Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. El próximo 31 de marzo será un día clave para el devenir del proyecto inmobiliario que la cooperativa ADU Mediterráneo promueve en los terrenos del viejo Mestalla, una superficie de 97.225 metros cuadrados, de los cuales 55.769 metros cuadrados irán destinados a residencial y 41.456 metros cuadrados, a uso comercial. Tras aceptar el Valencia CF la oferta de ADU, el calendario fijado marca el último día del tercer mes del año para sellar el acuerdo de compraventa con el club, una fecha en la que también deberán contar con el apoyo de una entidad bancaria para acceder a la financiación.
El compromiso con el Valencia CF es llegar a la firma con el 70% de las viviendas comprometidas. A finales de enero eran 96 los inmuebles que ya estaban bloqueados, es decir, que el cooperativista ya ha firmado un contrato de adhesión y ha entregado un pagaré de 33.000 euros para acceder a uno de los pisos. El siguiente paso se producirá en verano cuando se aprobará el proyecto de reparcelación de los terrenos del estadio lo que permitirá que el club les entregue las parcelas libres de cargas.
Bautizado como Residencial Acequia de Mestalla, el proyecto residencial de ADU en los terrenos del actual estadio contempla una galeria comercial y cinco edificios de viviendas en los que se han proyectado más de 400 inmuebles, cifra que, sin embargo, no es definitiva y dependerá del número de cooperativistas final. Una 'macroperación' urbanística, cifrada en 400 millones entre la demolición del viejo estadio y la urbanización de la zona, condicionada por una serie de variables que deben ir cumpliéndose para poder ir encajando todas las piezas de este rompecabezas urbanístico. Valencia Plaza se reúne con el presidente de la Confederación de Cooperativas de Vivienda en España (Concovi), Juan Casares, para hablar del futuro del proyecto llamado a marcar un hito en el urbanismo de la ciudad.
-¿Por qué una cooperativa de viviendas para desarrollar este proyecto residencial en los terrenos del viejo Mestalla?
-La principal virtud de un proyecto cooperativo de viviendas es la participación del cooperativista que conforma esa sociedad porque decide qué tipología quiere, su memoria de calidades y qué necesidades tiene. Tras ese sondeo se le encarga al arquitecto, que ha contratado la cooperativa, para que haga explícitamente el proyecto que se demanda. Por tanto, ¿por qué este modelo es ideal para el proyecto Mestalla? Porque requiere de tres elementos: confianza, acompañamiento y coordinación para hacer bailar una serie de elementos y de agentes que si entre ellos no se ponen de acuerdo, el proyecto no sale. Este proyecto requiere de una clara manifestación de apoyo institucional y político. Y lo estamos teniendo.
-¿Era la mejor fórmula para desarrollar un proyecto a largo plazo como es el que ADU promueve en ese suelo?
-Seguramente haya muchas otras, pero yo lo que sí puedo decir es que la mía es absolutamente viable y que es, además, la propuesta que más y mejor concilia todos los intereses: el de los ciudadanos, del Valencia CF, de las dos administraciones que intervienen, como son la Generalitat y el Ayuntamiento de Valencia, y la opinión pública.
-¿Cree que los valencianos entienden el proyecto?
-Ahora se están creyendo el proyecto, pero falta todavía que lo entiendan un poquito más. Es verdad que la cooperativa es la gran desconocida del sector inmobiliario. Es una asignatura pendiente y espero que el proyecto en Mestalla, cuando sea una realidad y empecemos con la adquisición de las parcelas, la demolición del Mestalla y arranquemos las obras, sea un ejemplo a seguir. Esta es una cooperativa hecha por valencianos para intentar alcanzar el gran objetivo que es garantizar el acceso a una vivienda de 400 familias valencianas. Tengo la ilusión de que este proyecto también sirva para muchas cosas y creo que va a calar en la sociedad y vamos a ser un ejemplo en Europa de proyecto impulsado por una cooperativa.
-¿Es posible que los distintos aplazamientos en el proceso hasta la constitución de la cooperativa hayan podido generar incertidumbre sobre el futuro de la operación?
-No, todo lo contrario. Antes de la llegada de la cooperativa sí había un grandísimo interrogante: nadie sabía qué iba a hacer el Valencia CF y cómo iban a acabar esos plazos. No había un porqué de nada. Lo que hemos conseguido es dar a los agentes que intervienen en esta actuación como son la administración y el València CF un porqué y un para qué. Hemos generado bastante confianza y contestado a muchas preguntas que durante años han permanecido con un mutismo total.
-Constituida ya la cooperativa, el primer hito llegará el próximo 31 de marzo cuando deberán contar con el 70% de las viviendas comprometidas. ¿Cómo va el proceso de comercialización y suscripción? ¿Ven factible llegar a ese fecha al ritmo actual?
-Confiamos en que sí. Nosotros no estamos despachando churros ni si están vendiendo muñecos, aquí se incorporan a un proyecto que tienen que impulsar los propios cooperativistas y hay que explicarlo. Por tanto, con los ritmos que hoy tenemos y que esperamos tener en marzo podemos alcanzar y llegar a ese 70%. Tenemos más de 600 solicitudes de información y más de 180 visitas concertadas. La cooperación es absoluta con Ayuntamiento, Valencia CF y Generalitat y no nos hemos puesto el techo en cómo se tienen que incorporar esos socios, es decir, si debe ser con el desembolso o con la firma. Podemos llegar con el 60% de la promoción cubierta en adhesiones y otro 10-15% con reservas. Lo que ya hemos conseguido a 31 de enero es saber si el proyecto gusta o no. El objetivo es llegar a verano, cuando la reparcelación esté aprobada, con un mínimo de entre el 80 y 85% de la promoción cubierta que es cuando firmaremos la financiación y compraremos en escritura pública las parcelas.
"Gracias a Dios el 31 de marzo firmaremos la compraventa con el Valencia CF con la solvencia suficiente para estar todos tranquilos"
-¿Descarta entonces la posibilidad de pedir una prórroga?
-Yo creo que sí. Son plazos internos. Son hitos que nosotros nos hemos autoimpuesto, tanto el Valencia CF como la cooperativa, para intentar ir midiendo la evolución. Es normal en cualquier proyecto sensato y serio que se precie marcarse un hito que, aunque podría ser revisado por las partes, no va a hacer falta. Gracias a Dios el 31 de marzo firmaremos el contrato sin ninguna duda de compraventa con la solvencia suficiente para que todos estemos tranquilos.
¿Ve interés de la sociedad valenciana en el proyecto?
-Sí. Lo que he comprobado es que el valenciano hasta hace un mes no se creía el proyecto, pero sin mala intención o ganas de torpedear. Yo preguntaba a los taxistas cómo lo veían y me contestaban que llevaba más de diez años parado el estadio y que era un desastre. En cambio, pregunto hoy y ya me dicen: "parece que va salir y va en serio". Se lo empiezan a creer. Al final el proyecto saldrá si el valenciano lo quiere.
-El precio de las viviendas se ha fijado en 4.000 euros el metro cuadrado. ¿Está a precio del mercado valenciano?
-Está a precio de mercado y en el de hoy en día que además lleva incorporado un precio de construcción del año 2023. La comparativa que todos los tasadores hagan sobre el precio de mercado de residencial hace que Mestalla, un proyecto para entregar 2025, sea un 20-25% como mínimo por debajo del precio de mercado que habrá en esa fecha.
-¿Cuál es el perfil de los cooperativistas? ¿Cómo será finalmente el proyecto residencial?
-Son familias valencianas que solicitan pisos de una media de 140 metros cuadrados, pero también tenemos estudios de 60 metros cuadrados. El proyecto todavía no está cerrado y si detectamos un volumen de gente que quiere una determinada vivienda, ayudamos a conseguirlo. Incluso hay gente que vive en este barrio que quiere vender su vivienda para estar aquí. La mayor satisfacción para una cooperativa como esta es saber que la iniciativa social ha servido para que este perfil familiar se beneficie.
-Desde ADU también se han fijado el mes de marzo para contar con la entidad financiera que preste el aval bancario que sostenga la operación. ¿Tienen cerrado ya el acuerdo con algún banco?
-No, estamos trabajando principalmente con cuatro entidades: Banco Santander, CaixaBank, BBVA y Bankia, que es una de las grandes interesadas porque tiene la gran carga hipotecaria sobre el suelo del Mestalla, pero también está interesada en financiar el proyecto inmobiliario. Les hemos lanzado todo el paquete de documentación que recoge el plan económico y financiero del proyecto como en cualquier operación de este tipo. Este es un gran proyecto, pero no es más complicado que las 12.000 viviendas que tutela Concovi. No estamos haciendo diferenciación en el tratamiento del plan de viabilidad, sino que es el mismo que hemos montado con otras de nuestras promociones. De aquí al 31 de marzo, tendremos escogida la entidad.
-¿Podrían ser varias?
-Sí. Podría haber un pool formado por varias entidades. Estamos analizándolo, pero tampoco es fundamental para la firma del contrato.
-¿Pero al final el Valencia CF necesita unas garantías para firmar?
-El Valencia sabe que lo importante es que el proyecto tenga conjura social. Si lo acoge la sociedad, es imparable y cualquier entidad querrá financiarlo. Aquí va a haber mucho interés por hacerse con la financiación. Nuestro aval no es bancario, sino de contenido y con eso se conforma el Valencia CF que también tiene que dar confort a los bancos.
-Ante un esquema tan complejo, ¿se han encontrado reticencias por parte de las entidades financieras para prestarles financiación?
-Si las hubiera lo diría porque no tengo inconveniente, pero no ha habido ninguna pega de ninguna entidad que me haya dicho no a Mestalla. Al contrario, a la sede de de Concovi de Madrid me han visitado estas entidades pidiendo participar en el proyecto. Este es un proyecto que todo el mundo quiere financiar, siempre y cuando puedan hacerlo. Esto es una cuestión más de volúmenes que de concepto o de riesgo financiero.
"Esta es una operación importante en la que nadie dice tonterías ni se compromete con cosas que no puede"
-También está pendiente la reparcelación del suelo para que el club les entregue las parcelas libres de cargas. Según sus cálculos estará aprobada en junio-julio, ¿tienen la garantía de que el club conseguirá levantar el préstamo hipotecario que pesa sobre los terrenos del estadio?
-El Valencia CF hasta ahora todo lo que se ha comprometido lo ha cumplido. No estamos con un equipo de Tercera División. Está cumpliendo perfectamente con su programa de pagos, de reducción de capital y de deuda que tienen con Bankia. Rigurosamente. Esta es una operación importante, grandísima, en la que nadie dice tonterías ni se compromete a hacer lo que no puede hacer. El Valencia se ha comprometido y me consta que la propiedad tiene capacidad más que de sobra para eliminar las cargas.
-Una de las incógnitas que durante meses envolvió al proyecto fue el suelo terciario. Finalmente se lo quedará la sociedad Edificio Mestalla. ¿Qué les llevó a escoger la oferta de estos inversores desconocidos dentro del sector inmobiliario?
-Elegimos esta empresa por lo mismo que nosotros agradecimos que el Valencia nos eligiera a nosotros. Si el club se hubiera guiado por las marcas, pues seguramente esta cooperativa no estaría promoviendo este proyecto. A nosotros nos movió la confianza. Que vinieran grandes multinacionales acostumbradas a la explotación y el desarrollo de los terciarios comerciales imponiendo sus criterios y diciendo cómo actuar con la amdinistración, por muy poderosos que sean y por muy listas que se crean, yo tengo que decirles que aquí en España y en Valencia todavía manda quién manda. Por tanto, me fié de una empresa sencilla con capacidad para presentar los 25 millones de euros de aval y que ha aceptado las negociaciones mantenidas con la Generalitat y con el Ayuntamiento de Valencia. Es decir, vienen a empujar el carro, no a poner sus condiciones y sus exigencias. Son los mejores, era la mejor decisión que podíamos tomar.
-¿Cuál es la propuesta para suelo terciario?
-Ellos quieren hacer un proyecto de alto standing. Vienen con la idea de traer aquí a las principales marcas que incluso no hay en València. Quieren utilizar los diferentes usos del suelo para hacer o bien residencia universitaria, también instalaciones bancaria, coworking e incluso sedes universitarias. Ahora están escuchando porque quieren ser flexibles para que los operadores que vayan a entrar ahí estén cómodos. Lo que exigirán a los operadores es un mínimo de inversión para poder entrar en el proyecto y garantizar una memoria de calidades.
-¿Confían, por tanto, en cumplir todos los plazos o temen que alguna parte de la ecuación pueda ralentizar los plazos y no llegar al 2025, como fija la ATE, con el proyecto finalizado?
-Confío en el modelo cooperativo y en este proyecto al 100% porque es sencillamente imparable. Si ninguna de las tres cuerdas se rompen: Valencia, administraciones y la propia cooperativa, daremos una clase y una demostración de hermandad, de apoyo y de entendimiento en beneficio de todos. El proyecto es imparable y da igual tardar un mes más que uno menos. No me preocupa, pero estará en 2025.
