Urbe 2018: a la caza del comprador de vivienda en una feria que dobla expositores

VALÈNCIA. El Hotel SH Valencia Palace acogió el pasado jueves un desayuno informativo organizado por la Feria Inmobiliaria del Mediterráneo Urbe y Valencia Plaza sobre el "presente y futuro del sector inmobiliario valenciano". La cita sirvió de termómetro para analizar el 'minuto y resultado' de un sector que acude al certamen de este año cumpliendo con el objetivo que se había propuesto: doblar los expositores de la cita del pasado ejercicio al pasar de un total de 24 a 50.

Asistieron al encuentro Carmen Álvarez, directora de la Feria Inmobiliaria del Mediterráneo Urbe; Jorge Fombellida, director comercial de Feria Valencia; Juan Zumalde, director de Comunicación y Marketing de Feria Valencia; Carlos de Almeida, director comercial de Obra Nueva España de CBRE España; Sonia Fabra, directora de división de Engel & Völkers Valencia Centro; Mario Chisvert Valero, director territorial en la Comunitat Valenciana de Básico Homes; Mar Puchades, directora general de Avanza Urbana; José Manuel Martínez, director del Área Residencial y subdirector de oficina de Olivares Consultores; Francisco Zamora, presidente de FEVEC; Jorge Alonso, director de Promociones de Valencia de Momentum Reim; y Pedro Villa, presidente de Urvitra.

Carmen Álvarez, directora de la Feria Inmobiliaria del Mediterráneo URBE, abrió el debate con un análisis de la evolución del sector. "Hace dos años teníamos 15 expositores y este año van a ser 50, de lo que se desprende la gran evolución que ha experimentado el sector en los últimos años", afirmó la dirigente.

Según la responsable de la feria, en el certamen de este año los asistentes podrán conocer "muchas promociones de obra nueva, de residencial y de segunda mano tanto de la ciudad de València como de los principales mercados en auge. "Todos los productos van a estar representados", afirmó, al tiempo que animó a asistir en "la jornada previa con primeras espadas del sector, que tendrá lugar el jueves 25". Por su parte, Jorge Fombellida, director comercial de Feria Valencia, subrayó en la misma línea el auge del sector "pese a que el mes de agosto ha sido de estabilización". 

El director general de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana de la Generalitat, Rafael Briet, será el encargado de inaugurar esta jornada en la que el BBVA Research presentará su último estudio sobre la situación del sector en la Comunitat Valenciana. En la cita se tratarán cuestiones como la importancia de la figura del promotor, el auge de la digitalización en el sector y las fuentes de financiación alternativa.

Entre los expertos del sector del desayuno intervino Carlos de Almeida, director comercial de Obra Nueva España de la consultora CBRE España. El directivo reflexionó sobre diferencias entre los mercados de la obra nueva y la segunda transmisión. "Vemos, por ejemplo, que con la segunda mano está funcionando mucho la contraoferta, pero que en obra nueva esto no ocurre", explicó. Sobre la "cierta ralentización" detectada en el mes de agosto, Almeida argumentó que la interpreta "como un síntoma del incremento de la oferta que se ha producido". "Ahora hay muchas más opciones y el consumidor tiene que pensarlo más", dijo.

Sonia Fabra, directora de división de la consultora inmobiliaria Engel & Völkers en Valencia Centro, afirmó en la misma línea que "el primer semestre del año fue espectacular", si bien en verano el mercado minoró su marcha. "Con el cambio de Gobierno y el anuncio de los presupuestos vemos cierto cambio de comportamiento, algo de freno", afirmó, si bien consideró que "no es un escenario para preocuparse". Por otro lado, la dirigente subrayó que "se tiende mucho a decir que los precios han subido, pero al cierre del primer semestre vemos que no ha sido tan así". "Hay diferencia entre el precio de oferta y el de compra, al menos en el de la segunda mano", destacó, y agregó sobre este mercado que "el cliente internacional de Engel & Völkers no compra viviendas sobre plano".

Al respecto, José Manuel Martínez, director del Área Residencial y subdirector de oficina de Olivares Consultores, replicó que esta tendencia "está empezando a cambiar". "Nosotros ya estamos vendiendo sobre plano a clientes internacionales", dijo, y también agregó que "desde el mes de mayo ha empezado a entrar el primer acceso a la vivienda". "Este tipo de cliente le está perdiendo el miedo. Entre la apertura de la financiación y la subida del alquiler se están empezando a lanzar", aseguró.

Sobre el auge del sector y los precios registrados en 2018 afirmó que "el dato interesante será el del 2019 comparado con el de este año". "La subida ha de ser moderada y en determinadas zonas para que tengamos un mercado estable. Hay áreas incluso en las que no tiene que subir, porque los salarios no lo están haciendo. Está creciendo el sector de forma progresiva, muy poco a poco. Y eso es lo que tiene que pasar para que no haya picos de sierra", explicó. Sobre el mercado del suelo y el auge en los precios de las últimas operaciones materializadas por firmas lideradas por fondos, Martínez consideró "lógico" que "quien viene de fuera pague un precio extra de entrada por el suelo al incorporarse a un mercado en el que no operaba". "También hay que poner en valor su incorporación porque construyen volúmenes que el sector inmobiliario valenciano igual no podría impulsar", agregó.

Pedro Villa, presidente de la promotora Urvitra, aportó perspectivas distintas a las de Martínez. Respecto a la venta de viviendas a jóvenes, consideró que en València "la oferta es uniforme". "La oferta mayoritaria es el mismo producto destinado al mismo nicho de mercado. La gran demanda que no somos capaces de satisfacer es la de la primera compra, no la de reposición, que sí está cubierta. Ahí existe una gran bolsa insatisfecha que ha virado hacia el alquiler y que, a su vez, ha tensado el mercado del alquiler. Si no somos capaces de brindarles financiación vamos a seguir teniendo un problema con el alquiler", consideró.

En cuanto a los precios pagados por promotoras nuevas en la ciudad respaldadas por fondos de inversión, Villa criticó que "su condición de firmas que operan y crecen en el mercado bursátil les lleva a pagar precios más altos que tensionan el mercado". El promotor también cargó contra "el tiempo de espera para resolver las licencias de obra en València, que sigue siendo de al menos un año". "Han reducido de unos 7 a 4 meses el tiempo en el que te asignan el técnico, pero el plazo total es el mismo", lamentó.

Por alusiones, Jorge Alonso, director de Promociones de Valencia de la promotora Momentum REIM (respaldada por el fondo estadounidense Harbert) replicó a Villa que su compañía ha adquirido parcelas a precios que se ajustan a su valor. "Hemos comprado en ubicaciones muy privilegiadas, y eso se paga. Cuando volvamos a hacer este desayuno dentro de unos años podremos ver realmente si pagamos mucho o poco, ahora es pronto", argumentó. Por contra, Alonso sí detecta un problema con "la escalada en los precios de la construcción". "Parece que no se estabiliza", advirtió, y lamentó también -en este caso de acuerdo con Villa- "el handicap importante del retraso de las licencias en València". "En otras ciudades los plazos son de unos seis meses", comparó.

Francisco Zamora, presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (FEVEC), coincidió en que existe una "carencia de mano de obra" y en que esta produce "la consiguiente subida de precias". "Esto, si no se soluciona, puede ser un problema. Hubo tiempos en los que te llegaba un coche de otra promotora y preguntaba a tus trabajadores a cuánto trabajaban. Algunos se subían en el coche y no acudían ni a cobrar a tu oficina", recordó. También en retrospectiva, Zamora subrayó que, pese a lo ocurrido en el boom, "los pequeños promotores valencianos siempre se sentaron en la mesa para ver bien qué precio podía pagar el comprador".

"Siempre hemos estado a la cola del precio, solo se disparó con el boom", dijo, y lamentó que el sector sigue "maldito". "Se nos culpó de todo. Antes llegamos a tener deducciones hasta por la compra de la tercera vivienda, y ahora no tenemos por ninguna. Hasta se paga por heredar las viviendas, y eso que es un sector que crea todo el empleo en el territorio y que recurre a materiales locales que no incrementan el balance exterior", criticó Zamora.

El director territorial en la Comunitat Valenciana de la firma de servicios inmobiliarios Básico Homes, Mario Chisvert Valero, destacó sobre los titubeos de este verano que "el sector inmobiliario, en caso de crisis, es el primero en caer y el último en recuperarse". "Claro que se lo piensa la gente cuando ve la inestabilidad política que tiene España", afirmó, si bien consideró que "no hay que hacer saltar las alarmas". Sobre el auge del mercado del alquiler Chisvert afirmó que "una buena solución sería proteger más al propietario". "Si se establece un escenario claro de seguridad habrá más propietarios dispuestos a poner sus viviendas en el mercado. En vez demonizar a los dueños de las viviendas, que es lo que se hace, se les debe proteger, por ser un mantenedor neto del sistema", aseveró. 

Por su parte, Mar Puchades, directora general de la promotora Avanza Urbana, mostró también su incertidumbre sobre la evolución del mercado. "Ha habido un recorrido al alza, pero no sabemos bien hasta dónde puede llegar", dijo. En cuanto al comportamiento de las entidades financieras, Puchades afirmó que "los bancos ya están receptivos a la hora de ofrecer financiación". "Con prudencia y rigor, pero están financiando a los compradores", aseguró.