Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El encarecimiento de las materias primas lleva meses poniendo en jaque a la mayoría de sectores económicos, entre ellos al inmobiliario. Unas alzas que obligaron a muchas compañías a tomar la decisión de posponer la salida de nuevos proyectos a la espera de una normalización de la situación. Y, a priori, ese momento ya ha llegado dado que los promotores empiezan a detectar una "estabilización" de los costes en un escenario en el que, además, la demanda está muy activa.
Esta coyuntura ha propiciado que muchas promotoras empiecen a retomar el producto que habían dejado en stand by, tanto a nivel de comercialización como de construcción. De esta forma, en los próximos meses saldrán al mercado nuevas promociones en València y su área metropolitana, una reactivación más necesaria que nunca porque la oferta de vivienda nueva sigue la tendencia a la baja que se lleva produciendo en los últimos meses.
Así lo señaló Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, en un desayuno informativo con medios de comunicación, acompañado del presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, y el de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de Valencia (Aprova), Antonio Olmedo. Una jornada para presentar algunas de las temáticas que se abordarán en el III Congreso Nacional de la Vivienda, que se celebrará en València los días 20 y 21 de septiembre, y que coinciden con los principales problemas y retos que afronta el sector.
"Estamos detectando que se activa de nuevo el canal de comercialización de promociones cuya venta se había paralizado. Pero, también, se retoma la construcción de promociones que debían haber empezado entre enero y febrero y se habían pospuesto", comentó Cos-Gayón, quien espera, por tanto, un repunte de la oferta en este próximo trimestre. La fuerte subida del precio de los materiales había llevado a muchas firmas a dejar en el aire proyectos, mermando aún más una oferta en mínimos en València y sus municipios colindantes.
De media, para los promotores los costes de la obra se han disparado un 18%, lo que ha rebajado sus márgenes y en ocasiones hacía inviables los desarrollos en los que repercutir ese incremento en el precio era complicado. De hecho, la mayoría de empresas asume que sus beneficios se van a estrechar, pero ven conveniente salir al mercado en un momento en el que la demanda está absorbiendo la poca oferta existente y que ha provocado una fuerte subida de precios.
"Las empresas son conscientes de que van a reducirse sus márgenes de beneficio porque no pueden repercutir todo el incremento en el precio final de la vivienda", señala Cos-Gayón. Eso sí, como ya está ocurriendo, los valores medios de los inmuebles están subiendo y seguirán haciéndolo entre un 5-10% no solo por la coyuntura de inestabilidad actual, sino porque la demanda sigue al alza y, sin embargo, la oferta decrece por la falta de solares disponibles.
De hecho, la escasez de suelo en València es un tema que ocupa y preocupa al sector valenciano, que lleva tiempo reclamando a la Administración el desbloqueo de desarrollos urbanísticos parados como el PAI del Grao, el de Benimaclet o el de Parc Central. Y, de nuevo, Antonio Olmedo volvió a reclamar soluciones para un problema que se enquista en el tiempo y ya afecta a la ciudadanía con subidas en el precio de la vivienda. "El urbanismo en València está parado, por no decir que está muerto", subrayó.
Como vienen advirtiendo los promotores, en el 'cap i casal' quedan terrenos por desarrollar para dos o tres años, un horizonte que, de nuevo, se puso encima de la mesa, ya que se señaló que solo queda suelo urbanizable para unas 7.000-9.000 viviendas en València con una demanda que absorbe 3.000 unidades al año.
"Tenemos un grave y severo problema de falta de suelo", avisó el responsable del Observatorio de la Vivienda. Porque, aunque en ciertas zonas de la ciudad las grúas están en marcha, son solares que llevaban desde el estallido de la crisis de 2008 pendientes de desarrollar, pero desde hace décadas "no hay nada nuevo", señalan los promotores. Las compañías están agotando sus bolsas de suelo y no encuentran nuevas oportunidades.
Y las cifras no engañan. Según los datos provisionales del segundo trimestre del año de la Cátedra de la Vivienda, la oferta de obra nueva se ha reducido más de la mitad, un 55%, respecto al primer trimestre de 2021 y en un 24% frente a los tres primeros meses de este año. Esta drástica caída ha provocado una fuerte subida de los precios del 17% si se compara con el primer trimestre de 2021 y del 2% respecto a enero-marzo de este año.
"No entran nuevas promociones y no hay suelo razonable para la demanda que tenemos. Por tanto, al tener menos producto se suben los precios y se hace más inalcanzable el acceso a la compra de una primera vivienda", advirtió Cos-Gayón. Pero no solo están incrementando los importes de la vivienda de obra nueva, sino también el alquiler y solo dos barrios de la ciudad tienen un precio por debajo de la cuota de una hipoteca.
Sin embargo, no es el único dolor de cabeza de los promotores valencianos. Olmedo también se refirió a la "marea legislativa" en la Comunitat Valenciana, en donde la Conselleria de Vivienda prepara tres proyectos legislativos: la ley de viviendas colaborativas, la de barrios y la de grandes tenedores. "Es una situación que genera indefinición e inseguridad jurídica con unos efectos en la inversión", señaló el presidente de Aprova. A ellos se suma también la actualización de los módulos de la VPO y la recién publicada modificación de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (LOTUP), para "acomodarla a una exigencia inmediata" como es la implantación de Volkswagen en Sagunt, apuntó.
También está el atasco en la concesión de licencias, un "impuesto invisible", según calificó Gómez-Pintado, que puede encarecer los proyectos hasta en un 37%. De hecho, según un estudio de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) junto con EY Abogados, los retrasos entre la solicitud del permiso y su obtención rozan de media los 12 meses, una demora que conlleva un encarecimiento en el precio de los inmuebles de obra nueva de 9.679 euros.
Y es que, mientras no se obtiene la autorización, Gómez-Pintado señaló que se producen aumentos de tipo de interés y las empresas sufren también costes de oportunidad y tienen que mantener a su personal. Por ello, reclamó que "las administraciones mejoren sus procesos de digitalización".
Unos problemas que se abordarán en el III Congreso Nacional de Vivienda, que tiene como lema Pensar la Vivienda Hoy, Vivir el Mañana y que tendrá lugar los días 20 y 21 de septiembre en València. El objetivo de esta edición es definir cuáles son los desafíos de la sociedad para poder satisfacer el derecho constitucional del acceso a la vivienda y los obstáculos que existen en la actualidad para que los jóvenes accedan a una vivienda digna.
Asimismo, durante el congreso se abordarán diversas cuestiones relativas a la subida de los precios de las materias primas y la falta de oferta de vivienda ante la inacción de las administraciones públicas para desbloquear los diferentes desarrollos urbanísticos.
El congreso reunirá a alrededor de 400 asistentes de los principales sectores vinculados a la vivienda, la investigación, la docencia y la innovación, y a destacados expertos urbanistas, sociólogos, arquitectos y representantes del sector inmobiliario y de la Administración pública a nivel nacional.
