Salvador Fondeur. Foto: EVA MÁÑEZVALÈNCIA. A finales de julio de 2018, Veracruz Properties (YVCP) se convertía en la primera socimi de la Comunitat Valenciana en cotizar en España. Y de momento lo sigue siendo. Fue en el otrora Mercado Alternativo Bursátil (MAB), renombrado posteriormente en el actual BME Growth. Una YVCP que es de las pocas socimis que pasa por caja trimestralmente pagando religiosamente dividendos.
Pero nada mejor que hablar con Salvador Fondeur, consejero delegado de la compañía domiciliada en Gandia, para conocer el presente y el futuro de una Veracruz Properties que marca muy pocos cambios en dicho mercado. A continuación, la charla mantenida tras atender amablemente la llamada de este diario:
-En primer lugar, ¿por qué momento atraviesa Veracruz Properties?
Debemos empezar por un resumen de nuestra cartera de activos. Actualmente tenemos cerca de 180.000 metros cuadrados de construcción y más de 100.000 de superficie bruta alquilable. Esto se desglosa en 133 locales comerciales en nuestros cuatro centros comerciales localizados en la Comunitat Valenciana, Andalucía y Madrid. Adicionalmente contamos con 40 oficinas repartidas en tres edificios (dos en Paterna y uno en la calle Colón de València) y tres residencias geriátricas (dos en Torrent y una en la capital valenciana) donde ofrecemos 215 camas de gestión privada y concertada. Asimismo, tenemos más de 5.000 plazas de parking de las cuales 1.100 explotamos directamente. El portafolio de centros comerciales tiene una ocupación actual del 88%; mientras que las oficinas y las residencias están al 100% de ocupación con contratos cuyo vencimiento promedio fijado en el año 2029.
-Y la cartera va creciendo...
-Cuando iniciamos este negocio en el año 2014 contábamos con una pequeña cartera de unos 30 millones de euros, que estaba concentrada en retail y en la Comunitat Valenciana. Cuando salimos a bolsa ya valía 116 millones y la habíamos ampliado con activos en Madrid y Andalucía; mientras que al cierre del pasado año la valoración era de unos 164 millones, recogiendo un incremento apreciable en la base de activos, el beneficio la diversificación regional y sectorial y los niveles de ocupación.
-¿Qué nos puede decir sobre la marcha de los principales epígrafes de la cuenta de resultados?
-La base de activos produjo en el año 2022 una facturación de cerca de 10 millones de euros, un Ebitda de 5,5 millones y un beneficio neto de 2,6 millones, que representaron un incremento del 10% en ingresos y Ebitda junto a un 17% más del beneficio en comparación con el cierre de 2021. Es una recuperación satisfactoria tras unos años complejos debido a la pandemia y a los efectos resultantes del incremento de los principales componentes de gastos que afectan a nuestra operación, principalmente la energía eléctrica.
"Actualmente no percibimos en nuestros accionistas intención de liquidar sus inversiones en Veracruz al ser inversionistas estables y con una visión estratégica de su inversión en nuestra empresa"
-¿Y de cara a este 2023?
-Estimamos un 10% de crecimiento adicional en ingresos y más de 20% en cuanto al beneficio neto. De esta manera, se siguen manteniendo los niveles de crecimiento en ingresos, Ebitda, beneficios netos y dividendos conseguidos durante los últimos años. Hemos realizado esfuerzos importantes en la comercialización de nuestros activos, acompañado de una gestión estricta del gasto operativo y manteniendo una política conservadora del endeudamiento. Todo ello asegurando tasas fijas en más de un 90% de nuestra financiación bancaria.
-¿Cómo explica que los resultados sigan en línea ascendente y la cotización se mantenga en bolsa? ¿Qué le dicen sus accionistas?
-Como sabemos, la cotización bursátil depende de las operaciones de compra y venta de las acciones que se ejecuten en el mercado, que deben cruzarse las órdenes de compra con las de venta. Actualmente no percibimos en nuestros accionistas intención de liquidar sus inversiones en Veracruz al ser inversionistas estables y con una visión estratégica de su inversión en nuestra empresa. Todo ello con estabilidad y visión de largo plazo de una amplia mayoría de la participación accionarial que está representada por los que conformamos el consejo de administración.
-Y con repartos trimestrales de dividendos...
-Es importante resaltar que la inversión inmobiliaria brinda una protección contra la inflación, lo que convierte a las socimis en un vehículo de inversión interesante. En el caso específico de Veracruz, hemos percibido que nuestros accionistas resaltan algunas características idiosincráticas de YVCP. Somos una de las únicas socimis en el mercado que realiza repartos trimestrales de dividendos y para finales del presente ejercicio habremos repartido más de 17 millones de euros, lo que significará un incremento en más del 20%. En 2021 lo hicimos en un 41% y en 2022 un 26%. Desde el año de la pandemia, hemos duplicado el nivel de reparto y, además, a finales de este 2023 habremos liquidado más de 22 millones de nuestro apalancamiento financiero. En este sentido comentar que cada amortización de deuda que salga del flujo operativo agrega valor al accionista.
-Además reinvirtiendo en el reajuste de sus activos...
-Hemos reinvertido en la readecuación de nuestros activos cerca de 10 millones, lo que asegura la sostenibilidad y el buen estado de los activos. La valoración actual, que nos parece conservadora, otorga una plusvalía latente interesante al inversionista de largo plazo. Todos estos son componentes explícitos e implícitos de la rentabilidad al accionista y refuerza la visión de largo plazo con lo que nuestros accionistas han confiado en nosotros. Una muestra de esto es que todas las ampliaciones de capital propuestas han sido suscritas en su totalidad.
"Entendemos que existe potencial de revalorización en nuestros activos debido a que tenemos aún espacios cerca de comercializarse en nuestra cartera de centros comerciales"
-¿Considera que la valoración actual es la que corresponde a los activos de la cartera de Veracruz Properties?
-Tanto la pandemia como el incremento de las tasas de referencia han afectado a la valoración de las carteras de las socimis. En nuestro caso, lo hemos contrarrestado con incrementos en ocupación y en este sentido comentar que en 2014 teníamos una ocupación de un 60% y ahora estamos cerca del 91%. Entendemos que existe potencial de revalorización en nuestros activos debido a que tenemos aún espacios cerca de comercializarse en nuestra cartera de centros comerciales, que estamos en un proceso de reforma importante que nos traerá más ofertas de ocio en este portafolio. Adicionalmente, con el costo de reposición que resulta de la valoración por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado de construcción incluyendo la repercusión del terreno, realmente no se reponen los activos de nuestras carteras a dicho costo.
-En julio cumplieron sus primeros cinco años cotizando en el entonces llamado Mercado Alternativo Bursátil (MAB), ¿qué balance hace de este lustro?
-Cotizar en el mercado de valores otorga al inversionista una seguridad y transparencia que lo brinda esa capa adicional de supervisión regulatoria y la profesionalización de nuestro negocio. Por otro lado, asegura una comunicación efectiva entre la gerencia, el consejo de administración y los accionistas. Tenemos instaurada en nuestra cultura corporativa el nivel de responsabilidad y transparencia que demanda una compañía que cotiza en bolsa.
-A la vista de las subidas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), y las que pudieran quedar para tratar de frenar a la inflación, ¿están notando entre sus inquilinos problemas de pago de sus cuotas de alquiler?
-La amplia mayoría de nuestros contratos son con empresas nacionales e internacionales de gran calado, profesionales y de buena situación financiera, como son los casos de Mercadona, Decathlon, Primark, Hisense, Typsa, Axial, ams OSRAM, Sprinter, MediaMarkt, Carrefour, Inditex, Tendam, Pepco, Tedi..., por lo que por el momento no percibimos grandes riesgos con estos arrendatarios.
-¿Y entre los inquilinos que también tienen pero más pequeños?
-Por el lado de aquellos pequeños comerciantes que operan en nuestros centros comerciales y que complementan adecuadamente la oferta, hemos arrimado el hombro como lo hicimos en la pandemia. Sin duda, ello les permitió seguir desarrollando sus negocios y proteger su patrimonio. En este sentido, y para hacerse una idea, solo hemos tenido una situación de importancia entre nuestros 133 arrendatarios.
"Los límites prudenciales que hemos establecido en nuestro consejo de administración limitan el apalancamiento a un máximo de 50% sobre el activo"
-¿En qué niveles de endeudamiento se mueven actualmente?
-La deuda actual de la sociedad es de 33,9 millones de euros, lo que representa un 35% sobre el total del activo en valor en libros y un 20,7% sobre la última valoración. En este sentido destacar que los límites prudenciales que hemos establecido en nuestro consejo de administración limitan el apalancamiento a un máximo de 50% sobre el activo.
-La última adquisición que realizaron se remonta a febrero de 2022, cuando compraron dos inmuebles en Córdoba. ¿Por qué desde entonces no han ampliado la cartera?
-Una situación importante y sistémica es que los rendimientos ofrecidos en algunas tipologías de activos no se han ajustado a los incrementos de los costos de financiación, ni tampoco a las oportunidades de inversión que tiene un inversor internacional. En una situación como esta, el timing es clave en las decisiones de compra. En este ambiente de grandes volatilidades e incremento de costes, vemos prudente dirigir una parte importante de nuestra inversión a renovar nuestros activos, que también es rentabilidad al accionista dado que asegura la permanencia y sostenibilidad de los activos en cartera.
-Imagino que seguirán estudiando nuevas adquisiciones...
-Debemos tomar en cuenta que hemos realizado una apuesta importante por el ocio y restauración en nuestros centros y esto requiere de cambios en los activos para asegurar esta oferta. Aun así, tenemos un pipeline interesante de oportunidades que estamos evaluando y potencialmente ejecutaremos entre este trimestre y mitad del año 2024 si se dan las condiciones.
-¿En qué tipología de activos inmobiliarios ve más atractivo actualmente?
-En retail, todo lo que resulte de la transformación hacia ocio y sectores que presentan crecimientos importantes (tenencia de animales, ocio, restauración...). Después de la pandemia las familias valoran la oferta de ocio. En oficinas, entendemos que Valencia tiene bastante potencial de convertirse en un hub para multinacionales, dada la localización privilegiada, el clima y la razonabilidad del coste por metro cuadrado comparado con otras ciudades. Actualmente estamos al 100% de ocupación en este portafolio. Por su parte, en residencias para la tercera edad es sabido que existe un déficit de camas en la Comunitat y en toda España, dada la realidad de la pirámide poblacional. Este sector es de gran necesidad para la población; nosotros tenemos unas 215 camas en las tres residencias geriátricas y nos interesaría complementar con más.
"La cotización en un mercado de valores regulado es un requisito para cumplir con el régimen de socimi"
-¿Qué tiene que tener un activo para formar parte de su cartera?
-Básicamente tres aspectos:
-Por último y como única socimi de la Comunitat Valenciana que cotiza en España, ¿por qué no siguen sus pasos otras socimis?
-La cotización en un mercado de valores regulado es un requisito para cumplir con el régimen de socimi, por lo que no es opcional su incorporación ya sea en el BME Growth, en el Mercado Continuo o en cualquier otro mercado regulado. El camino regulatorio para salir a bolsa es largo, también se requiere de cierta difusión accionaria y luego los requerimientos de reporte son muy estrictos. Diríamos que estos requisitos -sumado a que por obligación se tiene que repartir como mínimo el 80% de los beneficios- hacen que la gestión sea más compleja. Puede ser que por estos requisitos algunas compañías del sector no se inclinen por aplicar al régimen de socimi y a la cotización bursátil.
