Gerardo Roger: "Las viviendas dotacionales son una buena fórmula para jóvenes y colectivos vulnerables"

CALP. Gerardo Roger Fernández es un urbanista de prestigio. No en vano ha participado en casi todas las redacciones de las leyes de viviendas del Estado y de la Comunitat Valenciana de los últimos años. También ha sido el director del Plan Cabanyal de València. Además, ha sido director del Servicio de Urbanismo del Ayuntamiento de Almería y director general de Urbanismo y Ordenación del Territorio de la Comunidad Valenciana, hasta 1995. Esta semana ha visitado Calp, con motivo de unas jornadas urbanísticas con motivo del Año Bofill. y Alicante Plaza ha podido dialogar con él acerca de la problemática de la vivienda.  

-¿Qué medidas deben tomar las ciudades para hacer frente al aumento de las temperaturas, a la degradación del litoral, a los temporalesy a los retos que plantea el cambio climático?

-Fundamentalmente, los retos actuales del urbanismo, no solo por el cambio climático, pero con el cambio climático aún más, es una mejor una intervención en la ciudad consolidada, en el suelo urbano muy intencionada, muy defensora o reductora de contaminaciones, de permeabilidad de las lluvias, de arbolado. Sobre todo, es fundamental abonar en las ciudades para generar sombra y producción de clorofila y demás... Eso es lo fundamental en la ciudad. Porque el problema que hemos tenido en el urbanismo, en la Comunitat Valenciana, y en toda España, es que los últimos años han sido un procedimiento de creación de nuevas ciudades, de nuevo espacio, de urbanizar los patatales. Y eso ha generado muchos problemas porque la expansión y además con modelos normalmente de densidades bajas y muy abiertos ha generado problemas de contaminación de tráfico, porque desplazarse en automóvil es carísimo, y de mantenimiento de agua. Esos modelos expansivos afortunadamente han acabado; acabaron con la crisis financiera inmobiliaria, sobre todo desde la explosión de la burbuja de 2008, prácticamente eso. Bueno, se acabó. La intervención potente está en la ciudad consolidada, en el suelo urbano. Y ahí es donde hay que mejorar los espacios públicos, mejorar el patrimonio edificado, planteando medidas de ahorro energético, y en los espacios públicos con mucho arbolado, con suelos que sean permeables a la lluvia para que esas islas de calor que tenemos en las ciudades históricamente las reduzcamos y al revés, consigamos que sean oasis, en vez de ser islas de calor.

"EN LOS ÚLTIMOS AÑOS SE HA DADO UN PROCEDIMIENTO DE CREACIÓN DE NUEVAS CIUDADES, DE NUEVO ESPACIO, DE URBANIZAR LOS PATATALES. Y ESO HA GENERADO MUCHOS PROBLEMAS"

-Entonces, el futuro pasa por rediseñar espacios consolidados y, ¿en vertical?

-No tiene porque ser en vertical. Hay datos, hay ratios o umbrales de edificación que están muy bien, que son las 50-60 viviendas por hectárea, con cuatro o cinco plantas de media con espacios comunes. Ese es el ratio ideal. Porque la vivienda unifamiliar, que no está mal, lógicamente no, no hay que prohibir ni demonizar la vivienda familiar, pero acotarla a su dimensión más racional, porque consumen espacio y genera mucha, mucha contaminación, mucho desplazamiento. Lo ideal sería 40-50 viviendas por estar a cuatro o cinco plantas ocupando la mitad de los espacios. Y ese es un modelo de arquitectura perfecto. Por lo tanto, existen posibilidades de densificar racionalmente las áreas que tienen muy baja densidad, con unas 20 o 30 viviendas en dos y tres plantas. Los centros históricos tienen dos-tres plantas, y hay que mantenerlos por narices. Yo me refiero a los ensanches, todas las arquitecturas y ciudades  que crecieron a partir de los años 60-70. En este tipo de ciudad, con tres o cuatro plantas, meter una planta más permite mejorar, rentabilizar las actuaciones, que el precio de la vivienda y del suelo se acomode a las demandas sociales. Bueno, pues con medidas que racionalicen un poco las densidades y tal, que mejoren la ciudad consolidada, pues se puede conseguir mejorar la calidad de vida y sobre todo, los precios, que es uno de los mayores hándicaps, pues se están disparando.

-¿Algún ejemplo de esa racionalización urbana?

-Mira, en València, se aprobó en marzo el Plan Especial del Cabanyal, que he dirigido yo. Allí se contemplan unas 1-000-1.200 viviendas nuevas, de las cuales 900 formarán parte de un parque público de viviendas en alquiler social, que se van a alquilar a 300-350 euros al mes. Esto es lo que hay que plantear. El Cabanyal va a ser la organización más perfecta de València: tiene cerca la playa, la universidad, se puede ir andando. ¿Qué más quiero? El Cabanyal ha tenido un disparo de precios de marices y por eso insté a las autoridades a que se aprobara lo antes posible. Mira, el plan no va a hundir los precios, pero si de las 1.000-1.2000 como mucho, unas 900 se destinan a alquiler, eso no va a impedir que una casita en primera línea de playa, si es de renta libre, se pueda vender en 500.000 euros. Pero al resto de viviendas les va acomodar los precios, van a bajar y sobre todo para los habitantes del barrio, pues pueden alquilar aquello por 340 euros. Ya sabes que los parques públicos de vivienda de alquiler en España son prácticamente nulos. Cosa que es penosa, porque en Europa desde la Segunda Guerra Mundial, parques de alquiler, fíjate el la ratio de viviendas en alquiler social de Europa, el ratio medio son 60 viviendas por cada mil habitantes. En España nos hubieran correspondido tres millones y tenemos 150.000. O sea, fíjate si nos queda margen claro, aquí tuviéramos tres millones en España a 300, 350 €, 400, la gran demanda de viviendas pues habría satisfecho.

"EL PLAN DE CABANYAL DE VALÈNCIA VA A PERMITIR ACOMODAR LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS, VAN A BAJAR Y SOBRE TODO PARA LOS HABITANTES DEL BARRIO, PUES PUEDEN ALQUILAR AQUELLO POR 340 EUROS".

-Y de la vivienda pública de nueva creación, ¿qué me dice? ¿por qué no hay más oferta?

-Hay otro tipo de vivienda nuevo, que que se metió por primera vez en la legislación valenciana, de la que yo colaboré, que se llaman viviendas dotacionales, que se construyen en parcelas de equipamientos, donde hay un colegio, una guardería infantil, etc. A parte de ese equipamiento público, se pueden hacer viviendas públicas dotacionales. Apartir de la planta primera, en 2.000 metros, se hacen cuatro plantas distintas y dotacionales. Bueno, estas viviendas, dice la ley valenciana, se pueden destinar a menores de 35 años, mayores de 65, víctimas de violencia de género y  de desahucios. O sea, a los colectivos más vulnerables. Con esta solución, los jóvenes, que son mileuristas y por una habitación en Madrid les cobran 400 euros, pues podrían alquilar una vivienda de uno o dos dormitorios. Y además esa vivienda siempre es de alquiler porque es de dominio público. Es como una guardería, como una residencia de ancianos y que va rotando. Hay que meterlo mano a eso ya.

"LA VIVIENDA DOTACIONAL ES SIEMPRE  ALQUILER PORQUE ES DE DOMINIO PÚBLICO. ES COMO UNA GUARDERÍA, COMO UNA RESIDENCIA DE ANCIANOS, QUE VA ROTANDO"

-¿Y por qué no se ha hecho hasta ahora?

- Primero, porque esta ley lleva un par de años. Y luego ya sabes que los poderes públicos, y de todos los partidos, no han prorizado en el tema de la vivienda pública hasta esta legislatura. Las viviendas dotacionales son casi una creación mía, se metió en Ley de Vivienda del Estado y desde 2015, en la ley valenciana. Ha sido ahora, desde las elecciones de julio, cuando todos han dicho que hay que hacer unos mil viviendas, otros 5.000, otros 20.000. Por fin los partidos políticos y los poderes públicos han asumido que esto es necesario. Ayer (por el jueves) Pedro Sánchez hablaba de una propuesta de vivienda; el PP aquí también está con el tema. Eso me da una cierta medida de optimismo. Pero a todos les digo siempre una cosa: necesitáis crear una oficina de gestión específica, pequeñita, mínima, porque esto no lo puede llevar el arquitecto municipal que lleva licencias y más cosas. Esto tiene que ser una oficina mínima y yo siempre pongo el ejemplo en Torrent, donde hay una empresa que se llama Nous Espais Torrent, que son cinco: un gerente, que es  arquitecto y además es abogado; un economista contable total que les lleva las cuentas;un ingeniero industrial, que les lleva el control de los suministrios y dos administrativos. Bueno, esos cinco han promovido y han gestionado como promotores una asociación que se llama Parque Central Torrent. Lo que hicieron fue sacar a concurso la ordenación y después la construcción. Es una cosa espectacular, de calidad y que no le costó un duro al ayuntamiento. Insisto en este ejemplo.

"LA VIVIENDA DOTACIONAL ACABARÍA CON LA GENTRIFICACIÓN Y LA SEGREGACIÓN SOCIAL DEL ESPACIO"

-A veces se achacado que la vivienda pública no sale por el tema de la burocracia. ¿Cuesta tanto? 
-Sí, porque lleva una gestión enorme. Lo que pasa es que cada vez se ha acotado más. Lo que pasa es que la vivienda pública se localiza bien en parcelas públicas municipales, que son las VPO de toda la vida. Y luego están las viviendas sociales, que son nuevas, que todavía le suena a chino a la mayoría de los ayuntamientos de España. Es decir, que la vivienda pública puede ser la vivienda protegida tradicional, que siempre va a ser más difícil llevarla a cabo, porque los suelos urbanizados destinados a eso no hay demasiados, y la vivienda dotacional. España está llena de suelos para colegios, para guarderías, para centros de salud, para hospitales y tal, incluso construidos. Porque fíjate si hay un colegio construido, qué problema hay en construir a partir de la primera planta, encima de las aulas siempre que la estructura aguante,  pues metes aquí cuatro plantas de viviendas dotacional. Fíjate si hay suelos por un tubo. Eso acabaría con la gentrificación y la segregación social del espacio. Si hubiera en Madrid, en la calle Serrano, un colegio de estos públicos que nada impide que puedas meterle 40 viviendas ahí, Bueno, mientras que esas viviendas no se descalifiquen. Eso ya se acabó. Ahora la vivienda protegida es protegida para toda la vida y la vivienda dotacional lo es para toda la vida. La dotacional es, además, demanial. 

"EL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA TIENE UNA INERCIA ENORME. QUIEREN SEGUIR HACIENDO LO MISMO DESDE HACE 50 AÑOS. Y CUESTA MUCHO CUALQUIER NOVEDAD"

-¿Por qué no es atractiva la construcción de vivienda pública para los promotores?

-La administración no construye; los ayuntamientos no tienen paletas ni constructores; hay que contratarlos fuera. Es más, todo esto se puede financiar. Es el ejemplo son las viviendas dotacionales. La promoción entera de la vivienda se paga con recursos públicos de la Administración. Paga todo y se queda con todo. Bien, pero eso supone tener un colchón muy potente. Segunda fórmula: la concesión. Hago una concesión a 20, 30, 40 años y la saco a concurso. Es importante fijar el plazo de esa concesión y cuando finaliza, devuelven las viviendas. Y ese caso, sucede que muchos concursos quedan desiertos porque a los promotores no le salen los números y no se presentan, por eso soy partidario de dejar el plazo abierto. Lo que importa en este caso es que haya mucha vivienda pública, en este caso de construcción gratuita, que al ayuntamiento no le va a costar un duro. Bueno, esa es una forma de que no te cueste nada, y otra que te cueste una parte, que es lo que se llama un complejo inmobiliario, que por cierto, aquí en Calp hemos hecho el ejemplo más potente del complejo inmobiliario de España, que es construir una parte de ese edificio. Se saca concurso y el adjudicataria paga. Y con ese dinero a lo mejor el ayuntamiento puede financiar viviendas dotacionales. Ahí, en el peor de los casos, va a tener esas viviendas por el 50 o el 30% de los costes. O sea que tienes las tres posibilidades: la primera, ir todo a riñón; y las otras dos, que son una colaboración público-privada. Lo que pasa es que esto se lo cuentas a los responsables de urbanismo, políticos y técnicos y politécnicos, y no lo conocen; no lo entienden; se asustan... El sector inmobiliario en España tiene una inercia enorme. Quieren seguir haciendo lo mismo desde hace 50 años. Y cuesta mucho cualquier novedad, cuesta mucho romper la inercia. Pero bueno, poco a poco.