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La mayoría busca inmuebles de más de 80 habitaciones en ubicaciones céntricas

Los fondos de inversión contienen su 'apetito' en la compra de hoteles a la espera de 'gangas' 

24/11/2020 - 

VALÈNCIA. Cautelera y prudencia a la hora de invertir. Esa es una de las máximas que ahora impera entre los inversores interesados en el segmento hotelero: prefieren esperar a ver cómo evoluciona la pandemia antes de dar su siguiente paso. Son conscientes de la angustia financiera que viven muchas firmas hoteleras, algunas de las cuales tienen cerrados de forma temporal sus alojamientos, y de que muchos propietarios acabarán sacándolos a la venta si la situación no mejora en el corto plazo. Será entonces cuando aparezcan importantes 'gangas' al haber más oferta en el mercado y los vendedores estén más dispuestos a ajustar más el precio. Y esa oportunidad les ha levado a contener su 'apetito' de compra.

El sector hotelero es uno de los más tocados por la pandemia ante la ausencia de turistas y las restricciones de movilidad entre autonomías. De hecho, este escenario ha llevado a propietarios y grandes firmas a cerrar muchos de sus alojamientos en la mayor parte de España. En València, en estos momentos hay 60 alojamientos abiertos de los 110 que conforman la plaza hotelera valenciana, aunque la oferta varía en función de los días, según datos de la Confederación de Empresarios Turísticos de la Comunidad Valenciana (CET-CV).

Un escenario que ha ralentizado la inversión en el segmento hotelero, después de los buenos números de 2019 cuando se llegó a cifras récord: 329 millones de inversión, un 30% más que el año anterior, según cifras de CBRE. Además, València se situaba como la sexta ciudad que mayor interés copaba, por detrás de Madrid, Baleares, Canarias, Barcelona y Málaga.

"Antes de la covid, la demanda de compradores hoteleros era elevada. La disponibilidad de producto en venta era escasa, pero se trataba de uno de los sectores con más crecimiento en volumen de transacciones", señala Álvaro Payá, adjunto a dirección en Olivares Consultores. De hecho, el pasado ejercicio se cerraron importantes operaciones como la venta el Hotel Meliá, el hotel Senator Parque Central o el Hotel Tryp Valencia. Asimismo, muchos inversores se centraron en la compra de edificio completos para darles un uso hotelero. 

Un dinamismo ahora ralentizado ante la incertidumbre económica. "Desde marzo apenas se han cerrado transacciones hoteleras y no esperamos una actividad significativa en lo que queda hasta el cierre del año, a diferencia de otros años, que el último trimestre suele ser el de mayor actividad", apunta Laura Hernando, Hotels Managing Director en Colliers International. A su juicio, es necesario que "se reduzca la incertidumbre sobre el comportamiento del sector a corto plazo para que las valoraciones de los hoteles sean más objetivas y se reduzca el gap existente todavía entre las expectativas de los propietarios y la de los compradores".

Foto: EDUARDO MANZANA

Y es que aunque existen operaciones en marcha, Payá señala que "la estrategia oportunista adoptada por los inversores y las reticencias de los propietarios a vender" conllevan desencuentros que paraliza las operaciones. "Hay un carácter oportunista de los potenciales compradores que buscan descuentos entre el 15% y el 25% y los inversores esperan que esos ajustes se produzcan cuando finalicen las ayudas o las moratorias de los créditos o alquileres", explica. 

Y es que los inversores quieren encontrar grandes oportunidades, como ya pasara en la pasada crisis de 2008. Pero, todo dependerá de la evolución de la situación actual. "El rumbo que tome este tipo de activos dependerá del desarrollo de la pandemia: de lograr controlar la misma en un periodo corto de tiempo se generaría un equilibrio a medio plazo en este segmento, mientras que, de lo contrario, nos encontraremos ante las denominadas 'gangas', tan esperadas por lo compradores", afirma Payá. 

Por el momento, la corrección en precios de este tipo de inmuebles ha sido menor de la esperada, en torno al 10%, según las estimaciones de Olivares Consultores. "La mayoría de los propietarios no han tomado todavía una decisión clara de venta y por eso hay muy pocas operaciones reales en el mercado. Muchas están en stand by, esperando a que disminuya la incertidumbre en el mercado y que las buenas noticias sobre la evolución de la pandemia permitan pensar en una recuperación de la confianza de los viajeros internacionales", señala la responsable de la división de hoteles en Colliers.

Aunque hay casos de empresas que necesitan desprenderse de algún activo, los ERTE unidos a los préstamos ICO y la situación de tesorería previa de muchas compañías "han permitido que en cierta manera pudieran hibernar durante esta temporada", apostilla. "Creemos que la visibilidad que se tenga en marzo sobre la Semana Santa y especialmente sobre el verano, será clave para que muchos propietarios valoren con más certeza si podrán aguantar o por el contrario preferirán vender".

Fondos creados ad hoc para comprar hoteles 

Pese a esta ralentización de las operaciones, el interés por este segmento del mercado inmobiliario sigue latente, pero antes de acometer cualquier movimiento prima la prudencia. "La realidad que estamos viviendo desde marzo, e incrementándose con el paso de las semanas, es un interés en niveles máximos de los inversores en estar al tanto de la evolución del sector y de posibles oportunidades de compra", señala Hernando.

Vista aérea de València. Foto: KIKE TABERNER

Principalmente, el interés viene de las socimis, muchas de las cuales ya han levantado un gran capital con este fin. Pero prefieren esperar porque tienen un perfil oportunista y buscan grandes descuentos. También el inversor local busca hacerse con activos estratégicos de la ciudad, algo impensable de forma previa a la crisis sanitaria.

Incluso se han creado fondos ad hoc para entrar ahora en este segmento. "Ahora hay nuevos inversores, hasta ahora menos activos en hoteles y enfocados a otros segmentos del sector inmobiliario, y vehículos de nueva creación cuyo enfoque para el próximo año en invertir en hoteles en España", puntualiza Herrero. 

Pero, ¿qué tipo de inmuebles buscan? Los expertos lo tienen claro: hoteles de más de 80 habitaciones, en ubicaciones céntricas, y no se plantean precios por encima de 140.000€/habitación. También los de costa, un activo vacacional, muy bien ubicado, con tamaño razonable y con clara necesidad de reposicionamiento tanto a nivel marca como a nivel producto.

"Veremos ajustes en precio que reflejen la caída esperada en el performance a medio plazo (ocupaciones y tarifas en los próximos 2-3 años) y también salir a mercado hoteles que muy posiblemente no hubieran podido ni siquiera analizarse en otro contexto más favorable de mercado", concluye Hernando. Será entonces cuando ese 'apetito' contenido se materialice en transacciones y la inversión hotelera recupere el dinamismo de los últimos ejercicios.

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