SOS de los promotores: parón en la obra nueva y poco suelo en el área metropolitana de València

VALÈNCIA.  Los promotores valencianos vuelven a dar la voz de alarma sobre la crisis de la vivienda. No solo existe una parálisis de proyectos de obra nueva en la ciudad de València, sino que la problemática se está extendiendo a su área metropolitana, hacia donde se desvió la producción de inmuebles, pero ahora mismo se está agotando el suelo. Y, mientras tanto, la demanda en la provincia no deja de crecer ante la llegada de estudiantes, profesionales desplazados y nómadas digitales. Tanto es así que expertos del sector inmobiliario avisan de que de continuar sin la producción de nuevo suelo, la vivienda de nueva planta será inexistente en solo unos años. 

De hecho, según datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV, en el primer trimestre del año se pusieron en marcha 48 nuevas promociones en València, frente a las 61 de tres meses antes, y mientras tanto el stock disponible se rebaja a 167 inmuebles en venta. Sin embargo, la situación se agudiza poco a poco. Así, si hace unos años se producían cerca de 3.000 viviendas anuales en el 'Cap i Casal' ahora se necesitarían 5.000 nuevas viviendas cada año para atender una población que crece anualmente en el entorno de las 10.000 personas, según la Cátedra. 

También, el Banco de España aseguraba hace meses en un informe que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país fruto, entre otro motivos, por la falta de suelo para construir. Asimismo, apuntaba a Valencia como una de las provincias más afectadas por la baja producción de obra nueva. Pero no solo no se construye, sino que la actividad va decreciendo.

Así se puso de manifiesto en una mesa redonda, organizada en el marco de la VIII edición del International Academic Real Estate Congress, AIRE 2024, en la que participaron los directores generales de las grandes promotoras nacionales en la Comunitat Valenciana: Sixto Bayo, director territorial en la zona de Levante de Neinor Homes; Pablo Andreu, director regional de Metrovacesa; Roberto Blanco, director territorial en el Levante de Vía Célere; y Rubén Rojas, director territorial de LandCo en la zona de Levante.

Una jornada en la que los agentes del sector incidieron, de nuevo, en la tensión en el mercado y urgieron a la Administración a buscar una colaboración con ellos para buscar soluciones al problema del acceso a la vivienda. Y más teniendo en cuenta que cada vez el suelo viable y finalista -aquel que está listo para construir- escasea, pero ya no solo en València, sino ahora también en su área metropolitana. Y es que, según explicaron, como en la ciudad no encontraban oportunidades, muchas empresas salieron a municipios con demanda, por lo que las superficies disponibles se están agotando también en estas localidades.

"El suelo que queda está ubicado en municipios en los que no hay demanda, mientras que en aquellos que sí generan interés ya empieza a escasear", remarcó el responsable en la Comunitat de Metrovacesa, Pablo Andreu. En este sentido, comentó que las compañías llevan tiempo que ya no miran la capital del Turia porque no hay posibilidad de promover y han abierto negocios en localidades próximas como Quart de Poblet, Sagunt, Paterna o Torrent, en donde también hay demanda de vivienda. "Eran ubicaciones que antes no nos planteábamos, pero ahora compramos y ponemos esas parcelas en carga para generar oferta", remarcó. Y se vende.

Con este movimiento lo que se ha buscado, según explicó, es intentar satisfacer la necesidad habitacional, pero como todas las empresas han hecho lo mismo, ahora el problema de suelo se ha trasladado a estas ubicaciones. Y, advirtió, el problema irá a más en los próximos meses. "Esto es responsabilidad pública más que de las empresas, que somos prestadoras de servicios", incidió Andreu. Además, exigió a la Administración autonómica la aprobación de un nuevo reglamento de vivienda protegida que "adecue la normativa a la realidad actual" porque con los costes de la construcción actuales "es inviable construir VPO" y esta podría ser una solución para aquellos que han quedado expulsados del mercado.

Más pesimista fue Roberto Blanco, director territorial de Vía Célere. A su juicio, en el corto plazo no solo no hay suelo en el 'Cap i Casal', sino en la mayoría de grandes ciudades españoles, por lo que la oferta nueva se ha desplazado a urbes próximas. No obstante, comentó que el precio del suelo también se ha encarecido en estas localizaciones y los costes de construcción son igual de elevados que en la propia capital, por lo que los precios también han subido para ajustar sus márgenes, pero se ha llegado a un límite.

Y es que no siempre se pueden repercutir esas alzas en el precio final porque ha llegado un punto que los valores han tocado techo, según apostilló Sixto Bayo, director territorial en la zona de Levante de Neinor Homes. "Es verdad que existe un desequilibrio en el precio del suelo, que se ha incrementado cerca de un 25%, como también lo han hecho los costes de la construcción. La única opción que te queda es trasladar eso a la demanda, pero llega un punto en el que ya no podemos seguir trasladando los costes al precio", señaló. Por tanto, se incrementa la tensión en el mercado por unas alzas que hacen inviables las promociones.

Futuro "caótico"

Pero, además, en el largo plazo, Blanco augura un futuro "caótico". "El problema será que no habrá suelo en ningún sitio porque no se está desarrollando nuevo. Antes, las grandes promotoras teníamos un departamento dedicado a ello, pero tras la crisis eso desapareció y se ha consumido todo el que había", advirtió. "Me preocupa el medio y el largo plazo porque necesitamos que haga algo la Administración. La generación de suelo por parte del sector está condicionado a las trabas administrativas y una falta de impulso salvo algunas comunidades como Madrid, que es paradigma a través de la creación de planes parciales", remarcó.

También, están disminuyendo el tamaño de los proyectos. Según comentó Bayo como queda poco suelo y el que hay es, además, de menor tamaño, baja el volumen de unidades. "Si antes se levantaban torres de 100 viviendas ahora se rebaja su tamaño y son de entre 40-50 unidades", comentó. Eso sí, incidió en que no todos los solares son viables para hacer promociones, lo que explica que en muchos puntos de la ciudad existan parcelas pendientes de desarrollar, pero no se ejecuten.

Ante este panorama, el responsable de Neinor Homes en Levante sugirió que más que topar el precio de la vivienda, como sucede con la Ley y el control del alquiler, se podría "limitar los precios de adquisición de suelo o de construcción". También pidió rapidez con los trámites administrativos, ofrecer seguridad jurídica y evitar el intervencionismo en el mercado. 

Agilidad en la generación de desarrollos urbanístico es lo que reclamó Rubén Rojas, director territorial de LandCo, filial de promoción de suelo de Banco Santander. En su caso, sí que están ejecutando programas para la ejecución de solares, como el de San Marcelino, pero reconoció las dificultades por los largos procesos y los "resultados inciertos". "Solo para el trámite ambiental se piden más de 40 informes y otros tantos para el planeamiento. Al final, opina mucha gente y varias veces y eso afecta al producto final", lamentó. Un proceso que es el que ha provocado que muchas compañías directamente busquen solares a ejecutar y no se planteen la gestión de suelo y su urbanización.

También, comentó que la mayoría de bolsas están en manos de particulares, sin conocimientos sobre urbanismo, lo que se convierte en un problema porque buscan vender caro y, además, no se fían de aquellas compañías que quieren desarrollar esas unidades. Y es que para actuar sobre un sector urbanístico, la ley valenciana señala que primero la Administración debe ceder la gestión a una mayoría de propietarios que debe acaparar más del 50% del suelo del programa en el que se quiere actuar. "Creo que se debería reconsiderar el impulso de la figura del agente urbanizador como profesional y para agilizar. Bolsas urbanizarles hay, pero hay que saber gestionarlas", incidió.

Nuevas fórmulas

Por tanto, ¿es posible plantear otra tipología constructiva para sacar nuevo stock al mercado? Al respecto, los promotores aseguraron que "cada vez están más encorsetados" por los altos estándares que exige el Código Técnico de Edificación, por lo que el responsable de Metrovacesa comentó que "sería interesante abrir el debate y categorizar de alguna manera, que tuviera excepciones con aplicaciones parciales según los casos".

También la industrialización fue una cuestión que se puso encima de la mesa, así como la apuesta por las nuevas fórmulas habitacionales que han surgido en el mercado como el coliving, flexliving o los apartamentos asistidos, también conocidos como senior living. "La presión de la demanda no se puede satisfacer con la vivienda tradicional, por lo que tendremos que pensar en fórmulas alternativas que igual son la solución", aseveró Blanco. 

Licitación concurso de suelo del Consell 

A lo largo de la jornada también tuvo lugar otra mesa con participación pública a la que asistieron el secretario autonómico de vivienda, Sebastián Fernández; la directora general de Planificación del Ministerio de Vivienda, Ana Berenguer; y el presidente de los promotores valencianos, Antonio Olmedo. Todos ellos coincidieron en señalar en que el problema para el acceso a la vivienda viene por el lado de la oferta y lamentaron el esfuerzo de muchos españoles que dedican más del 30% de su renta al pago de un alquiler o una hipoteca.

La colaboración público-privada fue una de sus recetas para intentar buscar activar la maquinaria de generación de producto. Y, en este sentido, Fernández avanzó que entre este viernes y el próximo lunes saldrá a licitación pública el concurso de derecho y superficie para la construcción de 720 viviendas en diferentes municipios de la Comunitat Valenciana, entre ellos València, dentro del Plan Vive de la Generalitat. Además, recordó que se trabaja en una revisión de todo el marco normativo de vivienda para dinamizar la actividad.

Por su parte, Ana Berenguer también avanzó que el Gobierno espera sacar pronto la línea de préstamos ICO de 4.000 millones de euros, destinada a ampliar el parque de vivienda social, en el marco de la adenda al Plan de Recuperación. El objetivo es poner a disposición de la ciudadanía hasta 43.000 viviendas en edificios energéticamente eficientes, que deberán destinarse al alquiler social a precios asequibles durante, al menos, 50 años. Según detalló, se está pendiente de la aprobación de la Comisión Europea.

Por su parte, Olmedo defendió la necesidad de la reforma de la Ley del Suelo sobre todo por el silencio administrativo positivo, ha lamentado que los apoyos financieros del ICO "no están" ni para el sector ni para los usuarios y ha reclamado derogar leyes autonómicas del Botànic como el decreto de acoso inmobiliario.