Rafael Paz.Muchas cosas han cambiado con la pandemia que ha sacudido el mundo. Ha sido un revulsivo que ha acelerado muchas tendencias que ya asomaban y seguían su paso firme, pero tal vez lento, en la sociedad.
Como urbanista siempre me ha apasionado observar, y a veces ver, cómo se cumplen tendencias que anticipo y que como consultor trato de transmitir a los inversores, siempre en búsqueda de The next big thing. Si bien este ejercicio es siempre complicado en tiempos de incertidumbre, voy a tratar de dibujar en palabras el futuro próximo del sector inmobiliario cuando alcancemos el ansiado periodo “post-bicho”:
Si algo ha quedado patente es que en muchos de nosotros podemos teletrabajar sin que ocurra nada; España aún mantenía en la mayoría de las organizaciones una política de presencialidad en las oficinas y esta crisis ha puesto de manifiesto que no sólo se puede sino que muchas organizaciones y sus empleados están viendo ventajas económicas y de conciliación en esta fórmula. Hemos descubierto sin anestesia el Teams, el Zoom y demás herramientas de videoconferencia y colaboración online que han llegado para quedarse.
En cualquier caso, creo que volverá la interacción cara a cara con los compañeros y clientes una vez baje la presión de los contagios y la ansiada inmunidad, lo que si estoy seguro se mantendrá en las demandas de nuevos espacios de oficinas será un cambio en las ratios de m2 necesarios por persona, al mantener parte de las plantillas teletrabajando de manera rotativa, con reuniones periódicas de equipo para fortalecer relaciones y lanzar mensajes de motivación y coordinación.
El teletrabajo no es malo para todos en todos los mercados de oficinas, me explico, hablando con mi hermana que vive en Miami me cuenta como el sur de la Florida se está notando un boom de compradores o inquilinos de viviendas de estados del norte e incluso de Canadá, no solo escapando del frío temporalmente sino estableciendo sus bases de operaciones en el templado clima y paradisiaco entorno del sur de los EEUU, luego estos se convertirán rápidamente en usuarios de Business Centers o espacios de co-working que a su vez incrementaran de nuevo la absorción de los espacios de oficinas. En este sentido, nuestro país y concretamente la Comunidad Valenciana tiene una posición preferente para “captar” al profesional extranjero que pueda compatibilizar el teletrabajo con un cambio de residencia, ya sea primera o segunda, y mejorar notablemente su calidad de vida.
Veo también como están cambiando el tipo de espacios que son atractivos para el uso de oficinas para las nuevas generaciones: naves reconvertidas, bajos y entresuelos con patios
interiores con mucha luz, centros y parques comerciales y hoteles comienzan a albergar estás nuevas demandas. Esto es especialmente interesante en Valencia donde hay espacios disponibles de estas tipologías y sumado a que muy pocos proyectos de oficinas se han desarrollado al no alcanzarse aún rentas que hayan hecho posible un ejercicio promotor rentable.
La logística, que ya venía siendo el objeto de deseo de todo el capital global, se ha consolidado como el activo defensivo por excelencia en el que en 2020 se han invertido cerca de 1.450 millones de euros y para 2021 desde Colliers estimamos que hay disponibles al menos 3.000 millones o incluso algo más para invertir por parte de los principales actores institucionales.
A las grandes operaciones de logística XL y XXL que hemos visto en los últimos años se suma el gran interés de los inversores por el “light industrial” y pequeñas naves logísticas o de paquetería-cross dock para cubrir “La última milla”, ese elusivo concepto, que como el santo grial inversores y operadores por igual buscan activamente, posicionándose en los mejores puntos cerca y dentro de las principales ciudades, para librar una batalla que aún está por venir y donde, como leía ya hace un par de años en algún artículo publicado en EE. UU, las empresas que se hagan los mejores espacios a los mejores precios serán los grandes ganadores del comercio electrónico.
A medida que se difumina la línea entre el retail físico y el on-line, pienso que, como ya está ocurriendo en otros países, las naves comerciales y retail parks cobrarán relevancia de nuevo para albergar ese modelo híbrido omnicanal del que se viene hablado desde hace algún tiempo, transformando parte de estas superficies en centro logísticos de los propios retailers presentes en el parque o de terceros.
Por último, destacar que la logística no solo son naves, a estas se suman grandes locales en segundas o terceras líneas comerciales y naves urbanas que albergarán dark stores, dark kitchens y los almacenes urbanos jugarán un papel clave en el mercado por la necesidad de los operadores de tener cubierta la capilaridad para la entrega inmediata.
Mucho se ha hablado del build-to-rent durante el último año, aunque es ahora cuando en Valencia se han comenzado a gestar las primeras operaciones estrictamente de BTR y no de PRS (Private Rented Sector), producto también necesario y demandado en el mercado, pero se trata de otra tipología y en el que solo un puñado de actores locales tienen experiencia en el mercado local (Firmus / Valero y Yagüe, Grupo Ática y más recientemente empresas como Dasha Living Space). Desde Colliers estamos asesorando en varios de estos procesos para el desarrollo de proyectos de BTR, los cuales esperamos se puedan cerrar antes de verano.
Aunque el precio del suelo, las rentas medias y máximas en Valencia continúan siendo obstáculos para que se cierren más operaciones, pero todo llegará.
Otra de las grandes tendencias en el Residencial será el coliving, un concepto aún en fase experimental al menos en nuestro país y que continúa evolucionando. Espacios concebidos para jóvenes profesionales, con más servicios y más flexibilidad, el cual comparte muchas características con las residencias de estudiantes.
En cualquier caso, la compra de vivienda sigue estando muy presente en el ADN de las jóvenes (y no tan jóvenes) familias, en las que la combinación de ahorros e ingresos les permite acceder a la compra de vivienda. El futuro propietario, sigue viendo una oportunidad de compra en las excelentes condiciones de financiación a las que aún, hoy en día, se pueden acoger.
Después de un año cuesta un poco creer en esa vuelta a la normalidad y sobre todo transmitir optimismo y confianza a los sectores más afectados como lo son la hostelería y el turismo, que aún están luchando con las restricciones, pero esta coyuntura es muy atípica ya que confluye con un período de mucha liquidez en el mercado de capitales y mucha confianza en una pronta recuperación, en la medida en la que se levanten las restricciones de movilidad y apertura.
Desde esta tribuna, a las Autoridades Locales y Regionales, he de pedirles que sean catalizadores del cambio con políticas y actuaciones que atraigan la inversión internacional, que den estabilidad jurídica y que sean agiles en la toma decisiones y en activar la ayuda a los sectores afectados.
A los inversores, empresarios y emprendedores locales que se contagien de la visión de futuro del capital institucional y que, como agentes de cambio y crecimiento de nuestra economía, apuesten en la medida de sus posibilidades por invertir, añadir valor y crecer. Que la recuperación y la vuelta a la normalidad están a la vuelta de la esquina, que Valencia tiene mucho que ofrecer y está llamada a ser protagonista entre las principales ciudades europeas.
Por último, a los ciudadano, que han demostrado resiliencia durante este último año, solo pedirles un poco más de paciencia. Tenemos la suerte de vivir en una gran ciudad con una calidad de vida envidiable, que evoluciona rápidamente y en la que hay mucho por hacer. Esto pasará…
Rafael Paz es director de la oficina de Colliers en Valencia
