístico de la provincia de Valencia. Un auge que ha generado un gran 'apetito' por este tipo de activos por parte de fondos extranjeros y socimis, sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria. Incluso operadores centrados tradicionalmente en otros segmentos del sector inmobiliario, como el 'retail', han dado un giro hacia este mercado. De este modo, la plaza inmologística valenciana se posiciona en el punto de mira de los inversores consolidándose como el tercer mercado en España, por detrás de Madrid y Cataluña.
Y es que 2020 fue un ejercicio dorado para la logística valenciana, tanto en superficie contratada como en inversión. Según los datos de CBRE, en el pasado año se cerraron operaciones por 153 millones de euros, lo que supone un 80% más que en 2019, cuando el volumen total transaccionado alcanzó los 85 millones de euros. Y ello, pese a que la rentabilidad en las zonas prime se contrajo del 6,5% hasta el 6%, aunque se mantiene en niveles muy superiores a la de otras plazas más maduras.
Un crecimiento al alza impulsado por la calidad del stock actual de naves, el 'boom' del comercio online y el consecuente aumento de la demanda de plataforma por parte de firmas de paquetería, y el desarrollo de nuevos proyectos. Un contexto que ha propiciado que gigantes de la distribución como Leroy Merlin o Conforama hayan instalado sus operativas en el territorio valenciano. Sin embargo, todavía falta por cristalizar en la plaza valenciana grandes operaciones para la última milla. Lo que sí se atisba en el mercado son reconversiones de naves para un uso mixto: una parte dedicada a la logística y otra, para muelle de carga.
"Ya hay más de 20 fondos y socimis en Valencia. Esta plaza se consolida como tercera en España y se ve un gran interés incluso por parte de inversores que habitualmente invertían en otros sectores como el retail pero ahora prefieren el industrial", subrayó Javier Muñoz, director del departamento industrial de la zona Este de CBRE, quien avanzó que este interés no será algo coyuntural, sino que se mantendrá en los próximos ejercicios.
De hecho, en el primer trimestre de 2021 la buena marcha se mantiene y la inversión ya alcanza los 55 millones de euros lo que hace prever que se superará el volumen transaccionado en 2020.
En cuanto a la contratación, en 2020 se alcanzó los 320.000 metros cuadrados de superficie, una de las cifras más altas desde 2011 a pesar de la crisis sanitaria y un 20% más que el volumen registrado en 2019, según los datos de CBRE. De este modo, la contratación logística continua a buen ritmo, superando los 200.000 metros cuadrados anuales desde 2017. Del volumen total, el 49% corresponde a la autopromoción, es decir, compra de suelo y construcción por el mismo usuario, superando así el 41% registrado en 2018.
"Estamos en un momento muy dulce a nivel logístico y este año el ritmo será muy importante", destacó José Ángel Sospedra, director territorial de la zona Este de CBRE. "La demanda por este mercado ha aumentado por el interés de promotores locales y fondos de invertir en estos activos y eso está marcando la diferencia de su evolución desde 2016. El confinamiento también ha acelerado este mercado cuatro o cinco años", resaltó.
Por zonas, el área centro concentró la mayor actividad con un 51% de la contratación. No obstante, el desarrollo de la ampliación norte del Puerto de València podría focalizar la demanda hacia esta zona por parte de operadores que quieran aprovechar las conexiones marítimas. Aunque CBRE aun no tiene medido el impacto que generará esta nueva instalación, Muñoz deslizó que la demanda podría repuntar en esta zona
entre un 10 y un 15%.
En el primer trimestre de 2021, la contratación ha alcanzado los 32.000 metros cuadrado, un descenso del 17 % respecto al mismo periodo del año anterior. No obstante, hay que tener en cuenta que hay operaciones en curso que se cerrarán en el segundo trimestre. Entre las principales operaciones llevadas a cabo destaca la compra de una nave logística de 20.000 metros cuadrados por Aldi en Sagunto.
En cuanto a la oferta, el stock de naves logística en la provincia asciende a 3,6 millones de metros cuadrados, un 14% más que en 2019. "El stock ha crecido un 70% en los últimos 5 años y la tasa de desocupación total en Valencia se mantuvo estable en una horquilla entre un 4,3% y un 9,3%", explicó Sospedra. En este sentido, puntualizó que este aumento de superficie disponible obedece a los nuevos proyectos que se están sacando al mercado y que poco a poco se irán absorbiendo.
De cara al futuro, las principales tendencias que marcarán el porvenir el mercado logístico en Valencia pasan por activos de última milla y la reforma y reconversión de inmuebles de activos para dotarlos de mayor calidad. También habrá una financiación estable para productos en rentabilidad y un aumento de operaciones de sale & leaseback, esto es, la venta de un inmueble por parte de un operador que, sin embargo, permanece como inquilino.