Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. De la efervescencia a la ralentización. El dinamismo inmobiliario en la ciudad de València ha quedado frenado como consecuencia de la crisis sanitaria. Una parálisis consecuencia del parón en la actividad económica y de los plazos administrativos que ha llevado a muchas compañías a retener proyectos a la espera de conocer la evolución de la pandemia. Un nuevo escenario que contrasta con el de hace un año donde la plaza valenciana se erigía como una de las más atractivas para los inversores ante la madurez de mercados como Madrid y Barcelona.
No es casual que el número de peticiones de licencias de obra en el cap i casal sea menor que en los últimos ejercicios. Incógnitas y dudas se ciernen en este contexto de 'nueva normalidad' y los empresarios prefieren mantener el freno puesto. Sin embargo, muchas obras que ya obtuvieron el visto bueno del consistorio valenciano ya están de nuevo en marcha en zonas como Quatre Carreres donde las grúas sobrevuelan el cielo de la ciudad.
Pero las cifras de la concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de València, que dirige Sandra Gómez, son claras y reflejan una contracción en estos meses de 2020 respecto a los últimos años donde las peticiones para construir obra nueva evidenciaban un incremento sostenido. Así, mientras en todo 2015 se solicitaron autorizaciones para 329 viviendas en toda la ciudad, y en 2019 el número se elevó a 3.223, hasta junio de este año la caída en proporción ha sido drástica.
Así, las cifras registradas a mitad de año son distan considerablemente en comparación a la mitad de las licencias solicitadas otros ejercicios. Según datos de la concejalía de Urbanismo, este 2020 sólo se han pedido licencias para 816 viviendas en toda la ciudad, frente a las más de 1.600 viviendas que podría corresponder en un ejercicio continuista.
Se trata, por tanto, de un desplome severo de cerca del 50% respecto a las viviendas nuevas solicitadas el pasado año. Una tendencia que choca frontalemnte contra la que ha vivido la ciudad en los últimos cuatro ejercicios. Hasta que llegó el coronavirus, la tendencia era de crecimiento progresivo. Así, de 2015 a 2016 se pasó de de 329 solicitudes a 1.319 en 2016, cuatro veces más. El siguiente año la subida fue de casi el doble, con 2.483 solicitudes; y en 2018 fueron 2.990, un 20% más; y ya en 2019, se llegaron a las mencionadas 3.223.
En consecuencia, los servicio y el personal del área de Urbanismo también se han incrementado para asumir la carga de trabajo. "Se ha reforzado la plantilla del servicio de Licencias Urbanísticas, con la incorporación de nuevos arquitectos, arquitectos técnicos y administrativos entre otros. En el caso concreto de los arquitectos, en 2015 había cuatro arquitectos y ahora hay once, lo que supone casi triplicar la plantilla", destacan desde la concejalía de Gómez.
Precisamente uno de los problemas históricos de este departamento era el atasco en la concesión de licencias. En este sentido, además de ampliar los supuestos que se tramitan con declaraciones responsables, el pasado 15 de mayo, la Generalitat aprobaba el decreto que regula las entidades colaboradoras de la Administración municipal en la verificación de las actuaciones urbanísticas, conocidas como ECUV. Una norma que permite recurrir a empresas externas, que podrán ser desde colegios hasta empresas, para aliviar los cuellos de botella de las administraciones locales ya que tendrán funciones de verificación de las actuaciones urbanísticas.
Para ello, de manera voluntaria, los ayuntamientos valencianos deberán crear un Registro de Entidades Colaboradoras Acreditadas que podrá emitir un certificado de conformidad, un documento equiparable al generado por los técnicos municipales para obtener la licencia de obra. Pero, además, para poder ejercer esta actividad las entidades deberán contar con la acreditación de la ENAC, especializada en acreditar a entidades colaboradoras de la administración, así como contar con un seguro civil y unos determinados perfiles profesionales del personal técnico. El objetivo es claro: reducir el plazo de licencias de los 8 a 12 meses actuales a un máximo de dos meses, medida que afectará, sobre todo, a ciudades como València. Unos atascos que suelen salir muy caros e incluso, encarecen el precio de la vivienda.
Pese a este freno, la grandes promotoras confían en la pronta recuperación del mercado, aunque admiten que habrá retrasos en la entrega de muchas viviendas fijadas para ese periodo y aplazamientos en el lanzamiento de nuevos proyectos. Pero no prevé un gran impacto ni en el mercado ni en las propias compañías. De hecho, los promotores lo tienen claro: las ventas se han retomado y no habrá bajada en los precios de la vivienda de obra nueva.
"El precio no va a bajar ni ha bajado en la vivienda de obra nueva porque el mercado no está saturado y la oferta que hay es la misma que hace unos meses", subraya Roberto Blanco de Vía Célere. "Venimos de una experiencia anterior donde sucedió todo lo contrario y hubo un endeudamiento elevado de las compañías y una necesidad por sobrevivir. Ahora, los agentes que están en el sector estamos saneados y, por tanto, podemos mantener precios porque el mercado los seguirá absorbiendo", defiende Sixto Bayo de Neinor Homes, quien, sin embargo, puntualiza que puede haber algún caso puntual de una promoción que está en liquidación o quede alguna vivienda y haya algún guiño al mercado.
En el consistorio, la idea manifestada una y otra vez es la voluntad expresa de construir sobre la ciudad consolidada antes que aplicar una política de expansión sobre la huerta. "Paralizamos la modificación del Plan General que hacía crecer la ciudad y junto a la Lotup protegimos la huerta", según la vicealcaldesa y edil de Urbanismo, Sandra Gómez. La actividad que sigue en marcha se concentra en Malilla, Patraix y Moreras, zonas donde grandes compañías nacionales como Neinor Homes, Aedas Homes o Vía Célere suman varios proyectos. Y es que la ciudad cada vez tiene menos suelos y muchos planes todavía pendientes de ejecutar.
Este es el caso del PAI Fuente San Luis, donde AQ Acentor, la promotora del fondo alemán Aquila Capital, promueve un macroproyecto urbanístico que supondrá la construcción de un nuevo barrio en la ciudad. Bautizado como AQ Turianova, el proyecto se asienta sobre una extensión cercana a los 500.000 metros cuadrados y contempla la construcción de más de 1.200 viviendas junto al Hospital La Fe.
Además, contará con más de 77.000 metros cuadrados de suelo terciario para uso comercial, una superficie cuyo uso está todavía por definir y encontrar el encaje más adecuado. Se barajan varias opciones: desde un hotel, espacios coworking e incluso un centro comercial. La inversión total asciende a 350 millones de euros.
El que sin duda es el proyecto que más polémica ha generado en el último mes ha sido el PAI de Benimaclet. La cotizada Metrovacesa ha proyectado un total de 1.345 nuevas viviendas, de las que 942 son libres y 403 VPP, además de varias zonas verdes y dotacionales para el beneficio de los vecinos. Una actuación que cuenta con una inversión de 280 millones de euros, pero que ha generado división entre parte de los vecinos agrupados en la plataforma Cuidem Benimaclet. Una oposición a la que recientemente se ha sumado el alcalde de València, Joan Ribó, que ha bloqueado el proyecto y ha exigido más huerta y menos edificios en esa zona.
Otro de los espacios a completar es el afectado por el PAI del Grao, el proyecto llamado a trasformar los terrenos del fallido circuito de Fórmula 1. El espacio contará con 161.000 metros cuadrados de zona verde, un gran delta ajardinado junto a la Marina salpicado por 20 torres con capacidad para 2.996 viviendas previstas, 2.559 libres y 437 VPP. Los terrenos están en manos de propietarios aunque la alianza entre NAU, controlada por Atitlan y Gesfesa, y el fondo británico Hayfin Capital, la familia Martinavarro y el empresario Francisco Martínez -todos ellos agrupados en la sociedad Valere Reoco, con sede social en Barcelona- controlan la mayor parte del suelo.
Para comenzar el desarrollo falta implementar las modificaciones en el planteamiento municipal anunciadas por el Ayuntamiento de València y la creación de una una agrupación de interés urbanístico liderada por NAU. Allí, además, el consistorio está estudiando promover un nodo innovador aprovechando los espacios tercarios que se contemplan en el planeamiento, como publicó este diario.
Continuando con la fachada marítima, el Cabanyal tiene en trámite otro de los instrumentos de planeamiento más importantes para el ejecutivo local: el Plan Especial del Cabanyal (PEC), que se encuentra en su segundo proceso de alegaciones. En él se recoge otro PAI, el de Eugenia Viñes, antiguo PAI de Piscinas. Un ámbito que, pese a contar con una ubicación muy atractiva, situado justo frente al Hotel Las Arenas, llevaba años atascado a nivel burocrático.
Ahora, su desarrollo requerirá de que el plan acabe aprobándose y los principales propietarios decidan retomar el proyecto. Entre ellos, según constató este diario hace un año, se encuentran Sareb y Banco Sabadell, entidades herederas de créditos impagados por antiguos dueños del suelo.
Con el instrumento se contemplan unas 270 viviendas libres y un centenar más de vivienda pública. A ellas se suma la previsión de construir en el resto del barrio alrededor de 700 más, de las cuales 288 serían viviendas de protección pública, otras 288 para alojamientos-dotacionales y otras 192 de renta libre.
Otro suelo que se está reactivando es el del PAI de Ingenieros, situado entre la calle San Vicente, Uruguay, Francisco Climent y Dolores Alcayde y que convertirá unos cuarteles militares que se quedaron sin uso en, al menos, 370 viviendas públicas por parte del Ministerio de Fomento. A principios del pasado mes de octubre se inició la demolición de los antiguos cuarteles, que serán sustituidos por edificios de carácter residencial y por el CEIP Santo Ángel de la Guarda. A continuación, se puede empezar con la urbanización de la zona.
El Ministerio de Defensa es de quien depende el derribo de los cuarteles, y SEPES es el ente que acometerá la urbanización de la zona. Así, desde el departamento que dirige José Luis Ábalos comunicaron en diciembre al gobierno municipal su previsión de sacar a licitación el proyecto de las viviendas el primer trimestre de 2020, como publicó este diario.
