Benimàmet, la zona que estudia el Ayuntamiento para expandir València y construir nueva vivienda 

VALÈNCIA. La falta de suelo en València es uno de los principales factores que han propiciado que el desarrollo de obra nueva en la ciudad esté en mínimos. La oferta es prácticamente nula y está estrangulando los precios al alza, dado que la demanda sigue muy activa. Ante esta situación, el Ayuntamiento de València ha diseñado un plan para intentar revertir esta situación, a través de una serie de medidas para movilizar suelo y sacar producto al mercado. Y una de estas acciones pasa por reclasificar suelo y Benimàmet sería la opción que se estaría barajando, como ya se estudió hace unos años.

Esta actuación, todavía en estado muy embrionario y a futuro, pasaría por el desarrollo de un plan parcial que modificara el actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), vigente desde 1988, para reclasificar suelo en este barrio. Una zona que ha recuperado en los últimos meses cierto dinamismo inmobiliario, tras dos años en blanco, con dos nuevas promociones de 10 viviendas, según los últimos datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV.

Lo cierto es que Benimàmet ya fue una de las zonas que se incluyó como potenciales para el crecimiento urbano de la ciudad en la revisión del PGOU de 2014. Un proceso que inició el último gobierno municipal de la 'popular' Rita Barberá y que culminó tres años después, en 2017, ya bajo el mandado del Govern de la Nau, formado por Compromís, PSPV y València en Comú. Tras más de 22.400 alegaciones, esta revisión contemplaba la ampliación de la urbe a través de once sectores urbanizables. 

Sin embargo, la entrada del socialista Vicent Sarrià a la Concejalía de Urbanismo en el consistorio valenciano cambió el rumbo al introducir nuevos criterios en esta reforma y constreñir únicamente la expansión a dos áreas: La Punta y Benimàmet. En estos momentos, La Punta es una zona más sensible y complicada, principalmente por el embrollo de la Zona de Actividades Logísticas (ZAL). Este enclave está en un limbo administrativo y judicial, después de que en 2022, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV) anulara su Plan Especial, aprobado por la Conselleria de Territorio en 2018. Desde entonces, está estancado, pero ahora el consistorio busca reactivarlo.

En cambio, en Benimàmet el camino está despejado y actualmente existen en esta pedanía bolsas de suelo no urbanizable común, es decir, que no está protegido como sí ocurre con la huerta, por lo que el cambio de uso a suelo urbanizable es más sencillo, según explican a este diario fuentes del sector inmobiliario. Por tanto, en ningún caso la reclasificación sería en huerta ni zonas incluidas en el Plan de acción territorial de ordenación y dinamización de La Huerta de Valencia, conocido como PAT de l'Horta. 

Además, cabe recordar que existe un convenio suscrito entre el consistorio y la Generalitat Valenciana, fechado el 5 de octubre del 2007, para el soterramiento de las vías del metro a su paso por el municipio, por lo que en esa zona sería dónde se acometería esa futura modificación urbanística. No obstante, se trata de una opción a largo plazo, ya que la revisión del PGOU de València a través de un plan parcial requiere de dilatados plazos administrativos y trámites que no solo involucran al consistorio valenciano, sino también a la Generalitat Valenciana por los permisos ambientales que se necesitan para sacarlo adelante.

"Valencia, tiene una serie de limitaciones territoriales que a la vez son verdaderas oportunidades que la hacen atractiva y única como son el mar Mediterráneo; dos parques naturales como son el del rio Turia y la Albufera; y la huerta que impiden nuevos crecimientos, por lo que se hace necesario actuar con visión metropolitana", afirmó el concejal responsable del área de Urbanismo en el Ayuntamiento de València, Juan Giner, en una intervención en el mes de diciembre en una jornada organizada por Valencia Plaza

Ante estas limitaciones, comentó que se estudiaba esa posibilidad de tramitar "un plan parcial reclasificatorio residencial", tal y como avanzó este diario. "Esta acción, por los plazos de tramitación que tiene, sería una acción más al largo plazo", señaló el concejal. Por tanto, no será una propuesta inmediata, pero se estaría trabajando, aprovechando esa trabajo que se inició en 2014 y culminó en 2017. 

Medidas en el corto plazo: permutas y concurso de suelo

En cualquier caso, este planteamiento es a futuro y lo más inmediato que tiene el Ayuntamiento de València encima de la mesa es la salida de su concurso para movilizar suelo municipal parado con el fin de levantar 1.000 viviendas nuevas en la ciudad. Asimismo, y de forma paralela, Urbanismo negocia permutas de suelo por obras con los promotores, es decir, la compra de viviendas VPO que estén levantando a cambio de solares públicos. La idea es intercambiar inmuebles con esta calificación por parcelas para aumentar el stock de forma más ágil y generar actividad en el sector promotor y constructor.

Así, como avanzó este diario, el objetivo del gobierno municipal es quedarse con un volumen importante de viviendas de promociones que se están desarrollando en estos momentos y, a cambio, ofrecerá un suelo por el mismo valor de esos pisos. De esta forma, en lugar de abonar la transacción con dinero lo hará en especie. Esos activos se destinarán a alquiler asequible para ir rebajando la presión en el mercado valenciano.

Los solares que se van a ofrecer son los ocho primeros de toda la bolsa municipal que la Concejalía de Urbanismo ya ha seleccionado y valorado para su puesta en carga. Las parcelas restantes se sacarán a licitación en lotes en este concurso de suelo municipal. Se trata de ocho superficies sin problemas urbanísticos y que suman 11.683 m2 de superficie con una edificabilidad de 59.798,74 m2 de techo residencial y 2.253 m2 de techo terciario. En concreto, tres se ubican en Malilla, otras tres en la zona de Nou Moles; una en Massarrojos; y otra en la calle Doctor Domagk, cerca del Parque Central. Todas ellos suman una superficie que permitiría levantar cerca de 500 viviendas, la mitad de las 1.000 unidades con las que el nuevo equipo de María José Catalá quiere culminar su primer mandato.

En este momento, los técnicos están ultimando el pliego de condiciones, pero lo que ya está claro es que se articulará a través de la fórmula de la cesión de derechos de superficie. Este modelo conlleva que las empresas privadas construyen en suelo público un edificio y lo explotan durante un periodo de tiempo determinado, generalmente de 50 a 70 años. Una vez finalizado ese plazo, los inmuebles pasan a ser gestionados por la Administración, que en todo momento es propietaria de los activos. 

Reactivación de planes urbanísticos bloqueados

Otra de las líneas que ya se han puesto en marcha es la reactivación de sectores bloqueados como han sido Benimaclet y el PAI del Grao, que permitirán la construcción de cerca de 4.000 viviendas nuevas en la ciudad de València. Sobre este último se partirá de la clasificación y calificación que ya tiene introduciendo los eventuales cambios a través del proyecto de urbanización, con el fin de que en un plazo de dos años pueda estar aprobada la urbanización y puedan comenzar las obras.

Por su parte, la Comisión de Urbanismo del consistorio aprobó en septiembre continuar con la tramitación del proyecto de Metrovacesa en el PAI de Benimaclet, tal y como obligaron los tribunales. Sin embargo, durante ese camino, la idea es redefinir el planteamiento e incluir propuestas tanto del arquitecto José María Ezquiaga como de los vecinos del barrio.

Todo un arsenal de acciones para revertir la dramática situación de emergencia habitacional en el 'cap i casal'. Y es que, como advierte el último informe elaborado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, el 'cap i casal' se queda sin oferta de obra nueva y solo tenía a cierre de 2023 un total de 185 pisos disponibles a la venta, mínimo histórico desde que se tiene registros. Y, mientras tanto, la demanda sigue al alza, lo que está tensionando el mercado y elevando los precios que, de media, se sitúan en los 2.889 euros por metro cuadrado. 

Ante esta situación, los expertos que componen la Cátedra reclaman a la Administración la puesta en marcha de VPO para rebajar el estrangulamiento en el mercado valenciano. Y eso es precisamente lo que busca la corporación local: aumentar el stock del parque público, facilitar la salida de proyectos privados para atender la alta demanda y generar actividad y empleo.