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entrevista al director general para el sur de europa de homeaway

Juan Carlos Fernández: "València tiene una regulación bastante restrictiva en vivienda turística"

25/04/2019 - 

VALÈNCIA. La regulación de las viviendas turísticas se ha convertido en uno de los temas candentes en la Comunitat Valenciana, con una gran incidencia en València. Por un lado, los vecinos de la ciudad exigen medidas para reducir su presencia, por otro lado los propietarios particulares de apartamentos turísticos creen que su actividad no entorpece el funcionamiento de los barrios. Mientras, en la Comunitat Valenciana el uso de la vivienda turística ha aumentado un 41% en los dos últimos años, lo que evidencia el gran fenómeno que ha supuesto esta modalidad de alojamiento.

En medio del conflicto, plataformas como HomeAway, quienes permiten llevar las reservas de estas viviendas a cualquier parte del mundo. Juan Carlos Fernández, director General para el Sur de Europa, coordina y liderar la estrategia de HomeAway en España, Italia y Portugal. Fernández se incorporó a la compañía en julio de 2013 procedente de Microsoft, donde llevaba la dirección general de la División de Negocio Online y de Consumo en España, además de ser responsable de negocios como MSN, Messenger, Hotmail, Bing, IE, Skype y Windows Phone.

- ¿Qué representa actualmente para HomeAway el mercado de la Comunitat Valenciana?

- La Comunidad Valenciana es para HomeAway un destino importantísimo. En el caso de los viajeros españoles es el tercero más demandado dentro de nuestra plataforma. El quinto Barómetro de Alquiler Vacacional que hicimos refleja que, en 2017, el impacto económico que tuvo en la Comunidad Valenciana fue de 7.600 millones de euros, lo que da una imagen de la importancia que tiene. 

Los dos años anteriores hubo un volumen de 14 millones de viajeros hacia la Comunidad Valenciana. El perfil de ese viajero, en torno a un 60%, es internacional. Cuando hablas del gasto, la media de consumo que han realizado ha sido de 3.600 euros en cada viaje, del cual unos 950 euros han sido el coste del alquiler de la vivienda y los 2.700 euros han sido el gasto que han hecho en el entorno. Dos terceras partes del gasto que han realizado ha sido en comercio de proximidad, restaurantes, tiendas,...

Los principales destinos de nuestros viajeros son Orihuela, Jávea, Benidorm, Dénia, Teulada, Calpe, Torrevieja, Alicante, Peñíscola o Benidorm. Cuando una familia pasa 9 días en un destino el volumen está en gran medida en el turismo de sol y playa. En cuanto al turismo de ciudad también es muy positivo, porque desestacionaliza. Pero hay que hacer hincapié, cuando hablamos de alquiler vacacional, que no solo es turismo urbano.

-¿Cuál es el perfil del propietario que alquila vivienda? Porque en muchas ocasiones se insiste en que grandes gestores concentran la mayoría del parque.

-La gran mayoría son propietarios particulares que tienen una segunda vivienda y que no la utilizan en todo el año, por lo que en esos momentos en la que no la están utilizando la ponen en alquiler a través de nuestra plataforma. Son propietarios que, además, el alquiler que realizan de esta vivienda cuando no la están utilizando les permite rentabilizarla pero también pagar los gastos de mantenimiento, las hipotecas,... En una encuesta que hacemos a propietarios se determinó que el 49% utiliza los ingresos que genera para pagar su hipoteca. 

De los propietarios, en torno al 50% había hecho inversiones en el último año en mantenimiento y mejora de la vivienda, también de cara a la calidad de la propia vivienda para el alquiler vacacional. En torno a una media de 4.000 euros de inversión. Otra cosa es que algunas empresas gestoras, que no son propietarias de las viviendas, se dedican sencillamente a realizar la gestión de la actividad. Anunciarla, entregar las llaves, gestionar toda la actividad de la vivienda, pero son desde inmobiliarias a plataformas que están profesionalizando el alquiler vacacional. 

- Esta semana se han reunido con propietarios de apartamentos turísticos que utilizan su plataforma. ¿Les han manifestado muchas dudas acerca de la regulación valenciana?

- Venimos habitualmente y mantenemos contacto tanto con nuestra base de propietarios como con los viajeros. En este caso, efectivamente venimos a compartir con ellos novedades, cómo mejorar aquellas preguntas o dudas que tengan con la plataforma o temas sobre cómo trabajar juntos para maximizar el retorno para estos propietarios. Lógicamente, la regulación también es una cuestión importante. Nosotros como compañía, y dentro de la Asociación de Plataformas de Alquiler de Vivienda Temporal, nuestro objetivo siempre está en fomentar una regulación coherente y adecuada a la naturaleza del medio. 

También trabajamos con las asociaciones de propietarios. En el evento en el que estamos este miércoles, donde nos estamos reuniendo con propietarios de nuestra plataforma, también hay miembros y representantes de asociaciones como Viutur, que engloban a pequeños propietarios de vivienda temporal.

- Estaba hablando de "regulación coherente". ¿Le parece la de la Comunitat Valenciana una regulación coherente?

- Cuando digo coherente me refiero coherente con la naturaleza de la actividad que se desarrolla. Se pueden hacer muchos tipos de regulaciones. Unas pueden ser para ordenar, dar cauce, seguridad jurídica, tanto a viajeros como a propietarios y desarrollar la actividad. Otras veces puede ser una regulación extremadamente restrictiva para ejercer la actividad, lo que provoca y genera inseguridad jurídica para los propietarios que compraron la vivienda y realizaron una inversión. 

Muchas veces esas regulaciones están realizadas por temas ideológicos y restringen o limitan el legítimo derecho que tienen los propietarios a rentabilizar la propiedad. En el caso de la Comunidad Valenciana, la ciudad de València es un ejemplo de una regulación bastante restrictiva, que pensamos que es en exceso. 

- ¿Se están dando muchos problemas por la petición de la compatibilidad urbanística?

- Lo que se ha restringido mucho es el otorgamiento de nuevas licencias. En los últimos meses se han otorgado 18. Se ha impuesto una restricción excesiva que está provocando, por los requisitos, que los propietarios no pasen esa barrera para alquilar. En concreto, la petición del número de registro obligatorio es algo que implantamos en HomeAway desde el verano pasado.

- Esto fue después de la sentencia favorable a la Generalitat y que obligaba a incorporarlo.

- Yo no lo ligaría directamente a la sentencia. El objetivo de HomeAway es entrar en vías de colaboración y diálogo con las administraciones públicas de la forma más constructiva posible. Lo implantamos en la Comunidad Valenciana pero también en Sevilla. 

- Se señala a la plataformas de anuncios de viviendas turísticas como culpables de la proliferación de oferta ilegal.

- No estoy de acuerdo en que se llamen a estas viviendas ilegales. El concepto de ilegal es un poco fuerte. Una cosa es una autorización administrativa y otra es que una actividad sea o no ilegal. Las plataformas nos regimos por la directiva de comercio electrónico que establece que las plataformas no tienen la obligación, con carácter preventivo y previo, de chequear o confirmar la información que un usuario de nuestra plataforma incluye en la misma.

En ese sentido es donde nosotros, si en un momento dado una administración nos dice que una vivienda no cumple un requisito para ejercer esa actividad, somos coherentes y damos de baja ese anuncio cuando hay esa comunicación o petición. 

- ¿Se entienden las quejas ciudadanas al respecto de los apartamentos turísticos?

- ¿Cuál es el perfil del viajero de HomeAway? Estamos hablando de familias, de estancia media de nueve días y una media de cuatro personas integrantes del grupo que viaja. Esto no responde a esa tipología de viajero que comentas. Que en un determinado momento en una ciudad pueda darse una cuestión así, pero en nuestra plataforma hacemos un seguimiento muy exhaustivo en nuestro barómetro. 

Este estudio lo hace la Universidad de Salamanca y declara que un 97-98% de los viajeros nunca han tenido ningún tipo de problema de este tipo. En Barcelona el propio ayuntamiento, y son datos que están ahí, declaró que únicamente el 0,07% de las denuncias que tenían con respecto a ruidos y problemas provenían de viviendas turísticas. El turismo responsable involucra a muchos actores y no solo a la vivienda vacacional. Habría que estar viendo también los hoteles qué tipo de acuerdo hacen con touroperadores y qué tipo de turista traen, de bajo coste, cruceros y toda esa dinámica. Pero es complicado que este tipo de turista sea de nuestra plataforma. 

- ¿Cuál es la valoración que hacen sobre normativa en tramitación como el PEC del Cabanyal en el que se propone reducir el porcentaje de viviendas turísticas a un 10%?

- Las regulaciones, cuanto más límites imponen más difícil son de cumplir, y no me refiero a las plataformas. Me refiero a la gestión por parte de los propietarios, por las inversiones que se hacen y que afectan a la economía de la zona. Hay un factor del que hay que huir y es el de la turismofobia. Estos viajeros se mueven en gran medida en sus vacaciones anuales con su familia y eso implica dos factores. Por un lado, les gusta ser bien recibidos, porque hay muchos sitios donde ir. Y el otro factor es que casi el 50% de los viajeros, si no tiene una vivienda turística que alquilar en el destino, iría a otro sitio que sí lo hubiera. 

En mi opinión, hay que mirar aquellas regulaciones que quizá no siendo tan restrictivas sí son eficaces respecto a ordenar la actividad, asegurar la calidad, la seguridad jurídica y tienen un impacto mucho más positivo desde el punto de vista de desarrollo de una actividad de forma ordenada. También tienen un control por parte de las autoridades de qué está pasando, quién viene y quién va. Portugal tiene una regulación que exige el número de registro en todo el país y el éxito es que prácticamente todo está registrado allí, lo que les permite ordenarlo de una forma más coherente.

- El Ministerio de Hacienda pidió datos sobre los propietarios de las viviendas de alquiler vacacional. ¿Es una medida aceptada?

- Estamos sujetos a la petición de datos que nos puede hacer Hacienda y en ese sentido somos responsables y damos la información que se nos pide, lo que sí que es cierto que hay información que podemos tener o no e información que, en nuestro humilde opinión, es fiscalmente relevante o no pero sí colaboramos en lo que se nos pide. 

- Algunos partidos políticos insisten en que parte de la subida de alquileres se debe al incremento del uso de las viviendas para uso turístico.

- Es algo que está ahí y que se ha sumido en muchos ámbitos que es cierto. Yo lo que creo es que a eso hay que ponerle unas cuantas dosis de clarificar. No tiene que ser opinión, sino datos. El último estudio del Banco de España dice que hay varios factores implicados: el crecimiento de la actividad económica, que hace que se suban los precios; por otro lado hay una parte de la población que después de la crisis no ha vuelto a comprar casas. Esta población está alquilando en mayor medida que antes de la crisis y por eso aumentan los precios.

Hay estudios como el de la asociación Fevitur (Federación Española de Viviendas de Alquiler Temporal) quien hizo un análisis de toda España sobre el impacto. En Barcelona, las conclusiones que se sacaban en el estudio es que en torno al 1,6% de las viviendas en alquiler de la ciudad de Barcelona eran viviendas de alquiler para uso turístico. Asumir que este porcentaje tiene un impacto sobre el 98,33% restante de viviendas no tiene sentido. 

Los barrios de Barcelona donde más había subido el precio, como Sant Andreu, es un barrio que no es turístico. Hay mucho más mito que realidad. Es verdad que en un punto concreto de una ciudad determinada puede producirse. Pero a nivel general en una ciudad complicado. 

- ¿Hay algún regulación idílica para el sector?

- Un ejemplo es Portugal. En España también hay ejemplos. En la Comunidad Valenciana, quitando casos concretos como la ciudad de València, no existe una regulación excesivamente restrictiva. Cuando las condiciones para tener un número de registro son razonables, no es una carrera de obstáculos y además se piden condiciones que no son exactamente adecuadas a las naturaleza de la actividad que se realiza, la regulación es adecuada. Las viviendas turísticas no son hoteles. No puedes pedir exactamente lo mismo.

En la regulación de Portugal se requiere registro y es una regulación nacional, un factor importante. La situación de España es difícil para las plataformas, que no son responsables ni de la información y ni del contenido. Hay tantas regulaciones por comunidades autónomas, por localidades, que técnicamente no es posible cumplir en cada municipio ni tener la responsabilidad de que en un sitio tengan que tener una entrada independiente o en otro sitio estar en un primer piso. 

- ¿Cree que la regulación de la Comunidad Valenciana responde a una cuestión ideológica?

- No podría valorarlo exactamente, pero sí vemos que hay determinadas situaciones donde la situación competitiva, la influencia de sectores de alojamiento distinto al nuestro, están buscando influir en introducir una regulación restrictiva hacia nuestra actividad y hacia la de los miles de propietarios que quieren rentabilizar su vivienda. Nosotros queremos cumplir la ley y por eso siempre tenemos una actitud abierta y de colaboración.

El valor de la comunidad en HomeAway es importante. Es un viajero fiel, que gasta dinero. Hay que intentar dar, y es lo que hemos intentado hacer con el barómetro, datos en lugar solo de opiniones. Tenemos opiniones que capturamos de una forma científica de nuestros viajeros y de los propietarios que utilizan nuestra plataforma, pero siempre intentamos fundamentarlo con datos. Sería interesante que cuando hablamos de regulación se hable de los datos reales, que aporte información de lo que hay que regular y lo que no. Esto está aquí para quedarse. 

En mi opinión, más que luchar contra ello tenemos que colaborar y dar un cauce razonable. Ver qué necesitan las autoridades, qué necesita la sociedad y ver cómo podemos acercarnos de una manera ordenada, coherente y beneficiosa para la sociedad, entendiendo a los individuos, a los propietarios y a los viajeros. Tendríamos que ver en positivo cómo hacer eso posible y es lo que estamos haciendo todo el tiempo, pero pensamos que podía ser un poco más colaborativo.

- ¿Piensa que la regulación responde a la realidad de la demanda?

- Obviamente, el factor competitivo para limitar la actividad no se puede obviar. Nosotros vemos a través de las encuestas que el crecimiento de la vivienda turística es un fenómeno global y crece fundamentalmente debido a que se adecua perfectamente a lo que están buscando estos viajeros. No es que la gente gaste menos, que probablemente gasta más, sino que está más días o incrementa las frecuencias de los viajes porque el coste de medio respecto a irte a un hotel es más bajo. Es coherente y razonable que la actividad se regule, pero no puede ser que se impongan al alquiler vacacional los mismos requisitos que a los hoteles, porque no lo son.

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