'Home Staging', el negocio de dar un lavado de cara a la vivienda para venderla más cara

VALÈNCIA. Conseguir un 'flechazo' y un 'amor a primera vista' hacia una vivienda para venderla más rápido y con un valor superior. Esa es la filosofía del 'home staging', una técnica de marketing basada en el diseño y la decoración de inmuebles para darles 'un lavado de cara' a través de diferentes técnicas visualmente más atractivas para el potencial comprador. Se trata, por tanto, de adecuar una vivienda para sacarle su máximo potencial con pequeños arreglos y sin acometer una reforma para venderla más rápido y por más dinero. 

"Consiste en toda una puesta en escena para poner la vivienda bonita para su posterior comercialización ya sea en venta o alquiler", explica Ángel Ferrando, presidente de la Asociación Home Staging España (AHSE). Pintura, luz y decoración son sus principales aliados. "Preparamos de una manera muy estricta el inmueble para que se enamore de él el mayor número posible de gente. De esa forma, lo que propiciamos es la agilización y revalorización del activo para su venta o alquiler", detalla.

Las técnicas son varias, pero una de las más comunes para minimizar la inversión del propietario es el uso de mobiliario de cartón para que el inquilino o comprador no solo vea en imágenes el potencial de las estancias, sino también in situ cuando realice la visita. "En la mayoría de los casos, sobre todo en pisos piloto, se monta una casa para dar a conocer el espacio real y su capacidad. Como hoy en día eso es muy costoso, se ha creado mobiliario de cartón para minimizar costes y ver el cómo quedarían las estancias", puntualiza. 

Pero no es la única fórmula del home staging. También, los profesionales de este sector se encargan de la reparación de algún desperfecto o recurren al uso de papeles de colores y la pintura para dar un nuevo aire y calidez a las habitaciones. Al final, se trata de pequeños arreglos para dar un nuevo aspecto a los pisos, la mayoría de ellos de hace más de tres décadas. Y todo ello con colores neutros y decoración impersonal para captar al mayor público posible. 

"Actualizamos su decoración y la adaptamos al siglo XXI, dado que la mayor parte del parque inmobiliario español está envejecido y proyectan una imagen de hace 30 o 40 años", puntualiza. Por tanto, lo que se propone es actualizar las viviendas para que cuando las fotografías se suban a los portales inmobiliarios sean atractivas. "Cuando estas buscando una casa lo primero que miras son las imágenes. Si no te llaman la atención no haces 'clic' en la propiedad".

Pero también, en el momento de las visitas, ya que Ferrando apunta que en muchas ocasiones los clientes se sienten "estafados" al ver las imágenes en Internet y luego la realidad una vez se personan en la propiedad. 

"Revalorización de la vivienda"

El home staging se aplica a todo tipo de viviendas: de alto standing, urbanas, viviendas procedentes de banco, chalets, casas de campo e, incluso, en embarcaciones y caravanas. Estos profesionales pueden prestar sus servicios al cliente final o a las inmobiliarias que se encargan de gestionar la venta o alquiler de las propiedades. Y, según la encuesta que elabora anualmente la Asociación Home Staging España, el 62% de las viviendas que han pasado por sus manos aumentó su valor alcanzando una revalorización de hasta el 45% del valor inicial del inmueble.

"Este incremento oscila de media entre un 5 y 20%, cuando la inversión que requiere el proceso está entre el 0,8% y el 2% del valor de la vivienda”, asegura el presidente de AHSE. Pero el proceso tiene otro efecto añadido al reducir "las propuestas a la baja manteniendo el precio de mercado", añade el directivo, que destaca que también se acorta el tiempo en el que el producto está en el mercado.

"El 69% de los inmuebles se venden en un periodo que oscila entre uno y dos meses frente a los siete u ocho meses habituales, con todo lo que implica de ahorro de impuestos, suministros y demás", asegura Ángel Ferrando. "En el caso de los alquileres se alquilan siete veces más rápido, pasando de 56 días de media tras la pandemia a solo siete días", añade.

Para el propietario la inversión es de entre el 1-2% sobre el valor total de la vivienda. Además, depende del estado y las necesidades de cada inmueble. "Lo que hacemos es un estudio exhaustivo de cuáles son las necesidades básicas a nivel de pintura, decoración y reparaciones. Se intenta por todos los medios hacer una preparación lo más económica posible y lo más fiel al presupuesto de cada cliente. Al final se trata de cambiar la imagen y preparar el envoltorio", destaca. 

"Desconocimiento sobre la profesión"

Lo cierto es que el home stagig poco a poco se abre paso en España, tras una larga tradición de más de 40 años en EEUU. No obstante, Ferrando reconoce que "sigue siendo un gran desconocido" y tiende a confundirse con el trabajo de un decorador o un interiorista, algo que rechaza. "No tiene nada que ver. Ellos hacen un proyecto personalizado para una persona en concreto en base a unos gustos, necesidades y con un presupuesto que suele ser más elevado. El home staging desarrolla proyectos para llegar al mayor número de gente posible. Se despersonalizan los espacios y no nos ceñimos a un gusto concreto", recalca.

Tampoco cree que la irrupción de herramientas digitales como tours o reformas virtuales para ver el 'antes y después' de una vivienda puedan influir de forma notable en el negocio. "Nunca van a sustituir esa sensación que se produce en nuestro cerebro cuando vemos algo en el momento. Nosotros utilizamos marketing sensorial y olfativo y eso no se proyecta en una fotografía, pero sí en una visita. Si cuando llegas a una vivienda no está preparada conforme a lo que has visto en imágenes se produce un rechazo", subraya.

Por el momento, la profesión no está regulada en España, algo en lo que se está trabajando desde la Asociación Home Staging España (AHSE), que este año ha celebrado su décimo aniversario. Hay tres escuelas en el país, dos en Madrid, y otra en Barcelona en las que se da formación sobre técnicas básicas. "En EEUU está más arraigado y no salen viviendas al mercado si no han pasado antes por un profesional del home staging. Nosotros estamos trabajando para que se reconozca la profesión. Este año ya hemos logrado tener un sello de calidad y que la asociación se reconozcas en las principales plataformas inmobiliarias y del mundo profesional", concluye Ferrando.