Alquiler vacacional: tributar de forma correcta y no morir en el intento

El sector del arrendamiento vacacional se encuentra en una situación muy delicada dentro del ámbito legislativo y jurisprudencial. Las normas no siempre van de la mano en el ámbito local y autonómico de tal suerte que un mismo tipo de inmueble puede estar cumpliendo la ley en una población y no cumplirla en el pueblo de al lado. La inseguridad jurídica es tremenda.

Si nos centramos en la maraña tributaria, vemos que la Administración no está acertada. Y esto no es bueno ni para el huésped, ni para el propietario del inmueble, ni para los intermediarios. Y no son pocos los impuestos y obligaciones afectados: Censo de empresarios, Actividades Económicas, Renta de las Personas Físicas (en sus versiones de residentes y no residentes), Patrimonio, Sociedades, Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones, etc.

Y no estamos ante un sector minoritario para esas ciudades cuyos ingresos por este concepto suponen un porcentaje importantísimo sobre el total facturado. El arrendador de la vivienda vacacional pide a gritos una mayor seguridad jurídica. No es posible (o no es aconsejable), tomar decisiones de calado a la hora de cumplimentar nuestros impuestos, basándonos en consultas vinculantes que la Dirección General de Tributos publica de forma recurrente; por cierto, muchas de ellas contradictorias.

Tampoco es posible comparar el arrendamiento vacacional con el sector hotelero solamente cuando interesa. Para muestra un botón: un servicio de lavandería prestado a un huésped de un hotel tributa al 10% de IVA; el mismo servicio prestado a un huésped de un apartamento turístico lo hace al 21%. ¿Por qué? Pregúntenle a la AEAT. ¿Y qué hacemos con una toalla que alquilamos? ¿Exenta, al 10%, al 21% o a cara o cruz?

Pero hay más: un servicio de alojamiento en el hotel sin ningún tipo de servicio, incluso sin que entren en tu habitación para nada, lleva un IVA del 10%. El mismo servicio en una vivienda vacacional está exento de IVA.

Hacienda viene a decir que para que el arrendamiento de inmuebles vaya con IVA, deben prestarse (o estar dispuesto a hacerlo), algunos servicios hoteleros que enumera de forma orientativa. Pues bien, en ocasiones la Administración se lo toma muy a pecho y aplica criterios a nuestro juicio exagerados, olvidando el significado de la palabra “algunos”.

Seguimos: el trastorno que se ha generado con lo que los técnicos llamamos Inversión del Sujeto Pasivo ha sido horrible. Desde 2017 se viene diciendo (o intentado decir) que el propietario no residente sin establecimiento permanente (este último concepto es para nota), debe acogerse a esta modalidad que consiste en no repercutir IVA al intermediario y “buscarse la vida” a la hora de recuperar el IVA soportado. (Disculpen la expresión, pero estoy seguro de que nos entienden). Pues bien, alguien ha iluminado al legislador y esta práctica deja de ofrecer dudas desde el pasado 1 de enero de tal manera que el citado propietario puede repercutir IVA en sus facturas, y, por tanto, deducirse el IVA soportado en sus compras y gastos.

Otra cuestión que no se sostiene: los gastos soportados por propietarios no comunitarios. El agravio comparativo respecto a los propietarios comunitarios es brutal. ¿Por qué un señor francés puede deducir los gastos soportados por su vivienda turística en España y en cambio un señor de Ucrania no puede hacerlo? Tengamos paciencia, es cuestión de que los tribunales acaben resolviendo este sinsentido.

En definitiva, es evidente que hay mucho por hacer. Confiemos en que el legislador aplique el sentido común, que reúna a expertos si fuera el caso, y que redacte un texto normativo que nos lleve a la seguridad jurídica. Esto es fundamental porque mientras tanto, los contribuyentes de este sector, cada vez que tienen una comprobación de Hacienda no pueden evaluar las consecuencias que se pueden derivar de la misma. Y lo de la lotería se inventó para otros menesteres, no para liquidar impuestos.

Antonio Pérez Bernabeu
Economista, asesor fiscal en Solgia Asesores de Empresa