Juan Velayos: "Los fondos venimos a dinamizar el mercado inmobiliario, no a quitárselo a nadie"

VALÈNCIA. De no operar en la Comunitat a comprar suelo para construir 1.000 viviendas. Todo en apenas unos años. Así de abrupta ha sido en la autonomía la irrupción de Neinor Homes, una de las nuevas grandes enseñas del ladrillo en España que cuenta con el factor diferencial de estar respaldada por fondos -Lone Star, en el caso de Neinor-. Su vertiginosa actividad ha despertado los recelos de los maltrechos promotores locales, pero el CEO de la compañía, Juan Velayos, les contesta que vienen "a dinamizar el mercado inmobiliario, no a quitárselo a nadie".

-Hace unos meses explicaron que quieren constuir 500 viviendas al año en la Comunitat ¿Al ritmo que están comprando el suelo no serán incluso más?

-Nosotros hemos analizado lo que representa Valencia respecto al resto de España en el mercado inmobiliario para determinar qué sería lógico exigirle a esta plaza. En este sentido entendemos que la Comunitat Valenciana, con esa combinación de primera y segunda residencia, es una plaza que nos puede dar un ritmo de esas 500 viviendas anuales. Ya hemos comprado suelo, y estamos satisfechos con los primeros movimientos, que han sido formar el equipo y adquirir las parcelas. Ahora tenemos que ponernos a trabajar en el lanzamiento de las promociones, que es el siguiente paso. Toca demostrar que merecemos la confianza de los compradores valencianos.

-¿Qué panorama se han encontrado aquí? ¿Cómo les recibieron?

-La Comunitat sufrió la crisis de una forma especialmente dura, por lo que ahora nos encontramos aquí el panorama con el que ya nos topamos hace entre 2 y 4 años en otras autonomías. Por suerte ahora está un poco más abierto el grifo del crédito, y aquí no se nos mira tan raro como en otros sitios años atrás, cuando los promotores locales nos veían como unos iluminados, como se mira al nuevo rico por traer dinero procedente de los fondos.

En cierto modo tiene un componente legítimo esta reflexión. Nosotros venimos con muchísima humildad. Venimos a dinamizar el mercado inmobiliario, no a quitárselo a nadie. Creemos que somos generadores de confianza, que contribuimos a que se produzcan transacciones y a que la banca esté predispuesta a financiar. Yo creo que con nuestro trabajo hemos logrado que cada vez sea más positiva la bienvenida que nos dan allá donde vamos. Aquí los actores locales nos han acogido muy bien. Yo particularmente estoy aprendiendo mucho de los promotores locales. No soy yo quien para decirlo, pero creo que sí nos están percibiendo como un nuevo actor que acude con humildad a contribuir al desarrollo del sector.

-¿No detectan ningún recelo por parte de los promotores locales? En privado sí los muestran...

"Entiendo que nuestros aspectos diferenciales generen recelos. pero en ningún caso vamos a generar una cuota de mercado que no permita la convivencia con los buenos promotores locales"

-Bueno... como ya he dicho, lo entiendo. Entiendo que nuestro planteamiento es algo disruptivo, que venimos con humildad pero con la idea de transformar el sector. Y claro, con esto puede llegar a entenderse que consideramos que lo que se hacía con anterioridad estaba mal. Nada más lejos de nuestra intención. Nosotros simplemente tenemos la idea de que el sector tiene que tender a ser mucho más especialista y disciplinado, con más equity y menos deuda, con un modelo más industrial -nosotros lo llamamos fábrica de casas-. Entiendo que son aspectos diferenciales y que ello genere recelos, escepticismo, que se nos exija cumplir lo que prodigamos. En ese sentido tienen razón. Ahora nos toca demostrarlo. Como también nos toca demostrar que todos los actores podemos convivir e incluso beneficiarnos los unos de los otros. Vamos a convivir con promotores locales seguro. El mercado se va a concentrar, va a haber un número de promotores menor y con promotores de huella nacional que aspiren a generar importantes volúmenes, pero en ningún caso vamos a generar una cuota de mercado que no permita la convivencia con los buenos promotores locales. Espero que nos vean así, como dinamizadores del sector, como compañeros de viaje, como gente honesta. A veces nos ayudaremos y colaboraremos, a veces simplemente competiremos, pero siempre conviviremos.

-¿Cómo va a ser esta colaboración? ¿En qué va a beneficiar Neinor a los promotores locales?

-Hay muchas maneras. Desde que nosotros compramos suelo -y en ocasiones el vendedor del suelo puede ser el promotor local porque entiende la la parcela es grande y prefiere quedarse una pastilla y vender el resto (operaciones que ya estamos empezando a ver)-, hasta colaboraciones como alianzas para que socios locales sean nuestros comercializadores o constructores. Hay muchas maneras de colaborar. También yo creo que, modestamente, con nuestras operaciones algo de culpa tenemos de que se esté reactivando el sector. Igual algún proyecto por el que hace un año los bancos ahora les negaban el crédito ahora ya lo ven con buenos ojos porque detectan que en València se venden pisos.

"A la valenciana SFI Consulting ya le hemos adjudicado la comercialización de una promoción de Malilla"

-¿Colaboran ya con algún 'actor' local?

-Nuestro modelo siempre es el mismo. Homologamos a firmas externas para procesos como la arquitectura, el project management, la construcción y la comercialización. Las empresas han de cumplir una serie de características. Y además tenemos un proyecto de licitación al que se presentan cinco para cada categoría. Ya estamos licitando. A la valenciana SFI Consulting ya le hemos adjudicado la comercialización de una promoción, la más pequeña.

-¿Y no provocan ninguna repercusión negativa? Hay quien les acusa de 'calentar' el precio del suelo...

-Yo discuto la crítica de que encarecemos el suelo. Yo soy muy disciplinado en mis números. Yo el suelo que compro es para venderlo con rentabilidad. Quizá es que nadie estaba dispuesto a pagar lo que vale ese suelo y ahora ha llegado alguien que sí lo está. O en ocasiones es quizá simplemente ruido, comentarios que se lanzan sobre cuánto se ha encarecido el suelo en no sé qué sitio. Sobre esta sensación podemos estar de acuerdo, pero en lo que respecta al precio que se paga por los suelos nosotros actuamos con muchísima disciplina.

-¿Juegan con ventaja al operar con fondos propios en lugar de con financiación bancaria?

-Esto es muy relativo. De hecho, si se reflexiona fríamente, no solo no es así sino que puede ser al contrario. El equity a nosotros nos exige más retorno. No sucede a la hora de disponer del dinero, pero nos enfrentamos a porcentajes mayores a la hora de devolverlo, con márgenes del 15%. La bondad de este sistema es que la banca te acompaña con más confianza, porque valora el riesgo que asumes con fondos propios.

-¿La compra de suelo a Urbem fue un icono del cambio de modelo de promotor por el que apuestan para el mercado inmobiliario?

-Yo de Urbem solo puedo hablar bien. La elogio desde la perspectiva de que se trata de una compañía que ha logrado sobrevivir a lo más duro. Nosotros estamos ilusionados con el proyecto, sí esperamos que sea un granito de arena, una de las operaciones que se recuerden como hito de un nuevo ciclo. 

-¿Qué nuevos barrios o municipios quieren explorar?

"La gente cada vez está más dispuesta a salir del centro y a nosotros nos gusta Mislata. Tenemos dos inversiones previstas en el área metropolitana de València"

-Yo soy, como siempre digo, un humilde gestor de dinero ajeno. Mi rol no es el de visionario de nuevas zonas con futuro. Nosotros apostamos por suelos consolidados, por zonas de clara expansión. Lo que nos ha enseñado nuestra experiencia es que la gente cada vez está más dispuesta a salir del centro urbano para tener una casa mejor. A nosotros, por ejemplo, nos gusta Mislata. Posiblemente los nuevos anuncios vengan por allí. Tenemos dos inversiones previstas en el área metropolitana.

-Hablemos de las licencias de obra...

-Nosotros entendemos que requiere un trabajo técnico y riguroso, pero no que se esté con una licencia un año completo. Es absurdo, no hay por donde pillarlo. Genera incertidumbre y encarece el producto. No entiendo por qué somos incapaces de superar este problema incomprensible.