Tensión en el alquiler: aumenta la oferta por habitaciones mientras bajan los pisos completos

VALÈNCIA. Cambios en el mercado del alquiler. Las dificultades de muchos colectivos ya no solo de poder acceder a una vivienda, sino incluso de arrendar un piso ha llevado a que se produzca un fuerte incremento del alquiler por habitaciones. Un fenómeno que no es nuevo, pero que los agentes de la propiedad inmobiliaria han detectado que está aumentando de una forma exponencial ante la coyuntura económica actual.

"El alquiler por habitaciones existe toda la vida, pero es cierto que en los últimos años se está generalizando y aumentando exponencialmente. Al propietario le da mayor rendimiento y muchos inquilinos por su salario y la situación actual no pueden afrontar la renta de un piso completo, por lo que acaban por recurrir a las habitaciones", asegur´ Vicente Díez, portavoz del Colegio de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia (COAPI). Y, por el momento, no cree que vaya a ser un fenómeno temporal, sino que se mantendrá en los próximos años. 

Así se puso de manifiesto también durante la presentación del informe sobre la evolución del mercado de la vivienda elaborado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia con la colaboración del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario (GAMERIN). Un documento que refleja que el precio del alquiler en la Comunitat Valenciana durante septiembre de 2022 ha sido de 8,93 euros/m2/mes, máximo de la serie histórica, con un ascenso trimestral del 4,75% y un aumento interanual del 15,85%. 

"El mercado está tensionado con máximos históricos de precios porque la oferta de vivienda en alquiler sigue reduciéndose", explicó Luis Fabra, director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza. Y mientras el producto decrece, la demanda sigue muy activa, como en los últimos años, lo que produce este desajuste en el mercado. Pero, además, Fabra apuntó a la "inseguridad jurídica" y el "miedo" de los propietarios como factores que explican esta merma de vivienda en la mayoría de plazas españolas y su decisión de arrendar habitaciones. 

"No hay seguridad jurídica para los propietarios, por lo que están sacando la vivienda del mercado reduciendo su volumen. Y mientras tanto la demanda sigue alta y suben los precios", reseñó para apuntar a las limitaciones de precios que contempla la nueva Ley de Vivienda o la falta de garantías ante impagos y okupaciones como las mayores preocupaciones de los dueños de pisos. "Por todo ello, al final el propietario busca la mejor opción desde el punto de vista de la rentabilidad y los retornos y el alquiler por habitaciones genera más seguridad, certezas y rotación", señaló.

Pero, además, muchas familias tampoco pueden en estos tiempos hacer frente a unos precios del alquiler que van al alza. Y es que frente a un piso de una habitación que ronda de media los 600 euros en València, una habitación está en los 300 euros en la ciudad, según los API. Y no solo los jóvenes están recurriendo a esta opción, sino también personas de mayor edad con sueldos más limitados. "Los salarios son los que son y tenemos una difícil situación económica, por lo que mucha gente se está viendo obligada a alquilar habitaciones aunque preferiría la vivienda completa", admitió Díez. 

Y es que, aunque reconoce que la mayoría de agencias no trabajan con este modelo por habitaciones, sí lo están haciendo muchos particulares e incluso empresas de alquiler porque se aseguran unas rentas que alquilar el piso completo, donde hay mayores tasa de impagos.

Incentivos para aumentar la oferta

Ante esta falta de producto en el mercado, los expertos coinciden en la necesidad de generar garantías a los dueños de pisos para incentivar que los saquen al alquiler. "La seguridad jurídica es una regla básica porque más de la mitad de arrendadores en España son particulares y familias", subraya Fabra.

Por ello, defiende la generación de incentivos al alquiler y un tratamiento fiscal más favorable para solucionar el problema de la oferta. De lo contrario, advierte que la contracción de producto irá en aumento y cada vez su acceso será más complicado provocando, a su vez, que los precios continúen al alza.

De hecho, no solo el alquiler por dormitorios está cambiando este mercado. También, por miedo a las nuevas regulaciones, muchos propietarios están optando por dejar de arrendar sus inmuebles para ponerlos a la venta, lo que a su vez merma aún más el volumen de producto. Una tendencia que los agentes de la propiedad están comprobando porque los inquilinos acuden a sus oficinas tras notificarles que su vivienda se va a poner a la venta o dueños de pisos que les comunican su voluntad de vender. 

'Efecto anticipo' y demanda de extranjeros

Por otro lado, el informe evidencia una fortaleza del mercado inmobiliario valenciano con récord de compraventas en la Comunitat Valenciana en el tercer trimestre de este año. Así, se han registrado 26.343 operaciones, máximo histórico desde el tercer trimestre de 2007, con un incremento del 5,77% con respecto al trimestre precedente y con una mejora del 18,79% respecto a 2021.

Este ascenso trimestral ha sido consecuencia tanto del comportamiento en vivienda usada, con 22.953 compraventas, la cifra más alta desde 2006, como en vivienda nueva, que ha registrado 3.390 transacciones, nivel máximo desde 2014. Además, durante los últimos doce meses se han registrado 96.878 compraventas, niveles máximos desde 2008, con un crecimiento internanual del 29,48%.

No obstante, según puntualizó Fabra, este dinamismo es consecuencia de dos factores. Por un lado, el efecto ‘anticipo’ que provocó la subida de los tipos de interés y que llevó a muchos potenciales compradores en busca de un inmueble a acelerar su decisión y cerrar la compra para evitar las subidas. Y, por otro, al buen comportamiento de la demanda extranjera, que representó una de cada tres operaciones en la región valenciana.

En concreto, el 28,34 % de las compras de vivienda durante el último trimestre ha correspondido a extranjeros, con un 26,54 % más interanual. Alicante encabeza los resultados con un 42 %, seguida de Castellón (13,66 %) y Valencia (10,8 %). 

Precio de la vivienda

Asimismo, el precio de la vivienda se situó en los 1.432 euros por metro cuadrado durante el tercer trimestre en Comunitat Valenciana, nivel máximo desde 2011, con un incremento trimestral del 1,54% y del 7,84% interanual. Una subida de precio que se ha intensificado respecto a los trimestres precedentes. 

Con todo, el volumen de mercado en Comunidad Valenciana durante el segundo trimestre de 2022 ha sido de 4.286 millones de euros, el nivel máximo desde 2007, acumulando cinco trimestres consecutivos con volúmenes claramente por encima de los 3.000 millones. No obstante, para el próximo año la previsión es una moderación y corrección del mercado, señalaron los expertos.

"Este 2022 ha sido un año excepcional a nivel de transacciones, pero es normal y bueno que se modere. Hay que tener en cuenta que la Comunitat tiene un atractivo inmenso para los extranjeros y ese mercado se seguirá moviendo. Pero, además, el próximo años seguirá siendo buen momento comprar si ademas se estabilizan los precios", apuntó Díez.