Ralentización en el mercado residencial de Valencia y giro de la demanda al alquiler

VALÈNCIA. El mercado residencial en la provincia de Valencia sufre los primeros visos de ralentización en sus ritmos de ventas y operaciones consecuencia de la crisis por el coronavirus. Así, el dinamismo de los últimos ejercicios se ha frenado de forma significativa tanto en obra nueva como en segunda mano. Prueba de ello ha sido el trasvase de potenciales compradores al mercado del alquiler, un escenario que también ha propiciado que se incremente el atractivo de los inversores por proyectos bajo la fórmula del build to rent, esto es, construir para alquilar.

Y es que la demanda ha perdido la robustez que tenía en época precovid ante la incierta evolución del mercado laboral, lo que ha provocando un retraso en las decisiones de compra, reduciendo los ritmos de venta de promociones en curso y el volumen de transacciones en el mercado de vivienda usada, según un informe de la consultora Colliers Internacional sobre el mercado valenciano.

Así, el documento señala que la provincia de Valencia registró durante la primera mitad de 2020 un descenso del 30% en el número de transacciones de viviendas comparado con el mismo periodo de 2019. Esta caída es más significativa en la vivienda de segunda mano (30,7%) que en la de obra nueva (18,9%). El confinamiento, la incertidumbre, los ERTE y el desempleo han provocado que en el segundo cuatrimestre de 2020 tan sólo se hayan cerrado 4.450 transacciones en comparación con las 8.698 del mismo periodo de 2019, una caída de 48%.

El segmento más afectado por este escenario de incertidumbre ha sido sin duda la obra nueva, cuyas operaciones han caído un 19% en la provincia y un 12% en la ciudad respecto al año pasado. No obstante, no se prevén caídas abruptas, sino un freno ante las perspectivas inciertas sobre la evolución de la pandemia. Además, el informe puntualiza que "estas transacciones provienen en muchos casos de ventas sobre plano efectuadas durante los últimos 24 meses, por lo que no se prevé una caída dramática para el presente ejercicio".

En la ciudad del Turia existen más de 100 promociones de obra nueva a la venta, lo cual suponen más de 1.000 viviendas en curso y en comercialización. Las zonas más activas corresponden a Benicalap, alrededores de la avenida Juan XXIII; zona de Campanar entre Maestro Rodrigo y avenida de Las Cortes; Patraix; Malilla y Quatre carreres. Muchas de ellas ya están en marcha y, según las previsiones de la consultora, "València sufrirá una ralentización significativa de los ritmos de venta". Aquellas promociones con financiación condicionada a un alto nivel de preventas, muy probablemente no se iniciarán", puntualizan.

Pero no solo hay desarrollos en el cap i casal. Cierto es que València concentra el 44,63% del total de las operaciones de obra nueva en la provincia, pero destacan otras zonas del área metropolitana de la ciudad que también acaparan el interés de las compañías porque hacen la función de municipios dormitorio para los habitantes que quieren estar cerca de la ciudad ya sea por trabajo o por ocio. Así, Torrent que concentra el 5,56% de los desarrollos;  Quart de Poblet y Paiporta, un 5,4% y un 3,1% respectivamente. En concreto, se han detectado 34 municipios con crecimiento positivo de transacciones de obra nueva en lo que llevamos de 2020, entre los que destacan, Torrent, Quart de Poblet y Rocafort.

Vivienda de segunda mano

En cuanto a las vivienda de segunda mano, las estadísticas arrojan para la ciudad de València una reducción de las transacciones de vivienda del 38% en lo que va de año y una bajada de los precios del 7,5% desde el mes de febrero. Por tanto, en general, los ajustes son moderados y con un elevado margen de oscilación semanal. No obstante, reflejan una tendencia bajista evidente. 

En cualquier caso, desde Colliers puntualizan que "Valencia llegó tarde a la recuperación, después de Madrid y Barcelona, con lo que el precio medio de la vivienda ha tenido un crecimiento muy moderado y es aún asumible por los compradores". 

Por distritos, el análisis efectuado refleja que Poblats Maritims acumula una bajada de los precios de un 5%, un valor bastante moderado. Según apunta el documento, este comportamiento es debido a su carácter de barrio 'acogedor', que ha hecho que la actividad inversora de compradores locales y de extranjeros, de adquisición y reforma de pisos, no se haya visto especialmente afectada, a pesar de que muchos de esos inversores extranjeros aún estén desaparecidos. Además, "la influencia de las promociones de Moreras probablemente ha contribuido a suavizar este descenso", señala. 

En cambio, Eixample y Campanar, el primero con sólo 3% y el segundo con 2%, están demostrando más resistencia al ajuste de precios, probablemente motivado por el mayor poder adquisitivo de los propietarios y la escasez de oferta, que normalmente puede esperar, y de la demanda que se ve menos afectada por la crisis. Por contra, Benimaclet y Benicalap reportan comportamientos muy distintos por su perfil popular, con una horquilla que va del -5% al -8% de ajuste. 

Por su parte, Quatre Carreres, a pesar de la gran cantidad de oferta de obra nueva que ha mejorado el entorno en los últimos 3 años, presenta caídas de un 7,5%; Olivereta, Patraix, Jesús y Camins al Grau: con ajustes que van del -5% en Olivereta al -7,5% en Camins al Grau o al -9,4% de Jesús. Estos barrios reportan comportamientos similares. Son barrios más populares y sus vecinos pueden estar sufriendo más a nivel económico. Sin embargo, en Camins al Grau, el mayor ajuste se produce sobre todo en la franja que va desde la Avda. Baleares hasta Ayora. 

Giro de la demanda al alquiler

El mercado de alquiler en Valencia se ve menos afectado. De hecho, desde Colliers detectan que "se está produciendo un giro de la demanda residencial hacia la vivienda en alquiler provocado por una mayor tasa de esfuerzo para comprar que para alquilar y una restricción dela financiación para compra de vivienda o proyectos en curso". "Este mercado es bastante homogéneo, con unos precios medios entre 7,9 euros y 12,2 euros por metro cuadrado al mes y presenta una escasa oferta de vivienda en alquiler y una demanda estable", puntualizan.

Además, señalan que muchos de los fondos internacionales comienzan a ver la ciudad de València como un mercado alternativo al de Barcelona, pero con menos regulación. Así el build to rent coge impulso en la ciudad con nuevos proyectos en marcha. Y es que "el desarrollar activos residenciales en renta podría cobrar sentido en un futuro no muy lejano con la irrupción de esta crisis económica", señala.