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una cooperativa, entre los aspirantes que analiza deloitte

El Valencia CF abre negociaciones individuales con los finalistas para quedarse Mestalla

17/01/2019 - 

VALÈNCIA. El proceso de venta iniciado por el Valencia CF con el objetivo de traspasar las parcelas de Mestalla y retomar las obras del nuevo estadio ha entrado en una fase de negociaciones bilaterales entre los aspirantes y Deloitte, la consultora elegida por el club para hallar la propuesta más ventajosa para sus intereses.

En su última comparecencia, el director general del Valencia CF, Mateu Alemany, explicó que el proceso había llegado a "la tercera fase" -de un total de tres-, que consiste en "la concreción de las ofertas". Será un periodo largo, según detalló. "Tenemos la estimación que sobre el 15 de marzo explicaremos las ofertas en las que estamos trabajando y que sean vinculantes. Ahí veremos si tenemos alguna oferta que nos satisfaga y podamos iniciar las obras del nuevo Mestalla", indicó el dirigente. 

Preguntadas al respecto, fuentes conocedoras del proceso explican a Valencia Plaza que, en la práctica, esta última fase está consistiendo en la negociación bilateral entre Deloitte y los distintos aspirantes, uno por uno.

Se trata de un proceso mucho más flexible y cómodo para las diferentes firmas que los que tuvieron lugar en las fases iniciales, que contaron con un calendario ajustado para la presentación de información. Ahora, con un margen más amplio, tanto el club como los interesados exprimen las posibilidades de llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes, dada la enorme complejidad de esta operación.

"Puedo confirmar que hay ofertas interesantes, pero todavía hay que superar varios filtros", agregaba al respecto Alemany, sin precisar ningún nombre. Entre ellas, según ha podido saber este diario, se encuentra la de una gestora de promociones inmobiliarias en régimen de cooperativa que opera en España, especializada en proyectos residenciales de alto nivel. Según argumentan las mismas fuentes, contra la falsa creencia de que el modelo de construcción en régimen cooperativo se centra en proyectos de un perfil más económico, se trata de un modelo más accesible para clientes con capacidad adquisitiva.

La cooperativa, una particularidad más

Los compradores se agrupan en una sociedad cooperativa para convertirse en los promotores de su propia vivienda y, de este modo, se ahorran el coste del beneficio que obtiene la promotora cuando se trata de una empresa privada. Además, este modelo permite una mayor personalización de la vivienda en su fase de construcción, un importante valor añadido para proyectos exclusivos como el que se prevé desarrollar en Mestalla -dadas las características del céntrico enclave y las necesidades de la operación-.

En cualquier caso, está por ver si esta fórmula encaja finalmente con las particularidades del activo que vende el Valencia CF: unos terrenos con un estadio por derribar, del que el club va a tardar varios años en salir -el tiempo que tarde en construir el nuevo estadio- y en el que buena parte de la superficie edificable, alrededor del 40% de los 100.000 metros cuadrados previstos, será de uso terciario (principalmente metros cuadrados de superficie comercial, de valor inferior al residencial).

Se presupone que la gestora de la cooperativa debería adquirir los terrenos con fondos propios o a crédito para pagarle al Valencia CF y, posteriormente, cobrarle a los cooperativistas, circunstancia que agregaría una particularidad más a una operación que ya es de naturaleza compleja, puesto que cuenta con un importante periodo de espera y exige un proyecto comercial para los metros cuadrados que no son de uso residencial.

Interior del estadio de Mestalla
Como informó este periódico, entre las firmas interesadas por los codiciados terrenos de la Avenida Aragón sí había al menos un actor de perfil comercial. Se trata de Ceetrus -antigua Immochan-, compañía que gestiona alrededor de 400 centros comerciales en 12 países de Europa y Asia. La empresa, que acudió al proceso asesorada en materia de precios por una promotora española, cuenta actualmente con decenas de "galerías comerciales" -según su terminología- gestionadas en España, principalmente los centros de Alcampo repartidos por todo el país -entre ellos el valenciano de Alboraya-.

Además de Ceetrus, tal y como viene informando este diario, entre los aspirantes a quedarse los terrenos también mantenía sus opciones el fondo Cerberus, pese a que la compañía americana tenía importantes dudas sobre la rentabilidad de la operación. El problema con el que se encontraba es que acostumbra a materializar operaciones que le garanticen anualmente una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 15%, y la operación de Mestalla exige justo lo contrario los primeros años: esperar sin lograr retorno alguno.

Todo ello, sumado a los trabajos de demolición y al desarrollo del nuevo proyecto urbanístico, podría llevar al nuevo propietario a no poder rentabilizar su inversión hasta 2021 o 2022, una espera considerable para tratarse de una operación de tantos millones. El club de fútbol, pese a que no ha puesto precio a sus activos, los valora en 120 millones, si bien en el sector inmobiliario cada vez suena con más fuerza la opinión de que el Valencia CF, dadas las circunstancias, deberá rebajar sus expectativas si quiere materializar la operación.

¿Conclusión sin adjudicación?

Todas estas peculiaridades, sumadas a las retiradas de interesados que tuvieron lugar al inicio, obligan a contemplar la posibilidad de que el proceso concluya sin adjudicación, bien sea por falta de propuestas vinculantes o por que ninguna alcance los mínimos a los que esté dispuesto a bajar el Valencia CF, según especulan fuentes del sector inmobiliario. 

Las mencionadas complejidades dejaron en el camino a un buen número de aspirantes españoles presentes en la primera fase, en la que Deloitte dio acceso al cuaderno de venta a una selección privada de interesados. Entre ellos, un total de tres equipos que contaban con la participación un socio valenciano para la compra de los terrenos rehusaron a formalizar su oferta a título individual.

El caso más llamativo fue el de Atitlan. El grupo inversor de Roberto Centeno y Aritza Rodero era uno de los que más expectativas había generado tras su exitosa operación de 2017 para la adquisición de 100.000 metros cuadrados en el PAI del Grao, en aquella ocasión con el respaldo financiero del fondo británico Hayfin Capital y en compañía de la familia Martinavarro y el empresario Francisco Martínez.

Pero esta vez la firma no liderará la ofensiva de ninguno de los equipos, si bien no se descarta que pudiera adherirse a alguno de los que sí han materializado la presentación de una oferta no vinculante por los terrenos, tal y como parece estar intentando el fondo Patron Capital -que también renunció a concurrir en solitario tras analizar la operación-.

En la misma línea, tampoco jugará un rol protagonista la constructora Bertolín, otra de las empresas valencianas que se encontraban entre el abanico de invitados iniciales del Valencia CF. El equipo de la enseña, tras analizar en profundidad la documentación, decidió finalmente dar un paso atrás, tal y como también hizo la promotora valenciana Grupo Ática. Y lo mismo hicieron las promotoras nacionales Neinor y Aedas, una tercera también presente en la Comunitat y un fondo de inversión de capital americano. 

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