Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La obra nueva en València está en una situación límite. La falta de suelo y los largos tiempos administrativos para obtener una licencia han propiciado que en los últimos años los nuevos proyectos que se inician en la ciudad sean cada vez menos, lo que ha dejado un panorama de parálisis. A estos factores se han sumado la actual coyuntura económica y la inflación, que han disparado los costes de construcción y provocado un aumento de los tipos de interés.
Y este frenazo en el sector ha quedado evidenciado con la paupérrima oferta de pisos de obra nueva. Así, a finales de 2023 únicamente había 185 viviendas disponibles a la venta, mínimo histórico desde que se tienen registros, y más de un tercio se concentraban en un mismo barrio, Benicalap, que sumaba tantas como los distritos de Ciutat Vella, Poblats de l’Oest y Patraix juntos. Y ello pese a que la demanda no ha dejado de crecer, aupada por la llegada de muchos profesionales desplazados, extranjeros o estudiantes.
Los promotores llevan años advirtiendo de que esta 'sequía' en la oferta de vivienda de nueva planta iba a llegar porque cada vez salían menos promociones al mercado valenciano. Y, por desgracia, sus peores presagios se han cumplido. Esta falta de oferta obviamente afecta a unos precios que se mantienen elevados en el 'cap i casal', si bien cerraron el ejercicio anotándose su primer descenso en dos años con una caída interanual del 2,5%. Así, según el último informe elaborado por la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, correspondiente al cuarto trimestre de 2023, entre octubre y diciembre de ese año los precios medios llegaron a los 2.889 euros por metro cuadrado, aunque existen barrios dónde este valor se duplica, como Sant Pau (4.689 euros) o el Carme (4.389 euros).
Además, un dato revelador es que, en los últimos meses del pasado ejercicio, en dos de cada tres barrios de la ciudad no había obra nueva. En este sentido, solo 28 de los más 85 en los que se divide València contaban con viviendas de este tipo. Y es que, aunque muchas grúas sobrevuelan el cielo del 'cap i casal', muchas trabajan en proyectos desde hace años, pero pocas son las nuevas construcciones. De hecho, y según el documento, solo se registraron durante ese periodo siete nuevas promociones, de las que tres eran para vivienda protegida, VPO, y otra mixta, es decir, una parte de renta libre y otra de protección.
Un buen ejemplo de la escasez de este tipo de vivienda se encuentra en Ciutat Vella, el distrito más céntrico de la ciudad. Allí, en el cuarto trimestre de 2023 solo había cinco unidades en el mercado, tres de ellas en el Carme y dos en el Pilar. Son unas cifras muy bajas que suponen una caída del 55% respecto al mismo periodo del año anterior, pero el precio medio de la vivienda sí se ha incrementado en un 4% respecto al cierre de 2022. De este modo, y en su conjunto, el precio más reciente es de 4.079 €/m2, muy por encima de la media de la ciudad y solo por detrás de los registros de Algirós y Campanar.
Precisamente en este último distrito se aprecia una situación muy similar, ya que allí la obra nueva disponible es también residual con tan solo dos unidades en el barrio de Sant Pau. Ello propicia que el precio medio se sitúe en Campanar en los 4.689 €/ m, un valor disparado después de incrementarse un 41% en tan solo un año. Este aumento es, de hecho, uno de los más altos de toda València, y coloca a Sant Pau en el área de la ciudad con la oferta de vivienda de nueva construcción más cara.
Por su parte, en Algirós solo se contabilizaron durante el último trimestre de 2023 cuatro unidades o testigos, como se denomina también a las viviendas de referencia observadas y utilizadas por el Observatorio de la Vivienda para calcular las medias de los precios. Todas ellas se ubicaban en el barrio de Ciutat Jardí, donde el valor medio de la vivienda se revela también, ante la escasa oferta, como el segundo más alto de València con 4.128 €/m2, un 5% más que en el mismo periodo de 2022. En este distrito, además, los precios se han incrementado trimestre a trimestre de forma paulatina pero casi ininterrumpida durante los dos últimos años.
Otra caída interanual muy destacada se observa igualmente en l’Eixample, donde pese a crecer la oferta un 7% a finales de 2023 respecto al trimestre inmediatamente anterior, si se comparan los datos con el mismo periodo de 2022 se aprecia un desplome del 45%. Actualmente, y según el informe del Observatorio, este distrito cuenta con 16 testigos disponibles, todos en la zona de Russafa. Este barrio, además, es otro de los más caros de la ciudad y su valor medio se situó en los 3.910 €/m2, con un ligero incremento del 1% con respecto al trimestre anterior.
En Extramurs, el cuarto distrito con los precios de obra nueva más altos, se observan a su vez 11 inmuebles, la gran mayoría de ellos (10) en el barrio de Arrancapins además de 1 ubicado en la Petxina. Ello supone en consecuencia un retroceso en la oferta del 56% respecto al mismo tramo de 2022 y del 35% frente al trimestre anterior, es decir, julio y septiembre de 2023. Los precios, por lo tanto, también superan con holgura la media de la ciudad, y alcanzan los 3.914 €/m2, un 11% más que el trimestre anterior y un 19% más que doce meses atrás.
Por su parte, en la Saïdia la obra nueva disponible es también testimonial y solo se aprecia en 3 unidades localizadas en el barrio de Marxalenes y otras 2 ubicadas en el barrio de Trinitat, un 62% menos que tres meses antes. Los precios medios en esta zona se han mantenido en ascenso, y se sitúan en 3.076 €/m2, por encima del precio medio de la ciudad. Aun así, la situación es más favorable que en el Pla del Real, donde no se identifica siquiera obra alguna y por lo tanto no se ofrecen valores. Mientras, en l'Olivereta se detectan 4 unidades en el barrio de Nou Moles con un precio de 2.537 €/m2, un 19% más que en el tercer trimestre de 2023 y un 25% más que en el mismo periodo de 2022.
En el lado opuesto, uno de los distritos con más producto es Patraix, que aunque pierde casi la mitad de unidades de un trimestre a otro, sigue siendo una de las zonas de la ciudad que cuenta con mayor actividad. Esto es debido que aún quedaban en esta zona bolsas de suelo que los promotores han ido desarrollando poco a poco, lo que ha generado, incluso, nuevas áreas residenciales.
Así, y según el informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, actualmente existen 16 testigos a la venta en Patraix, 1 en el barrio del mismo nombre y 15 en el barrio de Safranar. En ambas áreas se ha mantenido un aumento ascendente de un 8% en el precio medio de la vivienda durante el último año, con valores que se sitúan en los 3.023 €/m2 para marcar su precio más alto desde hace al menos cuatro ejercicios.
Foto: EDUARDO MANZANAMuy cerca de allí, en el distrito de Jesús, se mantiene una discreta actividad inmobiliaria. Su escasa oferta puede estar generando de hecho valores distorsionados en cuanto a los precios medios, ya que actualmente solo se registran 9 viviendas en oferta, 6 de ellas en el barrio La Raiosa y 3 en La Creu Coberta. Allí, los precios medios de las viviendas han aumentado hasta un 20% con respecto a finales del año 2022, registrándose valores medios de 2.473 €/ m2 que, no obstante, quedan todavía por debajo de la media que se arroja para el conjunto de la ciudad.
También por debajo de los precios medios de València y en unos términos muy similares a los de Jesús, el distrito de Benicalap emerge como la zona de la ciudad que más cantidad de viviendas de nueva construcción ofrece. Ello se debe principalmente a que es una de las áreas en las que quedó suelo pendiente de urbanizar tras la crisis de 2008, aunque el stock desciende igualmente respecto a meses anteriores.
Todos los testigos se concentran así pues en el barrio que lleva el mismo nombre, donde es posible encontrar hasta 31 viviendas. En su conjunto, por lo tanto, Benicalap arroja unos precios medios de 2.518 €/m2 que revelan además una caída del 14% respecto a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2022 y del 6% sobre el tercer trimestre de 2023, por lo que presenta unas de las cifras más contenidas de toda la ciudad.
Por otro lado, la oferta de vivienda es igualmente elevada en el distrito de Quatre Carreres, donde es posible encontrar hasta 21 testigos. En concreto, hay 21 pisos a la venta y de ellos 3 están en el barrio de Ciudad de las Artes y las Ciencias, con un precio medio de 3.426 €/m2. Mientras, los barrios de La Punta y la Fuente de San Luis registran 5 cada uno, con valores medios que están entre los 2.689 €/m2 y los 2.590 €/m2, respectivamente. Por último, el barrio de Malilla, presenta 8 testigos con un precio medio de 2.384 €/m2, una cifra ya más contenida que podría estar condicionada por la distancia a la que se encuentra esta zona del centro de la ciudad.
A su vez, en el entorno marítimo de la ciudad es posible hallar diferencias. En Poblats Marítims, por ejemplo, existen variaciones en el precio medio de la vivienda en el último año debido a la oferta de pisos con destino turístico, que al parecer han tenido una alta demanda y han sido vendidos. En este sentido, en los últimos meses del pasado año se registraron 10 activos: 5 en el barrio de la Malvarrosa con precios medios de 3.594 €/m2, muy por encima del precio medio de la ciudad; 1 en Beteró, con precio de 2.744 €/m2; y 4 en Nazaret, con un valor medio de 2.322 €/m2. Este es, además, uno de los cuatro distritos de la ciudad donde el precio de la obra nueva se redujo respecto a hace un año, concretamente un 14,6%.
Por otra parte, en Rascanya se eleva el stock hasta las 18 viviendas a la venta, un incremento del 2% respecto al trimestre anterior, y el precio medio de la vivienda se sitúa actualmente en los 2.263 €/m2, un 21% menos que hace un año. Además, en Pobles de l'Oest se localizan ahora 10 testigos en 2 nuevas promociones en el barrio de Benimàmet con un precio medio de 2.227 €/m2, tras dos años sin registrarse datos algunos. Finalmente en Pobles del Sud también se ha incrementado la actividad con 12 unidades a la venta y unos precios medios para la obra nueva de 1.967 €/m2, un 17% más que tres meses antes. En cambio, en Pobles del Nord no se aprecia actividad alguna.
