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el billete / OPINIÓN

La intención era buena

Foto: RAFA MOLINA
5/07/2020 - 

Un pan como unas tortas. Así ven los empresarios del sector inmobiliario, notarios, promotores de vivienda y políticos del Botànic y de la oposición el decreto ley impulsado por el vicepresidente segundo Rubén Martínez Dalmau que otorga a la Generalitat amplios poderes para adquirir viviendas mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto. El decreto tiene muy buenas intenciones que se resumen en dos: aumentar el parque público de viviendas –todo piso así adquirido se convierte automáticamente en vivienda protegida permanente– e impedir que fondos buitre se adueñen de bloques de edificios para subir las rentas y echar a los inquilinos, como ocurrió en Madrid en la etapa más negra de la anterior crisis.

Los problemas del decreto ley, que entró en vigor el pasado 12 de junio y debe ser ratificado por Les Corts el próximo 15 de julio, también se resumen en dos: la redacción es deficiente y, en segundo lugar, no se puede modificar ni una coma, a no ser que Les Corts aprueben tramitarlo como proyecto de ley. En caso contrario, los partidos votarán sí o no sin posibilidad de cambio, como las lentejas. El PSPV y la oposición están por la labor de "mejorar" la ley vía enmiendas, pero Podem, el partido de Dalmau, se niega. Compromís no se ha pronunciado.

Los empresarios del sector inmobiliario están preocupados, desconcertados. Las grandes operaciones de compraventa de edificios de viviendas se han paralizado a la espera de lo que pase el día 15. 

Foto: RAFA MOLINA

El derecho de tanteo otorga a la Generalitat la potestad, en determinados casos, de quedarse una vivienda que va a ser transmitida entre dos particulares, al mismo precio que estos hayan acordado. El derecho de retracto es lo mismo pero ejecutado a posteriori de la operación privada, hasta 60 días después desde que la Generalitat tiene conocimiento de que se ha producido.

Estos derechos, que no son nuevos para la Administración, los puede ejercer solo en determinados casos. ¿Cuáles? Desde 2004 era solo en la venta de vivienda de protección pública, pero desde el pasado 12 de junio, con el nuevo decreto ley, se han ampliado tanto, que la Conselleria de Vivienda goza de unas facultades que en algunos supuestos rozan la expropiación encubierta. Esta ley le permite, en casi toda la Comunitat Valenciana (ver Mapa), apropiarse de viviendas adjudicadas en subastas judiciales y notariales, de las transmitidas en dación en pago por una deuda hipotecaria, de cualquier edificio de más de cinco viviendas que se transmita entre particulares o empresas y, por último, de aquellas viviendas que se vendan en grupos de diez o más. En estos dos últimos casos, se incluye cuando la operación se produzca a través de la venta de una sociedad inmobiliaria que posea esos inmuebles.

Dalmau basa su rechazo a las críticas y a cualquier posibilidad de cambio en su buena fe: el objetivo del decreto ley, asegura, no es intervenir cualquier operación sino perseguir la especulación "y el hecho de que fondos buitre se queden casas a precios de remate". Pero el articulado no habla de especulación ni de fondos buitre, ni obliga a la Generalitat a razonar su decisión de ejercer este derecho. Da amplios poderes a la Conselleria y lo fía todo a la benevolencia del conseller de turno, que hoy es Dalmau y mañana será otro, quizás un tipo sin escrúpulos como ya tuvimos en el pasado.

Blackstone, uno de los fondos buitre más conocidos.

Si el objetivo es espantar a los fondos buitre, la medida supone apuntar con un cañón para matar moscas, porque el sector inmobiliario, del que viven miles de familias, está lleno de inversores que no tienen nada de buitres y que ahora están preguntándose si invertir en la Comunitat Valenciana es seguro.

¿Tan mala es la ley? Según expertos en derecho constitucional, del notariado y del sector inmobiliario consultados por este periódico, es muy mejorable desde el punto de vista técnico jurídico. Lo mismo piensan en el PSPV, socio de gobierno de Podem. Lo mejor son sus buenas intenciones. Lo peor, el artículo 10, que regula el derecho de adquisición preferente en "transmisiones singulares", un cajón de sastre que recoge todas las modalidades que no son de vivienda protegida. La amalgama de supuestos produce incongruencias, vacíos o solapamientos sobre un mismo supuesto de hecho; en resumen, inseguridad. 

Cualquiera que compre una o varias viviendas dentro de los amplios supuestos de la ley estará expuesto durante 60 días a que la Generalitat se la quede, y en caso de hacerlo, la Conselleria tendrá cuatro meses para pagar. Un ejemplo: si un empresario decide vender un edificio porque tiene problemas de liquidez, la intervención de la Generalitat puede hacer que no reciba el dinero hasta pasados seis meses desde que encontró el comprador. La literalidad de la ley permite, incluso, que la Generalitat se quede un edificio que un grupo empresarial ha transmitido a una sociedad filial, algo muy habitual en los grupos inmobiliarios para separar riesgos o líneas de negocio.

Vivienda pública en Manises. Foto: EVHA

Esto lleva a otra reflexión, y es que una ley como esta debe ir acompañada de medios humanos en la Conselleria, un cuerpo de inspectores y técnicos encargados de hacer un triaje rápido para despejar dudas cuanto antes a los participantes en una compraventa y que no tengan que estar en vilo 60 días. Pero la experiencia nos dice que la administración no funciona así, que si tiene 60 días para resolver, tardará 60 días en resolver, y si tiene cuatro meses para pagar, pagará, con suerte, el último día.

La inquietud de los empresarios solo la amortigua la constatación de que la Generalitat no tiene dinero para comprar. De hecho, el derecho de tanteo y retracto de la Administración existe desde 2004 para vivienda protegida y apenas se ha empleado, con la cantidad de desahucios que se podrían haber evitado. También les da cierta tranquilidad que el PSPV haya entendido que la ley hay que retocarla y esté presionando a Podem para que acepte tramitarla como proyecto de ley.

Fuentes no oficiales de la Conselleria de Vivienda –las oficiales lo niegan– aseguran que la idea del vicepresidente segundo es realizar esa depuración vía reglamento, pero el método Romanones no es de recibo. Dalmau no cede porque cree que se vería como una claudicación ante el sector inmobiliario, pero nada más lejos de la realidad. Nadie ha hablado de cargarse la ley, sino de mejorarla, unas mejoras que, en cualquier caso, controlarían los partidos del Botànic.

Torre de vivienda pública en Sociópolis, cuyas obras están paradas desde 2011. Foto: GOOGLE MAPS

Es más, el haberse aprobado por decreto ley hace más vulnerable la norma, pues se expone a que se presente un recurso de inconstitucionalidad porque la utilización del decreto ley está reservada a "casos de extraordinaria y urgente necesidad". Aumentar el parque público de viviendas es muy necesario, pero los juristas consultados ven complicado justificar la urgencia cuando la Conselleria no ha demostrado ninguna prisa por terminar las viviendas de protección pública que tiene paradas desde hace años en promociones como las de Sociópolis, en València, y cuando puede acudir al mercado inmobiliario a comprar pisos por el mismo precio que pagaría si ejerciera el derecho de tanteo en operaciones entre particulares, es decir, a precio de mercado. Y no lo hace.

Pero como el movimiento se demuestra andando, la mejor prueba de que la aprobación de esta ley no podía esperar a una tramitación ordinaria sería que, para aumentar con urgencia el parque público de viviendas, Dalmau estuviera desde el 12 de junio quedándose pisos por tanteo y retracto, por ejemplo, en las subastas judiciales. Y tampoco lo ha hecho.

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