Fernando Cos-Gayón. Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La actual coyuntura económica ha abierto un escenario de incertidumbre sobre cómo evolucionará el mercado. En el sector inmobiliario, las previsiones son optimistas e impera una sensación de estar "en un buen momento, con ventas a un nivel muy alto tras la incertidumbre en la fase inicial de la pandemia". Así lo augura Fernando Cos-Gayón, director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación de la Universitat Politècnica de València y del Observatorio de la Vivienda de la UPV, para quien hay músculo en el mercado con "buenas perspectivas a corto y medio plazo".
De hecho, asegura que la pandemia ha servido para acelerar el proceso de digitalización en las empresas, transformando las relaciones internas y externas en todas las organizaciones, haciéndolas más eficaces y permitiendo que el ritmo de la comercialización se mantuviera incluso en estos tiempos complicados.
No obstante, el sector también afronta una subida en los costes de la construcción propiciada por el encarecimiento de las materias primas que en el caso del acero, por ejemplo, es de hasta el 50%. "Ese incremento de costes no tiene posible absorción en un alza de los precios porque tensionaría el mercado", señala Cos-Gayón. Por tanto, considera que el futuro de la obra nueva se encamina hacia la industrialización de la vivienda. "El sector necesita cambiar de paradigma constructivo para dejar definitivamente la artesanía y pasar a los procesos industriales y de gestión. Es la única salida de la construcción para optimizar recursos", subraya.
Lo cierto es que ya existen varias empresas que se han sumado a la construcción industrializada, que consiste en la fabricación de parte del inmueble en un taller utilizando métodos mecanizados como en la industria. Un fórmula que permite crear de forma más rápida espacios estandarizados al mismo tiempo que acorta los tiempos de construcción. "El cliente espera mejores productos a nivel de eficiencia energética, con menores consumos, y de calidad. Esos niveles de confort son costosos de conseguir con la forma tradicional. En un taller, en cambio, optimizas materiales y te aseguras la calidad del acabado y la contención de costes", explica.
Pero no solo se trata de una nuevo paradigma impulsado por las turbulencias del mercado, sino también propiciado por la falta de profesionales en la construcción. "El sector no es atractivo y falta mano de obra. Solo será posible atraer talento si pasa a percibirse como un trabajo industrial, con procesos limpios, seguros y de gran calidad. Tenemos que pasar del yeso y el ladrillo al montaje de unidades completas de obra elaboradas en taller", apunta el director del Observatorio de Vivienda de la UPV. Un problema que también obliga a repensar las formas de trabajo actuales.
Pero, todo cambio, también encuentra sus detractores. Y, aunque muchas compañías poco a poco están asumiendo este reto, también las hay que se muestran más reticentes. Además, son todavía pocos los proveedores especializados en este campo, apunta. Aunque poco a poco ese camino se irá recorriendo hasta el punto de que la obra nueva se fabrique de forma completamente modular. Por ahora, el foco está puesto en la fabricación de algunas partes de la vivienda como cocinas o baños de forma industrializada, pero recalca que la tendencia va encaminada hacia la construcción en 3D. "Es un cambio disruptivo que está ahí. La transición de la obra nueva va hacia las viviendas industrializadas", recalca Cos-Gayón.
Sin duda, otra de las tendencias que marcará los próximos años del mercado inmobiliario, y ya lleva tiempo atisbándose en el sector, es la obra nueva dedicada al alquiler. Así, el Build to Rent, que ya venía con fuerza, se convertirá en valor refugio para las grandes operaciones inmobiliarias. La necesidad de oferta en un segmento poco profesionalizado como el alquiler ha lanzado a fondos y grandes compañías a crear divisiones especializadas en construir para alquilar, en un momento de auge de este nicho por la alta demanda.
"No se trata de que sea mucho más interesante económicamente optar por alquiler, sino que en muchos casos no es posible acceder a la compra por la falta de ahorro de las familias para hacer el desembolso inicial de la entrada de una vivienda", explica. La tradición española de la propiedad, frente a otros países europeos con mayor cultura del alquiler, también había provocado que el parque de viviendas fuera menor. Esa escasez sumada al tirón de los apartamentos turísticos ha provocado en los últimos años que los precios se hayan disparado, lo que también ha abierto un espacio a las empresas para apostar por este tipo de inmuebles. Aunque, según el también director de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de Edificación, este 'boom' será coyuntural hasta que se estabilice el mercado.
También considera que tendrán "un recorrido interesante" en estos próximos años los espacios compartidos como los coliving o coworking, que ya han irrumpido con fuerza y han demostrado su resiliencia en tiempos de pandemia.
Pero, eso sí, pese a que el mercado del alquiler va al alza, en València el sector ya ha detectado una creciente demanda hacia la compra de la primera vivienda. Sin embargo, para que ese acceso sea posible, Cos-Gayón incide en la necesidad de que la Administración ponga en marcha políticas para aportar la parte del precio de la entrada sin financiación bancaria tradicional.
"El Estado podría avalar esa entrada inicial del 20% a través del ICO, lo que no supondría descapitalización, sino una apuesta respaldando el préstamo puente que lo haría posible a familias que por rentas sí podrían hacer frente a la hipoteca. Sería un forma de acceder a la vivienda, dinamizar el sector, crear empleo y posibilitar a muchas familias tener una casa. Es hora de que las administraciones públicas potencien políticas en materia de vivienda que posibiliten ese primer acceso", destaca.
Por otro lado, pone el acento en dos de los principales problemas para el desarrollo de proyectos de obra nueva en València: la falta de suelo y la lenta tramitación de las licencias de obra. "Las demoras son de tal magnitud que llegan a condicionar la viabilidad de la operación inmobiliaria, por los costes inducidos y la incertidumbre generada", advierte. En cualquier caso, asegura que la ciudad sigue en el punto de mira de las compañías por su atractivo inversor, aunque lo cierto es que ya se percibe una clara tendencia hacia zonas del área metropolitana por el tirón de los adosados y las viviendas unifamiliares.
"Se han encontrado nueva bolsas de suelo cerca de València como Bétera, La Cañada o l'Eliana y otros puntos como Sagunto, Giler, LLíria o Sueca que por sus conexiones y accesibilidad también serán la apuesta de los promotores más locales. Además, ahora la gente quiere lo natural", recalca para señalar que, en cualquier caso, los suelos pendientes en València se irán desarrollando porque la demanda por vivir en la ciudad sigue latente y los precios se han mantenido estables, con alguna ligera subida de cara a final de este ejercicio.
