Las tendencias que marcarán el futuro del mercado inmobiliario 

VALÈNCIA. La necesidad de rehabilitar un parque inmobiliario envejecido, la irrupción de nuevos productos como el build to rent o el coliving, la falta de suelo para desarrollar nuevos proyectos o el salto a la industrialización en la construcción son solo algunos de los retos que deberá afrontar en los próximos años el sector inmobiliario. Unos frentes que deberán abordarse en un contexto de incertidumbre ante una coyuntura económica compleja y volátil. No obstante, los agentes insisten que, pese a todo, el sector está "sólido y fuerte" y rechazan cualquier síntoma de parálisis.

Así se puso de manifiesto en la jornada 'Tendencias actuales del sector residencial de València', organizada por Valencia Plaza con el patrocinio de Olivares Consultores, OC Habitat, Ibercaja, Fermax y el Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Valencia (CAATIE). Una cita que contó con una nutrida asistencia de representantes del mundo del Real Estate y que se estructuró en dos mesas redondas: una centrada en la rehabilitación y los nuevos productos alojativos que están surgiendo en el mercado como son el build to rent o el colinvig, y una segunda sobre los retos de la obra nueva y la financiación en el actual contexto económico.

El acto comenzó con la intervención de la vicealcaldesa de València y responsable del área de Urbanismo en el consistorio valenciano, Sandra Gómez, quien incidió en la importancia de un sector que "determina un derecho fundamental como es la vivienda". "El sector promotor y constructor no solo tiene un impacto económico, sino también social", resaltó. 

Gómez también mostró su preocupación por la situación económica actual. "Nos preocupa porque somos conscientes de que este sector no tiene una capacidad de adaptación tan flexible e inmediata como otros porque sus ciclos son más largos. Pero también es cierto que se anticipa a los cambios y tiene una clara visión de futuro y lo ha demostrado anticipándose a la rehabilitación y con la construcción de edificios más eficientes energéticamente", reseñó.

En este sentido, tendió la mano al sector para, a través de la colaboración público-privada, generar economía y mejorar el parque inmobiliario valencianos a través de la rehabilitación. También aprovechó para destacar algunos de los hitos conseguidos por su departamento como el desbloqueo de algunos sectores urbanísticos de la ciudad o la agilización de las licencias de obra. "Hemos pasado de 10.000 expedientes en 2015 a 600 este año. Queda camino para llegar a objetivos más óptimos, pero con la nueva ordenanza y la digitalización de procesos creemos que podemos seguir avanzando", reivindicó.

El primer debate versó sobre las nuevas tendencias que se abren paso en el mercado inmobiliario ante los nuevos hábitos de consumo y las prioridades de las nuevas generaciones. Este es el caso del build to rent -obra nueva destinada al alquiler- o el coliving -espacios residenciales para vivir en comunidad-. También, la necesidad de rehabilitar el parque inmobiliario y agilizar la llegada de los fondos europeos centró parte del análisis de los expertos. En esta mesa participaron Helena Beunza, fundadora de URBHE Abogados y Consultores especialistas en urbanismo y Medioambiente; Chelo López, directora del área de Build to Rent de Olivares Consultores y directora de Vusco Asset Management; Joaquín García, director del área técnica y creativa de Suiters; y Juan Madrid, responsable de desarrollo de negocio de Fermax.

En materia de rehabilitación, Helena Beunza, fundadora de URBHE Abogados y Consultores especialistas en urbanismo y medioambiente, explicó que el plan nacional contempla 6.800 millones de inversión con el objetivo de adecuar 1,2 millones de viviendas en el periodo 2020-2030. Y, para ello, detalló que existen dos grandes líneas: una enfocada a la rehabilitación energética de edificios que cada comunidad de propietarios solicita, y otra para la adecuación y mejora de barrios, a través de la iniciativa pública.

"La administración es más lenta de lo que a todos nos gustaría, pero ya estamos en el punto de salida. Ahora viene una gran ola de rehabilitación porque se calcula que el 14,3% de los hogares españoles, es decir, cerca de 6,7 millones de personas están teniendo temperaturas inapropiadas en sus hogares y viven con pobreza energética severa", señaló. Eso sí, quiso dejar claro que no solo ahora con la lluvia de millones de los Next Generation hay actuaciones enfocadas en esta materia, sino que Europa ofrece otras líneas que van más allá de las ayudas por el covid. 

"Es cierto que ha costado poner en marcha actuaciones, pero ya estamos preparados. No obstante, también hay una parte de las ayudas para comunidades de vecinos cuya solicitud parte de la iniciativa privada y creo que en ese sentido nos ha faltado pedagogía para contarlo", admitió. En cualquier caso, Beunza cree que las ayudas van a ir llegando y consideró que las empresas están preparadas para afrontar este reto porque muchas ya se están posicionando y "van a responder a esta gran oportunidad", defendió.

Las nuevas alternativas residenciales que se van abriendo paso en el mercado fueron otra de las cuestiones que se abordaron durante la primera mesa de la jornada. Así, Chelo López, directora del área de Build to Rent de Olivares Consultores y directora de Vusco Asset Management, destacó el auge de las promociones de obra nueva destinadas al alquiler, una fórmula más conocida como build to rent (BTR). El 'apetito' inversor por este segmento va ligado a los retornos que ofrece sumado a la falta de oferta profesionalizada en el mercado. Dos factores que, según defendió, están propiciado que la demanda de este tipo de proyectos vaya al alza.

"Al final se trata de crear vivienda de alquiler desde una perspectiva profesionalizada porque existe una escasez de oferta en España", señaló. En este sentido, aseguró que existe una dificultad de acceso a la vivienda de los jóvenes, pero también otra parte de la sociedad se decanta por el alquiler porque es "más flexible" y "no quiere invertir en un activo sin movilidad". "Hay un cambio de tendencia social por parte de las nuevas generaciones por la facilidad de movilidad laboral actual", reflexionó. Y ello está abocando a que la mayoría de compañías, fondos e inversores institucionales hayan detectado grandes oportunidades en un mercado muy atomizado por pequeños particulares y con necesidad de ofrecer un producto de calidad. 

De hecho, aseguró que es un producto que "genera caja" para el inversor, con rentabilidades a partir del 7%, aunque todo depende del volumen del proyecto y la ubicación. "A diferencia de la venta, el inversor entra en una fase embrionaria y luego hay un flujo recurrente. Otro atractivo es la diversificación porque es una activo con muchos inquilinos y mayor rotación. Si el inversor sabe gestionar el edificio, controlando los datos que tiene y sabe qué demanda el inquilino puede ofrecer varios servicios con valor añadido y eso aumenta la rentabilidad", destacó.

Coliving y la necesidad de actualizar la normativa

También irrumpe con fuerza en muchas plazas españolas el coliving, un producto entre el alquiler tradicional y el hospedaje, que va dirigido a grupos concretos que comparten intereses e inquietudes. Se trata de una alternativa habitacional para vivir 'en comunidad' que coge impulso, aupada por el teletrabajo y las nuevas formas de vida. Al respecto, Joaquín García, director del área técnica y creativa de Suiters, apuntó que al final el usuario de estos espacios cuenta con una parte privada para sus necesidades y zonas comunes como un gran salón o cocina y otros servicios. 

"Es una tendencia que viene con bastante velocidad porque la sociedad y muchos sectores de la población cuentan con movilidad geográfica y ello les permite vivir y trabajar en diferentes países. Además, muchas personas o profesionales están solos y prefieren vivir en un entorno que les ofrece servicios y les permite "no perder el tiempo con gestiones ni tener los inconvenientes del alquiler tradicional", expuso.

Eso sí, dado que se trata de una figura que todavía está despegando en España, su encaje en la normativa urbanística actual no siempre es sencillo. Por ello, apeló a la necesidad de actualizar los planes de las ciudades para adecuarse a la nueva realidad del mercado. "Hemos encontrado dificultades cuando nos enfrentamos con un técnico municipal porque muchas veces no sabe cómo abordar el proyecto desde el punto de visto normativo. La Administración tiene el reto de regularlo, aunque la mayoría de autonomías están trabajando en ello. En los próximos años habrá más producto de coliving y es necesario que se den garantías", reivindicó. 

Una nueva oferta en la que también la digitalización y la incorporación de nuevas herramientas tecnológicas juegan un papel protagonista. Domótica, control de sistemas de seguridad o de iluminación son algunos de los avances que van irrumpiendo en las nuevas viviendas. Así lo manifestó Juan Madrid, responsable de desarrollo de negocio de Fermax. "Lo que ahora se está demandando son nuevas funcionalidades para la gestión de la seguridad y la eficiencia energética a través de puntos de control remoto desde el móvil", detalló. También a nivel de iluminación con apagado completo de las luces mediante una pantalla.

"Al final la digitalización tiene que servir para algo y ofrecer un valor, que en la mayoría de los casos suele relacionarse con la seguridad, el confort o el ahorro", expuso. Y ahora desde una aplicación móvil es posible esa gestión en remoto. "Se pueden ver desde zonas comunes hasta sustituir el uso de las llaves tradicionales y abrir la puerta desde el móvil. En el build to rent estos sistemas permiten la gestión del servicio como el consumo del edificio o las viviendas, pero también controlar la entrada y salida de los inquilinos", afirmó.

La jornada continuó con una segunda mesa redonda en la que los ponentes abordaron los retos que afronta la obra nueva ante el contexto actual, la falta de suministro en muchos momentos y de suelo en la mayoría de ciudades españolas. En esta parte participaron Fran Silvestre, CEO de Fran Silvestre Arquitectos; Patricia García, gerente territorial en Levante de Habitat Inmobiliaria; José Vicente Espí, director general de edificación de Grupo Bertolín; José Manuel Martínez, subdirector general de Olivares Consultores y director del área de residencial en la compañía; Carla Pascual, vocal del Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Valencia (CAATIE); y Estefanía Bermúdez, directora de oficina de Ibercaja Valencia.

Al respecto, José Manuel Martínez, subdirector general de Olivares Consultores y director del área de residencial en la compañía, negó que existieran problemas con las entregas de viviendas y aseguró que el porcentaje de compradores que finalmente se retiran por problemas de financiación es "muy residual". "Las entidades y los clientes han hecho los deberes y los promotores también hacen compras con cabeza y sentido común. Es evidente que una vivienda que se escrituró en abril o mayo respecto a diciembre existe una diferencia importante, pero una hipoteca a 15-20 años es una carrera de fondo y al final el ciclo se estabilizará", apuntó.

Eso sí, admitió que en algunos proyectos se han tenido que acometer ajustes al alza en los procios para poder asumir los sobrecostes de las obras por el encarecimiento de las materias primas. Unas subidad que, apuntó, el cliente ha entendido y ha estado dispuesto a asumir. "El precio de la vivienda tiene un techo y no es ilimitado, pero en València nos ha ayudado la falta de oferta que hay. Es cierto que ha habido problemas con algunas promociones en 2021 porque, además de la situación, las licencias tardan tanto que los promotores se han encontrado en muchas ocasiones que no había presupuesto de obra cerrado. En ese sentido, ha sido muy importante quedar con los clientes con reservas y convencerles de que asumieran parte de esa subida", afirmó Martínez.

Resistencia de la obra nueva

Una opinión compartida por Patricia García, gerente territorial en Levante de Habitat Inmobiliaria, quien recalcó que la compañía lleva este año entregadas cerca de 800 viviendas y solo muy pocos han desistido por la subida de tipos de interés. "Hemos entregado promociones de 80 unidades y no ha caído ninguna. Sí que es cierto que la gente tenía premura porque les cambiaban las condiciones y querían cuanto antes escriturar, pero no hemos tenido más problemas", aseguró.

También rechazó que la compañía haya paralizado proyecto por la subida de costes. Tampoco han repercutido ese incremento en el comprador que ya tenía una vivienda reservada, pero sí a aquellos que empezaban el proceso de compra. "Nosotros asumimos una parte porque hemos respetado los precios de aquellos que ya habían reservado, pero los inmuebles que quedaban sí tuvimos que subir el precio porque, de lo contrario, hubiera sido inviable el proyecto. Hemos evitado paralizar promociones, pero sí que esperamos a lanzar nuevas", admitió García.

En este sentido, José Vicente Espí, director general de edificación de Grupo Bertolín, también señaló que la incertidumbre actual no ha afectado a las reservas de viviendas, aunque reconoció que los inversores están ahora a la expectativa de ver qué ocurre en el mercado. "Han sido más de dos años con sucesivos incrementos de costes primero con la pandemia y después por la crisis en Ucrania, la huelga de transporte...Pero las empresas hemos sabido adaptarnos a esa situación", remarcó.

Por ello, Espí señaló que los proyectos que había en marcha era "inviable" su paralización, por lo que en la mayoría de los casos se ha llegado a acuerdos con las promotoras y los contratistas para que los sobrecostes fueran contra el margen. "Hemos desarrollado mecanismos para minimizar el impacto retrasando compras de la mano de arquitectos técnicos para buscar opciones que no afectaran a la calidad del producto". En estos momentos, apuntó que un tercio de las iniciativas nuevas que iban a salir al mercado se han ralentizado o parado durante un tiempo a la espera de mayores certezas en el mercado.

En este sentido, Carla Pascual, vocal del Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Valencia (CAATIE), puso en valor el papel del arquitecto técnico para velar por el cumplimiento y planificación de las obras, y más en el actual periodo de variabilidad del mercado. "El incremento de los precios ha provocado desviaciones en las obras y eso genera subidas de precios que directamente repercuten en la construcción mermando el beneficio y la rentabilidad de la promoción. El arquitecto técnico es un solucionador de problemas en obra, cuya dedicación aumenta en la coyuntura actual, para poder llevar la edificación a buen término, en plazos, costes y técnica", reivindicó. 

Por ello, abogó por "cambiar el paradigma de la construcción" y transitar hacia la industrialización para evitar ciertos imprevistos que pueden surgir con métodos más tradicionales. Además, uno de los principales problemas de la construcción es la falta de mano de obra y alternativas como la industrialización poco a poco se abren paso para estandarizar el proceso. 

Industrialización

Una fórmula más allá del 'ladrillo' tradicional que el arquitecto Fran Silvestre defendió. "Es una revolución tranquila que hemos iniciado en la construcción y que es el camino a seguir en los próximos años", resaltó para reivindicar que consigue "democratizar" la vivienda porque se reducen los tiempos del proceso y el coste final al mecanizar el proceso. De hecho, el arquitecto lanzó hace un año NIU Houses, un proyecto que precisamente innova en los sistemas constructivos para aumentar la precisión en la materialización de la arquitectura.

"No inventamos nada, pero al final se trata de hacer un sistema para industrializar los procesos y ofrecer un confort y una calidad muy superior que la actual, ya que cualquier producto industrializado está mejor hecho que de forma artesanal", defendió Silvestre. "Parece que el prefabricado sea peyorativo, pero al final para democratizar y hacer asequible la vivienda hay que sistematizar el producto constructivo", incidió. 

De hecho, aseguró que es el futuro y es el camino que poco a poco irá transitando el sector y las empresas. No obstante, tanto los promotores como desde el Colegio de Arquitectos Técnicos se apuntó como un problema la financiación bancaria para que las promociones puedan dar ese salto, aunque todos coincidieron que la industrialización será el futuro.

Respecto a  la financiación, Estefanía Bermúdez, directora de oficina de Ibercaja Valencia, destacó que desde la entidad siempre están dando asesoramiento a sus clientes y más en estos momentos de incertidumbre. En este sentido, apuntó que están recomendando hipotecas mixtas: 10 años a tipo fijo y luego Euribor con un diferencial para evitar las subidas actuales, que, no obstante, prevé que se vayan estabilizando. El plazo medio de las hipotecas que está concediendo la entidad es de 15 años, aunque también indicó que como inversión están en unos 20 años. "Mucha gente tiene ya su vivienda comprada y quiere invertir en inmobiliario como una forma de ahorro", expresó. De hecho, consideró que la situación actual es coyuntural y defendió que, pese a todo, "sigue siendo un buen momento para invertir".

La falta de suelo en València también fue otro de los temas sobre los que se reflexionó. Y los agentes del sector dejaron claro la urgencia de desarrollar nuevas bolsas de suelo para poder contener precios y absorber la demanda actual. De lo contrario, advierten de que el valor medio de las viviendas seguirá al alza y la ciudad se quedará sin nuevos proyectos porque, como ya está pasando, muchas compañías se irán a zonas del área metropolitana a desarrollar iniciativas. 

De cara al futuro, los expertos son "optimistas" porque destacan que el sector está fuerte y saneado. Aunque la demanda se ha contraído y así se mantendrá en los siguientes meses, prevén que con la oferta a la baja habrá un equilibrio en el mercado. Eso sí, insistieron en la necesidad de desbloquear suelo en València o, de lo contrario, alertaron que en dos años no habrá oferta de obra nueva en la ciudad.