Baldemar Asensio, COO de Triangle Real Estate Management. Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El mercado logístico no solo ha aguantado el duro golpe de la pandemia, sino que se ha erigido como uno de los segmentos que más interés acapara por parte de los inversores. De hecho, la plaza valenciana se ha posicionado como una de las más apetecibles para invertir, pero con el gran hándicap de la falta de proyectos que atraigan al capital privado. El sector se encuentra en fase de madurez, pero ha demostrado importantes fortalezas y perspectivas de futuro. Sin embargo, precisa de desarrollos que satisfagan la creciente demanda.
Desde la consultora Triangle Real Estate Management lo tienen claro. El mercado valenciano necesita la llegada de grandes operadores y la irrupción de importantes retailers que desembarquen en la ciudad con grandes equipos para poder ejecutar proyectos por los que los inversores quieran apostar. "El problema en Valencia no es que no haya dinero, sino que faltan oportunidades para que ese dinero se invierta", subraya Baldemar Asensio, director de operaciones de la consultora. "Hay un exceso de capital en el mercado, pero faltan proyectos que interesen a los inversores. Valencia necesita que vengan grandes operativas", subraya.
Pese a todo, reconoce que en los últimos años el sector logístico, dentro del mercado inmobiliario, ha dado un salto cualitativo y cuantitativo, al pasar de ser el 'patito feo' a impulsar la inversión. "Antes, los grandes fondos buscaban otra serie de mercados, como el retail, el sector hotelero o los centros comerciales, pero ahora el logístico está tirando de la inversión", subraya. De hecho, asegura que la demanda se ha recuperado tras la contracción de finales de 2019.
"Lo cierto es que el año pasado hubo muchos metros cuadrados contratados en el mercado valenciano y se superaron las expectativas, pero ya detectábamos una bajada bastante importante de la demanda", puntualiza. Y es que, aunque 2019 fue año récord de contratación en la Comunitat Valenciana con una superficie total de casi 300.000 metros cuadrados contratados, Asensio señala que estos suelos fueron absorbidos en cuatro grandes operaciones de grandes volúmenes. "En ese sentido, ya vimos bastante preocupación dentro del mercado, porque habían bajado mucho las operaciones y no entraban nuevas en Valencia", asevera.
Según explica, las transacciones de 2019 fueron reubicaciones de importantes operadores como Lidl, Jysk, Leroy Merlin o Conforama, ya instalados en la provincia, pero que precisaban de edificaciones más modernas. Unos movimientos que absorbieron suelo, pero que a la vez también liberaron metros cuadrados, lo que ha provocado que la tasa de disponibilidad se sitúe en el 6,7% sobre el stock total de 2.523.538 metros cuadrados.
Y aunque esa contracción en la demanda se mantuvo durante el primer trimestre de 2020, la pandemia revertió la tendencia. "Durante los meses de la covid, empezamos a notar una activación de la demanda. Tanto es así, que no hicimos ERTE. Notamos una reactivación bastante grande en cuanto a gestiones comerciales. Se cerraron operaciones, no una barbaridad, pero se retomó la gestión", recalca.
Los nuevos hábitos de consumo que trajo consigo el confinamiento, como la compra online, han sido decisivos a la hora de dinamizar este segmento inmobiliario. Y es que las compañías se han visto en la necesidad de hacerse con más espacio de almacenamiento para poder hacer frente al stock, a los cambios y devoluciones de los consumidores. "La logística al final depende 100% del consumo de la población", señala. En este sentido, señala que en estos momentos se está en una época en Europa, y concretamente en España y en Valencia, donde "demográficamente somos menos", lo que, a su vez, puede llegar a afectar los índices de consumo. Por tanto, considera que la clave para impulsar el mercado inmologístico valenciano pasa por la llegada de grandes operadores que generen riqueza y un ecosistema a su alrededor.
"Valencia necesita de nuevas operativas que puedan venir. El Puerto de Valencia está trimestre tras trimestre batiendo récords de movimiento de contenedores, conectando a nivel naviero dos continentes importantísimo a nivel fabricación y consumo, como son América y Asia", desarrolla. Por tanto, considera que en este sentido, Valencia tiene una enorme oportunidad de posicionarse como puerta de entrada y salida, y de erigirse como un polo logístico a nivel mundial.
"Por tanto, todo el crecimiento que podamos ver tiene que venir por el desarrollo de nuevas llegadas más que por el consumo propio. Valencia está en el número uno, hoy por hoy, a nivel portuario, pero nos falta ir a por nuevos mercados: a por el señor que está fabricando en Vietnam para que su entrada al mercado europeo sea por Valencia", subraya. "Lo que no podemos es estar elevando todos los años los metros cuadrados que hay de naves para operativas internas porque entonces se estará colapsando el mercado y, así, se pueden crear ciertas burbujas en un sector que lo que ha hecho es madurar", advierte Asensio.
Pero no solo se necesita de grandes desembarcos, sino también grandes superficies para poder captarlos en enclaves con accesos e infraestructuras adecuados. "¿Hacen falta parcelas? Sí, pero no en cualquier sitio ni de cualquier forma, sino en puntos seleccionados y acompañados de una serie de estructuras", recalca. Ese sería el problema, a su juicio, de Parc Sagunt, no la excelencia de sus suelos, sino sus comunicaciones vía marítima y ferroviaria.
Lo cierto es que, tras la pandemia y el freno de la inversión en la mayoría de sectores económicos, aflora ahora un "exceso de capital" que tiene en su punto de mira el mercado logístico valenciano, que se ha erigido como una de las plazas con mayor potencial en España, solo por detrás de Madrid y Barcelona. "Hay un exceso de liquidez en el mercado, pero hoy por hoy el problema en Valencia no es que no haya dinero, sino las oportunidades: no hay operaciones para poder meterse un inversor, porque no hay producto que tenga interés", asegura. "Faltan operaciones, suelo finalista y falta producto. Los inversores no hacen naves por hacer naves", añade.
En este sentido, explica que en marzo se terminaron en Torrent 20.000 m2 en una nave que sigue disponible. "Tiene que estar compensada la demanda con la oferta. Por más naves que se hagan y más inversores que vengan, ello no quiere decir que se vayan a alquilar más metros, sino que se alquilarán por una demanda y lo que hay que ir es a por nuevas operaciones", incide.
Eso sí, recalca que el sector genera "apetencia", con rentas que se mantienen estables en los 4-4,50 euros el metro cuadrado de techo en zona prime. Por ello, ve necesaria la implicación de las Administraciones Públicas en el desarrollo de enclaves logísticos que puedan satisfacer las nuevas demandas de los operadores, especialmente en materia de conexiones. "Se debería trabajar más entre lo público y lo privado para generar nuevas operaciones que hoy por hoy no están en Valencia ni en España y que tenemos que lucharlas", reivindica.
De cara al futuro, considera que la tendencia de grandes formatos de plataformas será casi una obligación, como también la de la reconversión de activos ya construidos en otros más modernos y adecuados a los nuevos hábitos. "Estamos ahora en un momento económico con mucha incertidumbre y tendremos que ver cómo se desarrollan estos años, aunque lo cierto es que el sector de la logística es el que mejor se ha defendido y ha salido más limpio", destaca Asensio.
