VALÈNCIA. La contratación de naves logísticas en la provincia de Valencia sigue batiendo récords. La necesidad de las empresas de aumentar su capacidad de almacenaje, sumado al tirón del ecommerce han dejado al mercado inmologístico valenciano con una tasa de disponibilidad en mínimos, mientras la demanda sigue muy activa. Y, aunque queda suelo finalista por desarrollar, muchos propietarios se muestran reticentes a la hora de sacar nuevo producto al mercado a la espera de ver cómo evoluciona el mercado. Un desequilibrio que está provocando una grave falta de oferta.
Solo en el primer trimestre de este 2023, la contratación de plataformas logísticas alcanzó los 108.000 metros cuadrados, lo que sitúa estos tres primeros meses como el mejor inicio de año de los últimos tiempos, superando, incluso, los 78.100 metros cuadrados que se registraron en el mismo periodo de 2022, según datos de la consultora CBRE. En el conjunto de 2022, la contratación logística en Valencia ascendió a los 448.000 metros cuadrados.
De hecho, la provincia aglutinó el 15% de los 690.000 metros cuadrados que se transaccionaron a nivel nacional hasta marzo, según la consultora. Una cifra que supera el volumen de contratación del mismo periodo de 2022, que fue récord absoluto de contratación de la historia. "El sector logístico en Valencia ha tenido un muy buen comportamiento en el comienzo de año, registrando una cifra récord de contratación respecto a los últimos primeros trimestres. La ciudad se consolida como destino prime de inversión logística", destaca Javier Muñoz, director de industrial & logística en la zona este de CBRE España.
No obstante, este dinamismo también tiene su cara B. Y es que, según explica Muñoz, la tasa de disponibilidad sigue en descenso, situándose en el 2,4% en el primer trimestre del año. El stock logístico en Valencia alcanza los 4.800.000 metros cuadrados. Y en los próximos meses, el producto que saldrá al mercado no será suficiente para atender toda la demanda.
"Esperamos un momento crítico entre octubre de este 2023 y octubre de 2024 porque habrá poca disponibilidad en el mercado. La oferta futura que hay prevista que salga al mercado es de 131.000 nuevos metros cuadrados y la media de los últimos cinco años ha sido de unos niveles de 269.000 m2 anuales. Por tanto, para cubrir la demanda faltarían 140.000 metros cuadrados de nuevos desarrollos", advierte el responsable del departamento logístico en CBRE.
Según explica, el problema no es la falta de suelo, sino la construcción de activos que puedan mantener el dinamismo en la plaza valenciana. "Suelos finalistas existen en Valencia, pero falta que se desarrollen y se construya. Estamos intentando impulsar a los propietarios de suelo para que que en lugar de sacar proyectos llave en mano lancen plataformas para alquilarlas, pero entendemos que esta situación de incertidumbre y de subida de costes ha ralentizado la promoción de proyectos", expone.
No obstante, insiste en que es el momento de "coger más impulso" para evitar que el mercado se tensione o que la inversión se desvíe a otras plazas. "Valencia ha ganado cuota y ha conseguido posicionarse como el tercer mercado inmologístico de España. Por ello, hay que animar a la promoción de nuevos espacios logísticos", subraya para destacar el fuerte crecimiento que la provincia ha registrado en los últimos años a nivel de contratación. De hecho, señala que algunos de los proyectos que han salido recientemente son desarrollos que se pararon en su momento y que los promotores han reactivado.
Pero, además, el mercado valenciano sigue arrastrando la falta de producto de grandes dimensiones para atender las necesidades de los operadores. Y más teniendo en cuenta que las compañías que más están tirando de este segmento son de alimentación, bricolaje, energéticas y de automoción y requieren de tamaño y superficie. "Ha habido un crecimiento en el tamaño de las operaciones por el tirón del Puerto de Valencia y porque son compañías de sectores como el bricolaje que necesitan grandes almacenes", puntualiza.
Por zonas, según los datos de CBRE, más de la mitad de la superficie contratada en Valencia este primer trimestre ha sido en Zona Sur -desde Torrent y hasta la Pista de Silla, (56.000 m2); seguido de Zona Centro -Riba-roja y Cheste-(37.000 m2); y la Zona Norte (15.700 m2), el entorno de Sagunt, en donde ya se atisban los primeros movimientos. "Hay interés y el precio del suelo ya ha subido en esta zona. Si antes había oferta por 90 euros el metro cuadrado, ahora se puede situar en los 160 euros. Sin embargo, aún se está a la espera de la urbanización de Parc Sagunt II, en donde se ubicará la gigafactoría de baterías de Volkswagen, y, por ahora, hay suelo, pero no desarrollo de plataformas logísticas", puntualiza.
Entre las operaciones más importantes del primer trimestre, CBRE destaca los 25.000 metros cuadrados de espacios logísticos alquilados por Improving en Picassent y los 15.000 metros cuadrados de In Side Logistics en el proyecto Nederval Situs en el PLV en Ribarroja.
Por otro lado, las rentas prime subieron hasta los 4,75€/m2/mes y CBRE prevé un aumento generalizado a lo largo del ejercicio. El área logística compuesta por Picassent, Almussafes y Alcácer, es considerada junto con el área de Ribarroja-Cheste y Sagunt como las zonas premium del mercado en Valencia.
Respecto a las prime yields, en 2022 se alcanzó la más baja de la historia en Valencia, 4,75%, tras la corrección de 100 puntos básicos. Por la parte de inversión, en el primer trimestre de 2023 se ha alcanzado un volumen de 33 millones de euros, el 11% de la inversión nacional que ha ascendido en los tres primeros meses del año a 293 millones de euros.
En cuanto a la demanda, los operadores priorizan factores como la tipología, la ubicación, la digitalización de las naves y la adopción de criterios de sostenibilidad. De hecho, según la última European Logistics Occupier Survey de CBRE, el 78% de las empresas consultadas tienen ya entre sus objetivos un plan hacia la descarbonización, apoyándose en alternativas de energía sostenible, puntos de carga eléctrica o iluminación led en las naves. Además, un 63% de los encuestados estaría dispuesto a pagar un incremento de rentas por esa prima verde.
