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Entrevista al Director Senior para Zona Este de España en CBRE

Sospedra (CBRE): "Los fondos de inversión están preguntando por València más que nunca"

Foto: EDUARDO MANZANA
2/07/2024 - 

VALÈNCIA. La Comunitat Valenciana y, concretamente la ciudad de València, capta cada vez más un fuerte apetito inversor. De hecho, así lo evidencian los datos. Y es solo en este primer trimestre de 2024, la autonomía concentra el 10% de toda la inversión transaccionada en España hasta alcanzar los 220 millones de euros, según datos de CBRE. Unas cifras que suponen duplicar el peso de la región en el conjunto nacional y que la sitúan ya, junto a las Islas Canarias, como la tercera plaza más dinámica del país.

"Los fondos están preguntando por la ciudad más que nunca", subraya José Ángel Sospedra, director senior para la zona este de España en CBRE. La consultora cumple 50 años desde su entrada en España y más de dos décadas desde que abrió oficina en la Comunitat Valenciana. Una trayectoria que no solo le ha permitido participar de grandes operaciones en la región, sino de conocer la evolución del mercado. Y, en este sentido, Sospedra es contundente: la plaza valenciana se ha "transformado por completo", profesionalizándose y tiene grandes retos y oportunidades por delante.

-CBRE cumple 50 años en España y 25 años en la Comunitat Valenciana. ¿Cómo han sido estos años de trabajo?

-Fuimos la primera consultora internacional en llegar a España hace 50 años y también la primera en València. Somos una empresa global, cotizada en la bolsa de Nueva York y con oficinas por todo el mundo, lo que nos da un conocimiento, un bagaje y un nivel de detalle de lo que está pasando en otros sitios que hace que esa información la canalicemos. Desde hace 24 años que tenemos oficinas en València y es cierto que en estos 10-12 últimos años, que es cuando cogí el mando, todo ese conocimiento de la compañía lo hemos puesto a disposición de la ciudad, trayendo a grandes empresas. Por ejemplo, a Heron City en el año 2000, pero también hemos participado en la llegada de Edwards Lifesciences, hemos ayudado a PowerCo con la sede de sus oficinas y participado en la apertura del nuevo hospital Imed en Colón. También, estamos ayudando a la expansión internacional de grupos como Porcelanosa y Lladró. Al final, vamos de la mano del cliente en todos sus procesos.

-¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario valenciano en estos últimos 25 años?

-Se ha transformado por completo. Los clientes que teníamos en 2005 no tienen nada que ver con los de 2024. Son muy diferentes. Hasta el 2007, el perfil era más promotor, la antigua guardia del 'boom', porque el mercado era así. El momento de catarsis del 2008 al 2013 fue muy duro, especialmente para Valencia que fue de los puntos críticos de la gran crisis con la pérdida de dos bancos. Sin embargo, a partir del 2014 se reactivó el mercado por el inversor nacional y el internacional. Es verdad que hasta el 2018 era más un inversor nacional el que vio Valencia desde el punto de vista más profesionalizado y ello ha hecho que el mercado sea más solvente y sano. En resumen, la plaza valenciana está más profesionalizada y lo hará mucho más. Antes solo había un solo actor que era el local y ahora está también el nacional y el internacional.

-¿Qué tipo de demanda y activos se buscan en la plaza valenciana?

-València tiene una carencia de plazas de estudiantes. Tenemos muchos fondos que buscan residencias de estudiantesm que eso va mezclado con el flex living. Al final, los grandes flujos de capital buscan diversificar y estamos dentro de ese circuito. València es la primera ciudad en España a nivel de Erasmus y eso son datos de la Universidad que afectan de forma directa. A ello se une la presión del turismo en la ciudad.

-La inflación y el alza de precios del suelo y de los costes de la construcción han ralentizado en el último año la inversión por el ajuste de rentas. ¿Se ha superado ya esa fase?

-Es verdad que en estos últimos 12 meses el mercado de la inversión se ha frenado y ha habido una caída del 35% del volumen transaccionado entre 2022 y 2023 en España. Los tipos ahora han bajado, pero lo han hecho muy poquito. Se espera que, a partir de septiembre-diciembre, evolucionen a la baja y el mercado sea más competitivo. Por ejemplo, los proyectos build to rent ahora están a la baja porque las rentabilidades han subido y los números no salen por el alza costes del precio de suelo, pero sí que vemos que las rentas de los alquileres están subiendo por la inflación. Eso lo vemos en los modelos económicos. En cualquier caso, no está parado todo al completo y València está en el foco de los inversores y se analiza muchísimo. Ahora mismo, Madrid y Barcelona están totalmente desorbitados y el mercado allí está muy caliente, por lo que se buscan ciudades como València, Alicante o Palma.

-¿Cuál ha sido el volumen de inversión inmobiliaria en España y en la Comunitat Valenciana en lo que llevamos de año?

-En el primer trimestre de este año el 10% de la inversión total a nivel nacional lo concentra la Comunitat Valenciana. Veníamos de ratios de entre el 4-5% y se ha duplicado. Al final, el volumen de inversión del pasado año a este ha bajado un 35% a nivel nacional, pero dentro del volumen total, la Comunitat ha cogido más peso porque Cataluña se ha frenado. Así, mientras el año pasado se cerró en el entorno de los 1.000 millones en la autonomía, en el primer trimestre de este año han sido 220 millones y eso te marca mucho. Ahora estamos en el foco.

"La logística y el segmento living están tirando muchísimo de la inversión en la Comunitat"

-¿Ha tocado techo o queda margen de mejora?

-Puede crecer y, de hecho, creemos que lo hará. Al final, la parte turística, concretamente el segmento hotelero, pesa mucho, y los modelos living como el senior living y la parte logística tienen un foco muy grande. 

-¿Qué segmentos están tirando de la inmersión inmobiliaria en la Comunitat?

-Son dos. Por un lado, el logístico está tirando muchísimo en cuanto a la venta de naves en rentabilidad para el mercado institucional. Y, por otro, está toda la parte de living, como residencias de estudiantes o senior living, que veremos proyectos nuevos en los próximos 2-3 años. Es verdad que este año en la Comuntat Valenciana se transaccionó el centro comercial La Salera en Castellón, que fueron 170 millones de euros y eso ha marcado mucho el volumen de inversión, pero sí que vemos que la parte living y la logística están tirando muchísimo.

-Ha comentado que en los últimos años ha cambiado el perfil del inversor. ¿Cuál es el que mayoritariamente está operando en la región?

-Hay de todo tipo. Los que están más activos y cerrando operaciones son los family office nacionales. La subida de tipos ha provocado que los fondos institucionales estén mirando, pero les cuesta sacar rentabilidades por la subida de los costes de la construcción, los retrasos en las licencias... Todo se ha encarecido y los procesos cada vez son más largos. Por tanto, el inversor institucional sigue estando, pero está cerrando menos operaciones. En cualquier caso, ahora mismo tengo la percepción y noto que los fondos están preguntando por València más que nunca, pero tienen que salir los números y despejarse las incógnitas a nivel de procesos burocráticos.

Foto: EDUARDO MANZANA

-Uno de los principales problemas de muchas ciudades es la falta de suelo y València no es una excepción. ¿Cómo puede afectar a la inversión?

-Si lo que quieres provocar es que haya más riqueza, más empleo e inversión tienes que generar un clima y eso no se hace de la noche a la mañana. En los últimos ocho años a nivel de gobierno local y regional no se ha beneficiado mucho ese clima. Eso es una realidad y no es una opinión, sino datos porque sí que es cierto que hay fondos que habían invertido en la ciudad y han desinvertido porque para conseguir una licencia han tardado 6-7 años. A nivel de fundamentales estamos sólidos y por ubicación hemos salido en Forbes como la mejor ciudad en calidad de vida, lo que nos ha posicionado en el foco de los americanos, cuando hace tres años brillaban por su ausencia. Son factores exógenos que ayudan, pero tienes que aprender a gestionar esa parte. Hasta hace año y poco el movimiento era de 'no queremos inversión' y era lo que se trasladaba. Eso ha ahuyentado la inversión y son hechos. 

-Precisamente ahora el consistorio de València ha puesto en marcha un plan de choque para agilizar las licencias. ¿Ha cambiado algo? ¿Se ha agilizado la tramitación?

-Las entidades colaboradoras -ECUV- han ayudado muchísimos y se ha agilizado mucho, aunque es cierto que en la parte hotelero aún hay varios expedientes parados por el 'boom' de proyectos que hay, pero en el resto se ha notado.

-El Gobierno de Carlos Mazón ha anunciado un plan para simplificar los procesos burocráticos y promover la inversión. ¿Detecta más interés por venir a la región?

-Cualquier propuesta se recibe con buenas sensaciones. Ahora queda la fase de ponerse a trabajar. Somos conocedores de grandes proyectos, pero la parte más burocrática es la que tiene que proceder. Lo hemos dicho muchas veces: si vienen aquí y no les ayudamos en el proceso se irán a otros puntos como Málaga y nos ha pasado. Muchas veces han venido aquí y por la tramitación de 2-3 años se han ido a Málaga porque en seis meses lo han tenido. 

"El Ayuntamiento se podría haber ahorrado la moratoria a pisos turístico porque genera incertidumbre"

-En València se ha aprobado una moratoria a los pisos turísticos y el Gobierno ahora también está poniendo el foco en regular este segmento. ¿Cómo ve la decisión del consistorio valenciano?¿Cree que es necesario intervenir en este mercado?

-Enfocándolo en València sí que creo que hay un factor exógeno, y que no podemos controlar, y es que tenemos una demanda que viene a la ciudad, pero hay que gestionar. ¿Era necesaria una moratoria? Yo creo que es verdad que se la podían haber ahorrado porque provoca incertidumbre en alguna parte de las inversiones que puedan venir. Cuando lees la letra pequeña no es tan dura porque está muy enfocada a pisos diseminados y plantas bajas, pero sí que es cierto que hay una letra pequeña de cosas que no dijeron y han metido. Al final, hay que explicarlo bien, aunque lo que se queda es la noticia. Hay que poner orden, pero el problema del precio de la vivienda no es el turístico. 

Desde mi opinión lo están mezclando y el problema es una falta de oferta. No tiene más. Además, València como ciudad tiene un crecimiento limitado porque hacia el sur tiene l'Albufera; hacia el norte, la huerta protegida; al oeste está Mislata y Quart de Poblet; y al este está el Puerto. Además, en la ciudad hay suelo para 15.000 viviendas, que lo hemos medido, y de ellas solo 5.000 son en suelo finalista y las otras 10.000 son tramitaciones urbanísticas que se tienen que resolverse como el PAI del Grao o el de Benimaclet. Y, mientras tanto, se vende de media unas 1.200-1500 viviendas de obra nueva al año. Por tanto, queda suelo para los próximos 3-4 años. Si no se resuelven esas 10.000 viviendas en tramitación hay que ir al área metropolitana.

-De hecho, la obra nueva ya se ha desviado a municipios de la primera corona. ¿Es la única solución ante la falta de suelo en la ciudad?

-València como ciudad puede crecer hacia el puerto, que es el PAI del Grao, incluso por La Marina, pero el enfoque que han hecho con el pliego del concurso de amarres para mí está totalmente equivocado porque está enfocado al ocio nocturno y la hostelería. Error. Si quieres que un barrio funcione lo tienes que gentrificar y ello no significa hacer solo un modelo residencial, pero sí terciarizar haciendo que sea más vivible y convivible y que se integre con el PAI del Grao. Eso no lo han enfocado así y con ello hubieran dado una solución importante porque mucha gente que está viniendo a València quiere vivir en esa zona. Si ese enclave lo enfocas para una economía alta o media-alta de americanos que vienen a vivir, te van a comprar viviendas. El mercado de lujo crecerá en la ciudad, pero lo tienes que enfocar en donde quiere la demanda, que es La Marina. 

En cambio, el resto de la primera corona de la ciudad la tienes que desarrollar a nivel urbanístico y con conexiones con transporte público y no está suficientemente desarrollada. Pero no es un problema solo de València, que por sí sola no puede solucionarlo, sino que tiene que hacerlo con el área metropolitana si queremos vivienda accesible para poder vivir. 

Foto: EDUARDO MANZANA

-A nivel de inversión, ¿la ley de la vivienda ha frenado operaciones?

-La Ley de la Vivienda ha provocado que, al menos en València, una parte de las viviendas se hayan sacado del mercado y ha provocado una disminución de la oferta. Ello ha agudizado aún más el problema. Eso es obvio y son datos. Si desproteges al propietarios y lo desincentivas busca recovecos y, por eso, ha crecido el alquiler de habitaciones y el de la media estancia entre 3-11 meses. De ahí viene también parte del mercado flex. Al final, hay que proporcionar seguridad jurídica. Si quieres regular el mercado debes hacerlo con el sector privado para que la colaboración público-privada, que está muy manida, sea una realidad. Si legislas sin tener en cuenta la propiedad privada hay un efecto pernicioso.

-Usted lidera dentro de CBRE una división de inversión deportiva, 'Sports Real Estate'. Es cierto que en estos últimos años la mayoría de clubes de fútbol está renovando sus estadios, pero ¿qué otro tipo de activos y operaciones son las que mueven al capital en este sector?

-Es cierto que los estadios en España hasta hace 3-4 años estaban del mMundial de 1982, pero con la llegada del fondo CVC a la LaLiga se han inyectado casi 2.000 millones para renovar las infraestructuras de clubes. En este caso, solo hablamos de fútbol, pero en el ámbito deportivo lo que vemos es que hay unas infraestructuras, no solo estadios, sino ciudades deportivas que están infrautilizadas. Por tanto, lo que hacemos es desarrollar con los clubes planes de negocio para que puedan generar ingresos con sus activos. Los clubes de primera y segunda división tienen dinero de fondos para poder poner en valor, pero no solo en España, sino en Europa, EEUU y Latinoamérica y eso lo capitalizamos. Tenemos también el ejemplo del Roig Arena para conciertos. Al final, se trata de generar valor al uso tradicional. Asimismo, está pasando en el mundo del tenis, el golf o la hípica. Hay diferentes vectores donde se utiliza la vertiente deportiva para generar valor. Todavía no hay operadores, hay pocos, pero prevemos que en los próximos años habrá más. 

-¿En qué tipo de proyectos han participado desde CBRE?

-Por ejemplo, estamos con la ciudad deportiva del Celta de Vigo, que cuenta con 70.000 metros cuadrados. Lo que hacemos es toda la parte del negocio y de project management. Aquí en la Comunitat Valenciana estamos con diferentes clubes, dos que no te puedo nombrar, pero otro es el Valencia CF, que es público, y les hemos ayudado a transaccionar el suelo terciario y ya hay un plan de negocio.

Foto: EDUARDO MANZANA

-¿Qué puede significar esta operación para la ciudad y qué se va a desarrollar en ese suelo terciario? 

-Es un proyecto de ciudad y creo que es clave que se desatasque. A nivel político, creo que se han dado cuenta y hay un punto importante ahora y es que el Valencia CF ya dispone del capital para terminar el estadio con los fondos del fondo CVC más la venta de la parcela. Ahora no hay excusas para que no lo puedan terminar porque se dan todos los condicionantes. El desarrollo que va a ir ahí va a conectar la ciudad.

"No hay excusa para no terminar el Nou Mestalla y el living y las oficinas tienen mucho sentido en el terciario anexo"

-¿Pero qué es exactamente lo que se estudia levantar en ese terreno?

-Es un suelo terciario y hay proyectado un desarrollo conjunto con el estadio. Acepta cualquier uso terciario: retail, hotel, parte oficinas, living... Cabe cualquier cosa.

-¿Y qué tiene más sentido?

-Ahora tiene mucho sentido toda la parte living de diferentes tipologías. Oficinas también lo vemos porque tenemos delante el edificio de Cortes Valencianas 15, que gestionamos nosotros y llevamos a Vodafone. Ahora mismo tenemos unas demandas de oficinas de 90.000 metros cuadrados que no podemos satisfacer y eso son empresas que se van si no tienen infraestructura.

-¿También incluye su acuerdo la gestión de la pastilla que resultará de la demolición de viejo estadio?

-Eso es una pregunta para el Valencia CF. Eso es otra película. Antes de llegar ahí primero hay que empezar el nuevo estadio porque si no se hace ahora no se hará nunca. Ahora es la oportunidad perfecta para acabar el estadio. Es el momento,

-¿Qué otras oportunidades existen en la Comunitat para el segmento deportivo?

-Hay mucho. Tenemos academias de tenis muy potentes, equipos de fútbol y baloncesto de primer nivel y muchos campos de golf en la provincia de Alicante, con mucho foco de inversores. Al final, son drivers que te ayudan a posicionar proyectos y a que sean más sostenibles financieramente.

-¿Qué ciudades captarán más inversión y cuánto se ha transaccionado hasta ahora en este segmento? 

-Todas las ciudades de costa y las del norte de España tienen muchísimo sentido. También, Madrid como eje central tiene mucho recorrido porque esto se mide por flujos de gente. A nivel de volumen de inversión, detectamos mucho inversor institucional que está entrando en esto. Concretamente hay tres focos: capital asiático, árabe y americano. Esa parte es la que lo está moviendo. 

-A nivel general, ¿cuáles son sus previsiones de volumen de inversión para el cierre del ejercicio en la región? ¿Habrá algún nuevo segmento que irrumpa con fuerza en los próximos tiempos?

-Creo que todos los modelos de living se tienen que consolidar. Hay una parte del concepto de ocio con el living que tiene que mezclarse y evolucionar porque la gente cada vez demanda más experiencia. La parte inmobiliaria va a ir muy de la mano al desarrollo de proyectos, es decir, en València vemos cómo el Roig Arena o el Nou Mestalla van a marcar un hito porque al final son proyectos de ciudad y que ubican a la ciudad en un punto. Los modelos tradicionales como el logístico y los hoteles van a seguir captando inversión, pero los más híbridos y que son más experienciales están convergiendo ya. Vamos a ver nuevos modelos de negocio vinculado a eso en los próximos 5 años. El 'pelotazo' y el no aportar valor ha desaparecido.

A nivel de inversión, los volúmenes van a ser muy parecidos a los del 2023. Prevemos que se incrementarán un 5-10%, pero serán parecidos porque los tipos de interés todavía no han bajado mucho, pero la demanda sigue estando y todos analizan muchos proyectos: tanto el fondo institucional como el capital privado más family office. En estos últimos dos mes, es decir, mayo-junio hemos detectado un cambio de tendencia por parte de los más institucionales, que están más activos, analizando con más detalles proyectos. Pero todavía no vamos a llegar a los niveles postcovid de 2022, que fueron estratosféricos. 

Foto: EDUARDO MANZANA 

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