Así serán las hipotecas en 2019: más caras pero con menos gastos adicionales para los que contraten

VALÈNCIA. Los tipos de interés subirán en la Eurozona en los próximos 12-18 meses, según el consenso de analistas consultados por este diario. Y dicho repunte repercutirá indudablemente sobre las hipotecas, que llegado este momento del año es la hora de calibrar qué sucederá con ellas de cara al próximo ejercicio. Sin embargo, los expertos del comparador financiero HelpMyCash.com advierten que en esta ocasión resulta más sencillo de prever lo que va a suceder -sin la necesidad de recurrir a la bola de cristal-, por cuanto la nueva ley hipotecaria que se promulgará el curso que viene provocará, probablemente, un encarecimiento de los tipos y/o de las comisiones de apertura y una reducción de los gastos adicionales regulados.

La nueva regulación obligará a la banca a asumir ciertas costas que hasta ahora correspondían al cliente y, además, limitará las comisiones que podrá cobrar por ciertas operaciones. De ahí que sea lógico pensar que para compensarlos las entidades financieras aumentarán el precio de sus préstamos hipotecarios y, seguramente, también de otros productos como los créditos al consumo. Pero ¿cómo podría materializarse ese encarecimiento? Desde HelpMyCash.com indican que lo más probable es que suban los tipos de interés de las hipotecas y las comisiones de apertura, que serán las únicas que no se regularán en modo alguno. Eso sí, en el caso concreto de las hipotecas variables, no se espera una gran subida de los diferenciales (especialmente si el Euribor sigue subiendo), así que el aumento afectará posiblemente al interés inicial. Asimismo, hay que decir que los bancos querrán seguir siendo competitivos, lo que podría suavizar los incrementos.

A todo esto conviene sumar que el Euribor se mantendrá al alza -lógicamente ante el próximo endurecimiento de la política monetaria en la Eurozona por parte del BCE- y de hecho los analistas de Bankinter advierten que dicho índice cotizará en positivo a partir de la segunda mitad de 2019. Ni que decir tiene que tal circunstancia conllevará un encarecimiento de las hipotecas variables referenciadas al Euribor y, por el 'efecto contagio', sobre las hipotecas fijas. De ahí que sea posible estar ante la última oportunidad de suscribir uno de estos préstamo a un tipo de interés sobre el 2% a 20 años.

Casi tres años de retraso

Pero no todo van a ser malas noticias para todos aquellos que busquen firmar una hipoteca en 2019. Así, y con la promulgación de la nueva ley -llegará con casi tres años de retraso- quedará claro de una vez por todas quién debe abonar cada gasto a la hora de contratar una hipoteca: el cliente se encargará de pagar la tasación y el banco hará frente a los aranceles notariales y registrales, a los honorarios de la gestoría y al impuesto sobre actos jurídicos documentados. Esto reducirá en gran parte el esfuerzo económico inicial que deberán hacer los futuros contratantes de préstamos hipotecarios.

Por su parte, las nuevas condiciones para ejecutar una hipoteca de vencimiento anticipado recogidas en el proyecto de ley de crédito inmobiliario no afectarán a aquellos contratos pendientes de resolución judicial, algunos de ellos suspendidos en los tribunales a la espera de la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre esta cuestión. Así lo acordó ayer la Comisión de Economía y Empresa del Congreso, que aprobó el texto acordado en ponencia de la nueva ley hipotecaria, y su remisión al Pleno del Congreso, con votos favorables de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCAT, PNV y Nueva Canarias. Unidos Podemos votó en contra y Esquerra Republicana se abstuvo.

Conviene recordar que la nueva ley recoge que las condiciones de vencimiento anticipado no se apliquen a contratos donde se haya activado esta cláusula antes de la aplicación a la entrada en vigor de esta ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo y estuviera suspendido o no. Para el resto de contratos suscritos anteriores a la entrada en vigor de la ley sí que será de aplicación las nuevas condiciones de vencimiento anticipado, que elevan los meses de impago que se requieren para ejecutar un contrato de hipoteca (paso previo a un posible desahucio), fijándolo en 12 meses (o en 3% del capital concedido) si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, y en 15 meses (o el 7% del capital concedido) a partir de entonces.

Por otro lado, la ley hipotecaria abaratará el coste de la amortización anticipada. En concreto, en el caso de las hipotecas variables, el banco solo podrá cobrar una compensación del 0,25% durante los primeros tres años o del 0,15% en los primeros cinco (pasado esos plazos, el pago anticipado será gratuito). En el de las fijas, en cambio, se podrá aplicar una penalización de hasta el 2% en los primeros 10 años y del 1,5% posteriormente. En ambos casos, solo habrá que pagarla si el reembolso adelantado genera una pérdida financiera a la entidad.

También será más barato el paso de una hipoteca variable al tipo fijo, una operación que se pretende incentivar para que los consumidores no dependan tanto de las fluctuaciones del Euribor. Así, ya se cambie el interés con una novación o con una subrogación, el banco solo podrá cobrar una comisión del 0,15% si se produce la modificación durante los primeros tres años de vida del contrato. Pasado dicho periodo el cliente no tendrá que pagar ninguna compensación a la entidad.

Incorporación de la 'cláusula suelo'

Desde HelpMyCash.com también destacan que en cuanto se promulgue la nueva normativa el banco podrá exigir la contratación de un seguro de daños (de hogar) y de uno de amortización (de vida o de protección de pagos). Sin embargo, al contrario de lo que sucede ahora, si el titular de la hipoteca los suscribe con la compañía aseguradora que quiera, la entidad no podrá subirle el interés aplicado.

Otro aspecto que cambiará notablemente con la llegada del nuevo año será la protección a los firmantes de las hipotecas. Y es que el mencionado cambio regulatorio promoverá medidas para evitar que se repitan abusos bancarios como la incorporación de la 'cláusula suelo' o la aplicación de intereses moratorios desproporcionados. Una de ellas será la visita obligatoria al notario, que deberá producirse como mínimo el día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito sobre el contrato que se vaya a formalizar. En esa cita, el futuro prestatario tendrá que responder a un test para que quede acreditado que ha recibido toda la información y documentación prescritas por la ley.