VALÈNCIA. La socimi Ktesios, del fondo español RKS, busca crecer en la Comunitat Valenciana para ampliar su negocio de alquiler asequible. Para ello, contempla una inversión de cerca de 40 millones de euros en los próximos años para seguir con la compra de edificios con el objetivo de llegar a las 425 viviendas en la autonomía valenciana. "La región es absolutamente estratégica para la socimi", destaca su presidente, Henry Gallego.
Ktesios, que cotiza en BME Growth desde mayo, es especialista en inversión residencial y asset management de inmuebles. La socimi invierte en zonas periféricas a grandes urbes para ofertar alquileres asequibles. Actualmente es propietaria de 609 inmuebles, correspondientes principalmente a 345 pisos, 27 viviendas unifamiliares, 1 oficina, 158 plazas de garaje y 49 trasteros, con una valoración de estos activos de 32,6 millones de euros.
En la Comunitat Valenciana cuenta con presencia en las tres provincias con más de 60 viviendas repartidas en Teulada, Chilches, Moncada y Catral. Su intención es superar las 400 unidades en los próximos años para lo que prevé invertir unos 40 millones. De hecho, en estos momentos está en negociaciones para incrementar su portfolio en la región.
"Estamos en análisis de nuevas operaciones porque la Comunitat Valenciana es estratégica para crecer por todo el stock inmobiliario que tiene. Estudiamos adquisiciones en poblaciones como Benicarló, Xàtiva, Alicante ciudad y otras poblaciones cercanas al área metropolitana de València", explica el presidente de la compañía.
Fundada en 2019 con el propósito de crear un vehículo dedicado al alquiler asequible para clase trabajadora, Ktesios tiene su foco puesto en la adquisición de edificios en poblaciones que no son prime, pero en las que exista actividad económica. Principalmente, los activos que 'ataca' son antiguas promociones que quedaron pendientes de la crisis de 2008 o que pasaron a manos de grandes fondos o entidades financieras. Posteriormente, los opera a través de su gestora RKS-AM.
"La socimi nace de una gran necesidad que hay en el mercado como es la vivienda asequible. Antes de la crisis inmobiliaria de 2008 se construyó mucho en zonas con gran potencial de crecimiento residencial, especialmente en la costa levantina, pero también en otras sin demanda. Hubo mucha desproporción, pero la financiación fluía en ese momento. Después se cerró el grifo y todo se paralizó hasta 2013 cuando empieza un nuevo ciclo con la entrada de inversores en zonas prime", señala.
Sin embargo, Gallego destaca que un gran volumen de esos residenciales se construyeron en zonas donde hasta ahora "nadie ha querido invertir". Se trata de núcleos urbanos con gran generación de empleo por su cercanía a fábricas o polígonos industriales y en los que existe necesidad de vivienda. "Para nosotros la clave es la alquilabilidad. De hecho, tenemos ratios de ocupación de un 95%. No vamos a familias vulnerables, sino a aquellas cuyos ingresos no les permiten un alquiler de 800 euros, que es la media actual de las rentas. Por eso, nuestro alquiler medio se sitúa en los 393 euros", expone.
Además, sus vendedores suelen ser fondos o entidades con grandes carteras inmobiliarias a los que compran con grandes descuentos, lo que les permite menores rentas. "Compramos con descuentos sustanciales. Uno de los objetivos de Ktesios no solo es dar una segunda oportunidad a activos parados y ponerlos en rentabilidad, sino la generación de empleo local", señala. Así, han cerrado operaciones con Bankinter, Unicaja, BBVA o fondos con Lone Star.
La rentabilidad para sus inversores se consigue por medio de los alquileres, además de que en momentos determinados venden edificios para seguir invirtiendo. Para potenciar el impacto social, también han sacado la modalidad del alquiler con opción a compra de forma que el inquilino a partir de de tres años pueda quedarse la vivienda.
Ahora, Ktesios busca ganar más músculo en España y alcanzar los 6.000 unidades en 2026. "El mercado español tiene mucho potencial porque sigue habiendo mucha vivienda. Vamos a paso a paso, con un crecimiento orgánico, pero con pasos firmes", subraya. En estos momentos, cuenta con presencia en nueve comunidades autónomas y su objetivo es incrementar su penetración en España y entrar en Castilla y León, Extremadura y el norte del país. "Abrimos nuestro abanico a todo el territorio nacional", avanza.
Y, dentro de esa estrategia, la Comunitat Valenciana es uno de sus puntos fuertes. Cierto es que estos años su compras han sido más pausadas porque, según explica Gallego, se han encontrado algunos escollos como el decreto de tanteo y retracto que paralizaba su actividad durante 60 días hasta que la Administración comunicaba su desinterés por el inmueble. "Eso genera incertidumbre porque te frena el negocio, pero ahora queremos avanzar y conseguir que el 10% de nuestra cartera esté en la autonomía valenciana", apunta.
Pero, además de la compra de producto, también su plan pasa por hacerse con socimis más pequeñas para ampliar su portfolio. De hecho, ya han absorbido algunas como QPQ Alquiler Seguro. "Queremos crear un único vehículo potente y seguir con nuestra vocación social para sacar más oferta asequible al mercado", concluye.
