Foto: KIKE TABERNERVALÈNCIA. La promoción de vivienda de protección pública (VPP), anteriormente conocida como vivienda de protección oficial (VPO), está en punto muerto desde hace años en la Comunitat Valenciana. Su desarrollo ha sido tan residual que solo en los dos últimos ejercicios -2021 y 2022- no se ha concedido esta calificación de forma definitiva a ningún inmueble. Un periodo 'en blanco' que evidencia la grave situación de esta tipología de vivienda en la región, cuyo desplome viene de lejos y se arrastra desde hace décadas.
Así, mientras en los años noventa fueron 110.860 las viviendas que recibieron la calificación de VPO, entre 2010 y 2020 únicamente fueron 3.453 unidades. Unas cifras que ponen de manifiesto la parálisis en su promoción en un momento en el que, además, la oferta de viviendas en el mercado se resiente, mientras la demanda sigue muy viva, lo que está estrangulando y disparando los precios.
La VPO es un tipo de vivienda que o bien promueve la Administración o el sector privado, pero con ayuda pública y que se ofrece con un precio inferior al de la vivienda libre. Por ello, está regulada con una serie de requisitos que fijan las autonomías, además de seguir un largo proceso, por el cual primero se recibe la calificación provisional de protegida y finalmente la definitiva. El principal condicionante es que tiene un precio máximo de venta o alquiler y, por tanto, está destinada a personas con un nivel de ingresos limitados.
La desactualización de la normativa valenciana ha sido uno de los detonantes que han propiciado esta situación. Y es que son pocas las compañías que en estos años han iniciando proyectos bajo este régimen. Incluso, promotoras que tienen en su punto de mira a la ciudad y su área metropolitana han desistido de invertir porque no les salen los números. Todo ello, ha dejado una sequía en el desarrollo de este tipo de proyectos.
Así, de acuerdo con las cifras de la Conselleria de Vivienda, entre los años 1992 y 2000 recibieron la calificación definitiva de VPO un total de 110.860 viviendas, mientras que fueron 59.810 entre los 2000 y 2009, es decir, un 46% menos. La tendencia en la siguiente década, de 2010 a 2020, siguió a la baja hasta las 3.453 unidades, un 50,8% menos. Ya en los últimos dos años no se ha concedido ninguna calificación definitiva, aunque 607 cuentan con la provisional y cerca de 1.000 están en tramitación, pero aún no han recibido el visto bueno de la Administración.
Lo cierto es que los noventa fue la 'época dorada' de la vivienda protegida en la Comunitat Valenciana. De media, cada año fueron 12.000 los inmuebles que recibieron esta calificación, siendo 1994 el año con mayor volumen (20.752 unidades) y el 1998, el menor con 10.079. No obstante, durante este periodo se mantuvo cierta estabilidad con años más dinámicos que otros, pero siempre con bastante actividad.
La bajada comenzó a producirse en el año 2000, cuando se pasó de las 13.470 unidades de 1999 a las 8.431. Primer descenso, que ya no recuperaría las cifras de la pasada década. Así, entre el 2000 y el 2006, la VPO en la autonomía valenciana se mantuvo de media entre las 7.000 y 8.000 unidades anuales hasta el estallido de la crisis económica y la burbuja inmobiliario, que provocó un gran tsunami en el sector de la construcción en España.
Cierto es que desde 2004 ya se detectaba cierta ralentización de los proyectos VPO en la Comunitat Valenciana porque se había pasado de las 7.000 unidades anuales con esta calificación a las 4.000 en 2007, pero el desplome definitivo llegó en 2009, cuando solo se concedió la condición de protegida a 1.742 viviendas. Desde entonces, la tendencia ha ido a la baja llegando incluso a existir años, como el 2013, en donde no entró ningún expediente de VPO.
Tanto es así que se pasó de las 1.000 VPO en 2010 a no rebasar nunca más esa cifra y ser 330 un año después, mientras que fueron 218 unidades en 2012; 0 en 2013; 35 en 2014; 240 en 2015; 435 en 2016; 212 en 2017; 756 en 2018; 216 en 2019; y solo 4 en 2020. En 2021 y 2022 tampoco se ha concedido ninguna calificación definitiva, aunque 607 cuentan con la provisional y cerca de 1.000 están en tramitación a la espera de recibir respuesta de la Administración autonómica.
Unos datos que reflejan la falta de vivienda protegida en la Comunitat Valenciana. El problema no es la falta de suelo, sino el precio del módulo, que llevaba más de una década sin actualizarse, mientras los costes de obra, el suelo y las cargas impositivas han ido al alza, lo que ha llevado a los promotores a desistir ante la inviabilidad económica de los proyectos. Tampoco la Administración ha tenido pulmón financiero para hacer promoción propia.
Así, por ejemplo, en València el modulo de la VPO está en 1.819,2 euros el metro cuadrado útil, pero el promotor puede vender la vivienda por cerca de 1.400 euros el metro cuadrado. El precio del suelo se sitúa por encima de los 250 euros y los costes de construcción de media están en los 1.150 euros, por lo que el margen de beneficio es "mínimo y no compensa", comentaba hace meses un promotor a este diario.
En la Comunitat Valenciana existen 10,7 millones de metros cuadrados de techo en manos privadas y otros 4,7 millones de metro cuadrados de techo que son de titularidad pública en los que se podría desarrollar VPO, de acuerdo con los datos que dispone la Conselleria de Vivienda. Además, un reciente informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), apunta que en solo en la ciudad de València existen 260.157 metros cuadrados de superficie edificable residencial de suelo protegido que está parado y en el que se podrían construir 2.312 nuevas. viviendas.
Este escenario ha llevado a la Generalitat Valenciana a sacar un nuevo decreto para regular y actualizar la vivienda protegida, que aprobó el pleno del Consell este pasado viernes tras dos años de intensas negociaciones con el sector. Una norma que viene a simplificar y unificar las normativas existentes en esta materia, las de 2007, 2009 y 2013, y que como grandes novedades incluye precisamente la revisión de los precios y la eliminación de las zonas geográficas, que diferenciaba el valor del módulo entre municipios. También, regula aspectos como el alquiler o la colaboración público-privada con los agentes privados, así como establece la calificación permanente de las viviendas de protección pública para "evitar la especulación".
En cuanto a los precios, se fija un único valor máximo de venta, creando una única zona para toda la Comunitat, sin distinciones, lo que permitirá homogeneizar todo el territorio valenciano. Ahora había diferencias en función del municipio. Por ejemplo, el módulo de VPO en València estaba en 1.819,2 euros el metro cuadrado útil, mientras que en municipios como Alboraya o Picanya era de 1.576,64 euros. El decreto establece que el precio máximo de venta para una VPO de promoción privada será de 2.200 euros por metro cuadrado de superficie útil. En cambio, las que sean de promoción pública y las viviendas pertenecientes al patrimonio público se ha establecido en 1.530 euros por metro cuadrado útil.
Pero, además, también pretende impulsar el alquiler bajo este régimen tanto de promociones públicas como privadas. Así, la renta máxima anual de arrendamiento de las viviendas protegidas de promoción privada será en función de los ingresos de la unidad de convivencia tomando como referencia anual el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
Asimismo, recoge otras cuestiones como la calificación permanente de las viviendas protegidas, así como la reserva del 40% de los proyectos de promoción pública para alquiler a menores de 35 años o la posibilidad de que la Administración Valenciana pueda comprar hasta el 100% de una promoción privada con esta calificación. Una nueva regulación que pretende cambiar esta fotografía y reactivar la vivienda protegida en un momento de emergencia habitacional, aprovechando, además, el tirón de los fondos europeos.
