Foto: EDUARDO MANZANAVALÈNCIA. La ciudad de València se está quedando sin suelo para construir obra nueva. Y está circunstancia está condicionando el mercado inmobiliario en la plaza valenciana. Las parcelas se están agotando y sectores urbanísticos con grandes bolsas urbanizables siguen bloqueados. Tanto es así que la oferta de vivienda nueva ha descendido cerca de un 50% en la Capital del Turia en los dos últimos años, derivando en un crecimiento de los municipios del área metropolitana. Aun así, la demanda sigue muy latente, y todo ello está causando un aumento de los precios.
"Existe una demanda superior a la oferta actual, que está descompensada. Hay muchas zonas en València donde no hay nada de obra nueva", explica Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV), cuyo último informe constata que en el último trimestre de 2021 el precio medio de la vivienda en València había subido un 7% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. "Esta ausencia de oferta de obra nueva en varios distritos comienza a provocar situaciones como las de Extramurs o Campanar, donde el precio medio crece en torno a un 40%", señala.
Asimismo, los datos del propio consistorio valenciano también corroboran esta progresión a la baja de la oferta de nuevas viviendas en la ciudad. Así, el número de peticiones de licencias de obra nueva en el cap i casal ha caído de forma drástica en los últimos años, y en especial, en 2021: la cantidad de solicitudes es la más reducida en los últimos cinco años, precisamente por la falta de suelo.
Pero, además, a este problema se le añade desde hace unos meses la crisis de las materias primas y el encarecimiento de los materiales, que también amenaza a la promoción inmobiliaria. Unas subidas que están generando sobrecostes, tanto en las obras como en el precio de los suelos, a las empresas que ya avisan que acabarán repercutiendo en los precio final de las nuevas promociones.
Este es el escenario que se refleja en el visor interactivo que la Cátedra ha lanzado y que desgrana los precios de la vivienda en lo barrios donde se construye, en función de la zona y la tipología del inmueble. La conclusión es que existen menos viviendas de obra nueva a la venta, y por ello las disponibles están elevando significativamente su precio. De hecho, y según los datos del informe recogidos por Valencia Plaza, el precio unitario medio del metro cuadrado de obra nueva en València terminó 2021 con un alza de más de 150 euros respecto a los primeros meses del ejercicio.
En las comarcas del área metropolitana, y en términos generales, la situación es muy distinta. El coste de la vivienda de obra nueva solo se habría incrementado en l'Horta Oest, a la que pertenecen Alaquàs, Mislata, Manises o Paterna, y lo habría hecho solo en un 1 %. En l'Horta Sud, en cambio, los precios cayeron un 2 %, hasta los 1.239 euros por metro cuadrado, y en l'Horta Nord, a la que pertenecen Burjassot, Godella o Rocafort, el descenso fue del 3 %. No obstante, en esta última comarca siguen encontrándose los precios más elevados de l'Horta, con 1.751 euros de media por cada metro cuadrado.
Así pues, València es la única de las zonas anteriores donde la vivienda de obra nueva sube de precio de forma evidente. Incluso aunque en el último trimestre de 2021 se registrara un pequeño descenso en el precio por metro cuadrado respecto a los tres meses anteriores, cuando se alcanzaron los 2.368 euros, las previsiones apuntan a que la tendencia se mantenga al alza.
"Ahora mismo no sale casi producto y se va a seguir la senda al alza porque el precio de las materias primas está subiendo y también el de los suelos. Los números para las promotoras no van a salir y se va a tener que repercutir en el precio final", señala Cos-Gayón, que avanza que existe "mucha incertidumbre" en el mercado, lo que podría ralentizar e incluso frenar la puesta en marcha de nuevos proyecto de obra nueva.
De acuerdo con los datos del visor de la Cátedra del Observatorio de la Vivienda, zonas como Campanar o Rascanya han experimentado un fuerte crecimiento. Cabe destacar en este punto que hay varios distritos que no se han podido analizar porque no hay obra nueva en construcción: o bien no hay datos o lo que queda pendiente de venta son inmuebles singulares o con valores menores.
"En algunos casos no hay obra nueva y en otras zonas quedan productos residuales o con pocos testigos que pueden distorsionar el mercado. Empieza a ser bastante dramático el desequilibrio entre oferta y demanda en la ciudad", puntualiza Cos-Gayón. Este es el caso de La Seu, en donde se registra un precio de cerca de un millón de euros, como consecuencia de que únicamente hay en venta una promoción premium, o Ciutat Vella, en donde el valor medio se sitúa en los 200.000 euros porque quedan productos menores.
Aun así, Campanar y Camins al Grau son los dos distritos que registran los precios de la vivienda de obra nueva más elevados, con valores que están de media en los 417.000 y 348.000 euros para una vivienda de dos habitaciones. Por el contrario, y según los datos del Visor del Observatorio de la Vivienda, la zonas más económicas para comprar en la Capital del Turia son La Saïdia, con una media de 145.300 euros un piso de dos habitaciones en la zona de Tormos; y La Torre en Pobles del Sud, con 103.200 euros un inmueble con dos dormitorios.
Por barrios, eso sí, y según los datos recopilados por el Observatorio tras la conclusión del año 2021, el barrio que encabeza los precios de obra nueva se encuentra en Extramurs. Allí, en la zona del Botànic, el coste medio del la vivienda plurifamiliar estaría cerca de los 330.000 euros, muy por delante del coste que se obtiene en los dos barrios siguientes, Ciudad de las Artes (Quatre Carreres), casi 260.000 euros, y la Petxina (Extramurs), con más de 255.000 euros de media.
Por su parte, la vivienda plurifamiliar de obra nueva más cara del área metropolitana de València se encontraría en la zona de la Avenida Alta y el Auditorio de Torrent, donde de media se pagan más de 224.000 euros por un inmueble de tres habitaciones. Este elevado coste, no obstante, no supera en precio a los cinco barrios más caros de la ciudad de València, haciendo patente una vez más el alza de precios que se observa en la capital de la Comunitat.
Por ello, muchos promotores están viendo en estas zonas un verdadero potencial para iniciar proyectos. Ya no solo de plurifamiliares, sino también adosados o chalés porque el suelo sigue siendo más económico y hay una demanda embalsada derivada de la pandemia. "El precio por unidad en un barrio medio de València está similar al de una vivienda unifamiliar en el Camp del Turia, por lo que muchos están comprando en esas zonas. Además, aún sigue el efecto de vivir cerca de la naturaleza que llegó con la crisis sanitaria y las promotoras ven en esto municipios recorrido para sus proyectos", explica el director de la Cátedra.
De hecho, asegura que el desplazamiento de la oferta hacia el área metropolitana se va a mantener en el corto plazo. "Para los promotores es una valor refugio porque este tipo de clientes está menos expuesto a la situación económica", apostilla.
Tras esta zona, en la Alameda Park de Manises (221.500 euros) y en el área de la plaza del País Valencià de Mislata (216.860 euros) se encontrarían entre las más caras de los alrededores de València. Del mismo modo, en el municipio de Paterna destaca el barrio de Santa Rita, donde las nueva promociones de vivienda de obra nueva han puesto, de media, un precio de más de 4.400 euros al metro cuadrado. Es, por tanto, el metro cuadrado más caro de los contornos de la capital valenciana, lo que arroja un coste total de la vivienda de dos habitaciones de 196.000 euros.
En el lado opuesto, son algunos barrios de los municipios que no colindan con València los que obtienen los precios más reducidos en cuanto a obra nueva. Así pues, en Picassent se encuentran inmuebles por valor de 75.600 euros, mientras que en Massamagrell estarían en poco más de 82.300 euros, también por debajo de los cien mil. En este sentido, Almàssera o Aldaia también cuentan con viviendas de obra nueva de bajo coste en relación, sobre todo, a los precios vistos en la ciudad de València.
